5 Schlüsselbegriffe, die Sie wissen müssen, bevor Sie eine Hypothek bekommen |

Es ist allgemein bekannt, dass Immobilienmakler und Hypothekengeber Aliens sind Sie scheinen aus dem Nichts zu erscheinen, sie scheinen sich zu kennen und man sieht sie nie essen. Sie haben auch ihre eigene Sprache, die Sie vielleicht sprechen hören, während Sie sich in einem Haus befinden oder über ein Haus sprechen.

Wenn Sie nur ein Sterblicher sind, haben Sie vielleicht nie die Fähigkeit, nach Belieben zu erscheinen oder so zu gehen lange ohne zu essen, aber diese fünf Begriffe werden Ihnen helfen, zu lernen, ihre Sprache zu sprechen. Lebe lang und gedeihe!

[Und klicke auf den Ausdruck, um mehr darüber in unserem

Finanzwörterbuch zu lesen.] APR

Wenn du den Jahresprozentsatz (APR) eines Darlehens weißt die wahren Kosten der Kreditaufnahme, weil sie alle Gebühren enthält, die direkt mit dem Kredit verbunden sind, nicht nur die Zinszahlungen. Die Tatsache, dass es mehr als eine Möglichkeit zur Berechnung eines effektiven Jahreszinses gibt, erschwert den Vergleich von Krediten, aber die Formel, die die Basiskomponenten enthält, lautet:

APR = [2 x Anzahl der Zahlungen pro Jahr x Gesamtfinanzierungsgebühren] / [Ursprünglicher Darlehenserlös x Gesamtanzahl der Zahlungen + 1]

Die Verantwortung für die Berechnung der effektiven Jahreszinsen liegt beim Kreditgeber, nicht bei Ihnen, und nach den bundesstaatlichen Vorschriften müssen die Kreditgeber den effektiven Jahreszins eines Darlehens in Großbuchstaben angeben. Der Consumer Credit Protection Act von 1968 (auch bekannt als das Truth in Lending Act) verlangt von Kreditgebern, die Finanzierungskosten eines Darlehens sowie seinen effektiven Jahreszins anzugeben, damit Sie Kredite vergleichen können.

APR-Berechnungen basieren auf festen Zinssätzen, also einstellbar Preise schaffen sich ständig ändernde APRs. Aus diesen Gründen wenden sich einige Kreditnehmer nach Treu und Glauben von Kreditgebern, um die Kreditgebühren direkt zu vergleichen, anstatt die effektiven Jahreszinsgrenzen zu vergleichen.

ARM

Eine variabel verzinsliche Hypothek (oder ARM) hat einen variablen Zinssatz, der berechnet wird Hinzufügen eines Aufschlags zu einem bestimmten Referenzzinssatz.

Zwei gebräuchliche Typen von ARMs sind der ARM mit Interesse und der Hybrid-ARM. Interest-Only-ARMs bieten eine feste Laufzeit, während der der Kreditnehmer nur die Zinsen für das Darlehen zahlt. Dies reduziert die Zahlung des Kreditnehmers, lässt jedoch den Kapitalbetrag aus. Hybrid-ARMs bieten einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum und kehren dann für den Rest des Kredits zu einem variablen Zinssatz zurück. Ein 3/1 ARM zum Beispiel hat eine feste Rate für die ersten drei Jahre und passt sich dann jedes Jahr danach an.

In vielen Fällen haben ARMs Grenzen dafür, wie hoch und manchmal wie niedrig die Rate gehen kann, sowie wie viel es sich in jedem Jahr, Monat oder Quartal bewegen kann. In einigen Fällen wird sich die Rate nur anpassen - das heißt, Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen fallen. Unabhängig davon, sind Kreditgeber gesetzlich verpflichtet, offen zu legen, wie hoch Ihre monatliche Zahlung gehen könnte. Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem schlimmsten Fall umgehen können.

Freddie Mac

Die Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC oder Freddie Mac) ist eine staatlich finanzierte Einrichtung, die bestimmte Arten von Hypotheken von Banken kauft und sie als verwendet Sicherheiten für hypothekenbesicherte Wertpapiere.

