No-Closing-Cost-Refinanzierung: Ist es das Richtige für Sie?

Eine Hypothek ohne Abschlusskosten mag zu gut klingen, um wahr zu sein. Wenn die Refinanzierungssätze jedoch günstig sind - wenn Sie jedoch die Vorabgebühren zusammen kratzen, werden Sie davon abgehalten, Ihre Hypothek zu refinanzieren. Eine Refinanzierung ohne Abschlusskosten ist möglicherweise eine Überlegung wert. Besonders wenn Sie vorhaben, nur noch ein paar Jahre in Ihrem Haus zu bleiben.

Wie funktioniert eine No-Close-Cost-Refinanzierung?

Die Abschlusskosten können laut Federal Reserve Board zwischen 3% und 6% Ihres Kapitals betragen. Dies sind die Gebühren für eine Beurteilung, Titelsuche, Aufzeichnungsgebühren und alles andere. Die kreditgebenden Stellen werden jedoch häufig Hypotheken ohne Abschlusskosten für qualifizierte Kreditnehmer verpacken. Dies kann auf verschiedene Arten erreicht werden.

Einen höheren Zinssatz berechnen. Der Darlehensgeber kann die Kosten einer Refinanzierung ohne Abschlusskosten durch Erhöhung des Zinssatzes des Darlehens decken. Auf diese Weise macht der Kreditgeber alles zurück und möglicherweise im Laufe der Zeit viel mehr, während er der Hypothekenabteilung mehr Kreditgeschäft verleiht.

Die Gebühren in die Finanzierung einwickeln. Oder der Darlehensgeber kann die "no-cost" Refinanzierungsgebühren auf den Gesamtbetrag des von Ihnen geschuldeten Kredits berechnen. Es ist eine andere Methode mit dem gleichen Ergebnis: eine höhere Zahlung, da die Gebühren zuzüglich Zinsen während der Laufzeit des Darlehens gezahlt werden.

Vor- und Nachteile einer No-Close-Cost-Refinanzierung

Pros:

• Keine im Voraus bezahlten Gebühren beim Schließen
• Wenn Sie keine hohen Anfangsgebühren zahlen, bedeutet dies einen kürzeren Break-Even-Punkt
• Die Zahlung von Nullgebühren erleichtert den Vergleich der Zinssätze zwischen den Kreditgebern

Nachteile:

• Sie schulden eine höhere monatliche Zahlung
• Wahrscheinlich zahlen Sie während der Laufzeit des Darlehens mehr Zinsen

Wann wählen Sie eine No-Close-Cost-Refinanzierung

In der Hoffnung, bald in ein anderes Haus zu ziehen? Die Refinanzierung ohne Abschlusskosten kann für Sie bestimmt sein. Wenn Sie vorhaben, nur ein paar Jahre in einem Haus zu bleiben, können Sie die Ersparnisse der von Ihnen sowieso gezahlten Vorabzahlungen möglicherweise nicht zurückzahlen.

Und es ist die einzige Option - abgesehen vom Warten auf den Kauf - für diejenigen, die einfach nicht die Ersparnisse haben, um die Abschlusskosten zu decken.

Nicht jeder Kreditgeber bietet jedoch eine Option ohne Abschlusskosten an. Laut der Studie von Investmentmatome bewerben nur wenige Kreditgeber offen das No-Closure-Refinanzierungsprogramm. Tatsächlich war die US-Bank einer der wenigen nationalen Kreditgeber, der ein spezifisches Null-Schließungs-Refinanzierungsprogramm befürwortet hatte.

Es lohnt sich, bei einigen verschiedenen Kreditgebern einzukaufen, da lokale Banken und Kreditgenossenschaften diese Optionen mit größerer Wahrscheinlichkeit bewerben könnten.

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Der Nachteil einer No-Close-Refinanzierung

Wenn Sie für längere Zeit Wurzeln schlagen, sollten Sie wahrscheinlich die Abschlusskosten vorab zahlen. Es ist nur eine Frage der Mathematik.

Ihre Anschaffungskosten werden zwar reduziert, ohne dass die Kosten für die Schließung der Kosten überschritten werden. Das Ergebnis ist jedoch eine höhere Zahlung und möglicherweise eine wesentlich höhere Verzinsung, die während der Laufzeit des Darlehens gezahlt wird. Die Darlehensgeber können dem Darlehen auch eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzufügen, um Sie von der erneuten Finanzierung abzuhalten, bevor sie ihre Kosten erstattet haben.

Die Zahlen laufen lassen

Um eine vernünftige Entscheidung zu treffen, bitten Sie die Kreditgeber, die Sie in Betracht ziehen, eine Analyse der Abschlusskosten sowie der Differenz zwischen Zinssatz und Zahlungen für eine No-Closing-Cost-Refinanzierung im Vergleich zu einem Darlehen mit Vorabgebühren. Mit einem Antrag stellt jeder Kreditgeber eine offizielle Darlehensschätzung mit Details zu den von ihm angebotenen Kosten und Konditionen zur Verfügung.

Jetzt können Sie den „Break-Even“ -Punkt berechnen, wie lange es dauern würde, um die Abschlusskosten eines Darlehens zurückzufordern, und dies mit der Hypothek ohne Abschlusskosten vergleichen. Angenommen, Ihre Abschlusskosten für ein Darlehen würden sich auf 3.500 USD belaufen. So berechnen Sie Ihren Break-Even-Zeitraum:

So berechnen Sie Ihren Break-Even-Punkt

Berechnen Sie die monatlichen Einsparungen Ihrer bestehenden Hauszahlung im Vergleich zu Ihrer neuen, niedriger refinanzierten Monatszahlung. Als Beispiel verwenden wir eine Ersparnis von 150 US-Dollar. (Beispiel: 1.200 $ - 1.050 $ = 150 $ monatliche Ersparnis)

Ziehen Sie Ihren effektiven Steuersatz von 1 ab. Wir verwenden eine Steuerklasse von 25%. (Beispiel: 1 - 0,25 = 0,75)

Multiplizieren Sie Ihre monatlichen Einsparungen mit Ihrem Nachsteuersatz. Dies wird Ihre Einsparungen nach Steuern sein. (150 x 0,75 = 113 $)

Teilen Sie die geschätzten Abschlusskosten durch Ihre Einsparungen nach Steuern, um die Anzahl der Monate zu erreichen, in denen die Gewinnschwelle erreicht wird. (3.500 $ / 113 $ = 31 Monate)

In diesem Beispiel würde es 31 Monate dauern, um die Abschlusskosten für eine Standardrefinanzierung auszugleichen. Wenn Sie vorhaben, mindestens drei Jahre bei Ihnen zu Hause zu bleiben, können Sie die anfänglichen Gebühren Ihrer Refinanzierung zurückerhalten.

Jetzt können Sie dies mit dem erhöhten Zinssatz und der Zahlung der No-Closing-Cost-Refinanzierung vergleichen und dabei berücksichtigen, wie lange Sie beabsichtigen, zu Hause zu bleiben.

Möchten Sie, dass wir für Sie rechnen? Verwenden Sie den Investmentmatome-Refinanzierungsrechner, und geben Sie die Bedingungen für die Refinanzierung ohne Abschlusskosten und anschließend die Bedingungen für die Standardrefinanzierung mit Vorabgebühren ein. Der Rechner zeigt Ihre Gewinnschwellen sowie die monatlichen Zahlungen und Einsparungen an.

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Aktualisiert am 3. August 2017.