3 Steuerliche Hinweise beim Verkauf Ihres Hauses

Von Forrest Baumhover

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Egal, ob Sie umziehen möchten, einen größeren oder kleineren Raum benötigen oder das Gefühl haben, dass es finanziell sinnvoll ist, ist der Verkauf Ihres Eigenheims eine große Entscheidung. Es kann auch erhebliche steuerliche Konsequenzen haben.

Der Verkauf Ihres Eigenheims kann sich auf drei Arten auf Ihre Steuerschuld auswirken:

1. Realisierter Gewinn

Der realisierte Gewinn ist der Gewinn, den Sie aus dem Verkauf eines Vermögenswerts wie Ihres Eigenheims erzielen - und es kann steuerpflichtig sein. Gemäß dem IRS lautet die Grundformel zur Berechnung des realisierten Gewinns wie folgt:

Verkaufspreis - Vertriebskosten - angepasste Basis = Realisierter Gewinn

Dies bedeutet, dass Sie zwei Dinge berechnen müssen, um Ihren realisierten Gewinn beim Verkauf Ihres Eigenheims zu ermitteln: Ihre Vertriebskosten und -basis. Es mag einfach klingen, aber beide berücksichtigen Faktoren, die Sie möglicherweise nicht berücksichtigt haben. Wenn Sie sie richtig berechnen, kann dies zu einer Differenz von Tausenden von Dollar bei Ihrer Steuerschuld führen.

Ihre Vertriebskosten umfassen alle Abschlusskosten, Immobilienprovisionen und andere damit verbundene Kosten. Durchsuchen Sie Ihre Abschlussdokumente, um sicherzustellen, dass Sie für alles verantwortlich sind. Nicht enthalten sind die Gewerbesteuer auf Städte und Landkreise, aber gegebenenfalls die Transfersteuern.

Die Basis beinhaltet den ursprünglichen Kaufpreis Ihres Hauses, zuzüglich Gebühren, die Sie während des Abschlusses der Immobilie entstanden, wie z. B. Titelversicherung, Rechts- und Aufzeichnungsgebühren oder Umfragegebühren. Basis beinhaltet auch die Kosten für wesentliche Verbesserungen, Renovierungen oder Systemersatz, die Sie vorgenommen haben. Der IRS unterscheidet klar zwischen Reparaturen, die ein normaler Bestandteil der Instandhaltung von zu Hause sind - etwa der Reparatur von Leckagen - und Verbesserungen, wie dem Ersetzen des Sanitärsystems.

Eine umfassendere Liste dessen, was in Ihren Kalkulationen, Vertriebskosten oder Verkaufsgrundlagen enthalten sein kann und nicht, können Sie der IRS-Publikation 523, „Verkauf Ihres Eigenheims“, entnehmen.

2. Long vs. kurzfristiger Kapitalgewinn

Wenn Sie einen realisierten Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims erzielen, unterliegt dieses einer Kapitalertragsteuer. Ob es sich um einen lang- oder kurzfristigen Kapitalgewinn handelt, hängt davon ab, wie lange Sie Ihr Haus besessen haben.

Wenn Sie Ihr Haus mindestens ein Jahr und einen Tag im Besitz hatten, werden alle Gewinne, die Sie bei seinem Verkauf erzielt haben, mit langfristigen Kapitalgewinnsätzen besteuert, die zwischen 0% und 23,8% liegen. Andernfalls werden sie mit kurzfristigen Kapitalertragsraten besteuert, die den normalen Einkommensraten entsprechen. Die langfristigen Kapitalgewinnraten basieren auf der geringfügigen Steuerklasse des Steuerpflichtigen, sind jedoch günstiger. Ein Steuerpflichtiger in der Steuerklasse von 15% zahlt beispielsweise 0% für einen langfristigen Kapitalgewinn.

Wenn Sie erwägen, Ihr Haus innerhalb eines Jahres nach dem Kauf zu verkaufen und einen Gewinn zu erzielen, sollten Sie überlegen, ob Sie es auf eine Weise verkaufen können, die den Verkauf als langfristigen Gewinn qualifiziert. Wenn Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz für einen Verlust verkaufen, dürfen Sie keinen Kapitalverlust geltend machen. Dies würde Ihre Steuerrechnung reduzieren.

3. Ausschlüsse

Gemäß Abschnitt 121 erlaubt der IRS den Steuerpflichtigen, die ersten Kapitalgewinne in Höhe von 250.000 USD aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes auszuschließen, wenn sie bestimmte Eigentums- und Nutzungsvoraussetzungen erfüllen. Ehepaare, die gemeinsam einreichen, können bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen.

Wenn Sie das Haus mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf besessen haben, erfüllen Sie die Eigentumsvoraussetzung. Wenn das Haus in den letzten fünf Jahren mindestens 730 Tage lang Ihr Hauptwohnsitz war, erfüllen Sie die Nutzungsvoraussetzungen.

Wenn Sie gemeinsam eine Anmeldung einreichen, müssen Sie jeweils die Verwendungsanforderung erfüllen, um sich für den Ausschluss von 500.000 USD zu qualifizieren. Sie können sich trotzdem qualifizieren, wenn nur eine Person die Eigentumsvoraussetzung erfüllt. Und wenn Sie nicht verheiratet sind, das Haus jedoch mit einem anderen verkaufen, können Sie jeweils den Ausschluss in Höhe von 250.000 USD in Anspruch nehmen, solange jeder von Ihnen die Nutzungsvoraussetzungen erfüllt und mindestens einer von Ihnen die Eigentumsvoraussetzung erfüllt.

Der IRS erlaubt teilweise Ausschlüsse für diejenigen, die die Anforderungen nicht erfüllen, aber ein Haus aufgrund von Arbeits- oder Gesundheitsverletzungen oder unvorhersehbaren Ereignissen wie Tod, Scheidung, Naturkatastrophen, Arbeitslosigkeit oder anderen qualifizierten Gründen verkaufen. Die IRS-Publikation 523 enthält weitere Einzelheiten.

Unvoreingenommene Beratung

Diese steuerlichen Überlegungen sind wichtig, aber das Lesen davon ist keinesfalls ein angemessener Ersatz für eine unvoreingenommene Beratung, die auf Ihrer persönlichen Situation basiert. Bevor Sie wichtige Entscheidungen bezüglich Ihres Eigenheimverkaufs treffen, setzen Sie sich mit einem kostenpflichtigen Finanzplaner zusammen. Er oder sie kann alle Faktoren berücksichtigen, die Ihre Entscheidung beeinflussen. Eine Beziehung zu einem vertrauenswürdigen Fachmann ist der beste Weg, um einen Plan zusammenzustellen, der Ihre finanziellen Ziele erreicht.

Forrest Baumhover ist ein kostenpflichtiger Finanzplaner und Geschäftsführer von Westchase Financial Planning in Tampa, Florida. Für weitere Informationen besuchen Sie www.westchasefinancialplanning.com.

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