So funktioniert Freddie Mac:

Wenn Sie eine Hypothek erhalten, stimmt der Kreditgeber zu, Geld auf Ihr Konto zu überweisen, und Sie stimmen zu, den Kreditgeber nach einem festgelegten Zeitplan zurückzuzahlen.

• Der Kreditgeber kann dann entscheiden, diese Hypothek in seinem Portfolio zu halten oder sie auf dem Sekundärhypothekenmarkt zu verkaufen.
• Durch den Verkauf Ihrer Hypothek erhält der Kreditgeber Geld, mit dem er weitere Hypothekarkredite an andere Kreditnehmer vergeben kann.
• Weil dieser Prozess eine stetige Versorgung mit Hypothekenkrediten schafft, bleiben Hypothekenzinsen konkurrenzfähig und Hypotheken sind verfügbarer.
• Also, wenn Ihre Bank denkt, dass es Ihnen einen Kredit geben kann, von dem sie weiß, dass Freddie Mac kaufen wird, wird Ihre Bank wahrscheinlich gehen um den Kredit zu machen.

Freddie Mac verpackt die Hypotheken, die er kauft in Gruppen ("Pools") mit gemeinsamen Merkmalen (d. h. ähnliche Zinssätze, Laufzeiten oder Kreditratings). Es verkauft dann Wertpapiere, die eine Beteiligung an diesen Pools darstellen. Diese Wertpapiere, die als hypothekenbesicherte Wertpapiere bezeichnet werden, werden von Anlegern auf dem freien Markt gekauft. Mit den Mitteln aus den Verkäufen kauft Freddie Mac mehr Hypotheken.

Wenn Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung an Ihren Kreditgeber oder Hypothekendienstleister leisten, behält der Kreditgeber oder der Hypothekendienstleister eine Gebühr und sendet den Rest Ihrer Zahlung an Freddie Mac. Freddie Mac wiederum bezahlt eine Gebühr und übergibt, was übrig bleibt, an die Anleger, die die hypothekenbesicherten Wertpapiere halten. Für sie ist es so, als würde man eine Anleihe besitzen, die im Wesentlichen von der Regierung garantiert wird.

Freddie Mac garantiert nämlich die rechtzeitige Zahlung von Zinsen und Kapital für seine hypothekenbesicherten Wertpapiere - mit anderen Worten, wenn Sie es nicht tun. Um Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, zahlt Freddie Mac immer noch seine Zahlungen an die Investoren.

Ginnie Mae

Freddie Mac ist nicht die einzige staatlich geförderte Einrichtung, die sich mit Hypothekenkrediten beschäftigt. Eine Agentur des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, der Government National Mortgage Association (GNMA oder Ginnie Mae) wurde 1968 vom Kongress gegründet. Die Agentur garantiert die rechtzeitige Zahlung von Zinsen und Kapital auf bestimmte hypothekenbesicherte Wertpapiere.

Anders als Freddie Mac kauft oder verkauft Ginnie Mae jedoch keine Hypotheken, noch emittiert er hypothekenbesicherte Wertpapiere. In der Regel garantiert es nur solche hypothekenbesicherten Wertpapiere, die aus Hypotheken bestehen, die von der Federal Housing Administration, dem Department of Veterans Affairs, dem Rural Housing Service oder dem Office of Public and Indian Housing versichert sind.

Qualifizierte Hypothekenversicherungsprämie

Eine qualifizierte Hypothek Versicherungsprämie versichert die Hypothekenzahlungen eines Hauseigentümers. Die Hypothekenversicherung kommt in der Regel von der Federal Housing Administration, dem Department of Veterans Affairs, dem Rural Housing Service oder einem privaten Hypothekenversicherer.

Sie müssen möglicherweise kaufen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Hauspreises beträgt. Grundsätzlich tritt die Politik in Kraft, wenn Sie auf das Darlehen aussetzen. Auf diese Weise erhält die Bank immer noch ihre Darlehenszahlungen. Qualifizierte Hypothekenversicherungsprämien können steuerlich absetzbar sein, wenn die Hypothek nach 2006 entstanden ist, obwohl es Einkommensgrenzen gibt.