Verkauf Ihrer Immobilie mit einem anhängigen Bundessteuerpfandrecht

Von Michael Rude

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Viele Menschen, darunter erfahrene Immobilienmakler, Treuhänder und andere Steuerfachleute, verstehen nicht, dass Immobilien mit einem bundesstaatlichen Steuerbetrag, der das Eigenkapital der Immobilie übersteigt können verkauft werden, ohne das föderale Steuerpfandrecht vollständig zu zahlen. Der Prozess beinhaltet die Beschaffung einer Entlastungsbescheinigung von einem Bundessteuerpfandrecht.

Basis für die Entladung

Die Entlastung von Vermögen aus dem Bundessteuerpfandrecht kann nach mehreren Vorschriften des Internal Revenue Code (IRC) gewährt werden. Zwar gibt es fünf Abschnitte des Internal Revenue Code, die für verschiedene Situationen gelten können, in denen ein Bundessteuerpfandrecht ein Grundstück anlegt, doch werden fast alle Entlassungsanträge unter den folgenden beiden Codeabschnitten gestellt.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Nach dieser Bestimmung kann eine Entlastung erteilt werden, wenn die Steuerschuld teilweise mit einem gezahlten Betrag erfüllt ist, der nicht niedriger ist als der Wert der US-amerikanischen Regierung an der zu entrichtenden Immobilie.

Zum BeispielDie IRS hat ein Pfandrecht von insgesamt 210.000 USD unter folgenden Umständen:

• Eigentum verkauft für: $ 215.000
• Abzüglich der ersten Auszahlung der Hypothek (vorrangig gegenüber dem IRS-Pfandrecht): 135.000 USD
• Minus akzeptabler Abwicklungskosten: 15.000 USD
• Das IRS-Pfandrecht beträgt: 65.000 USD
• Nachdem der IRS die Teilschuld der Steuerschuld in Höhe von 65.000 US-Dollar erhalten hat und anwendet, verbleibt noch eine Steuerschuld von 145.000 US-Dollar.

Das bundesstaatliche Steuerpfandrecht bleibt in Höhe von 145.000 US-Dollar gegen alle bestehen andere Das verbleibende Vermögen des Steuerpflichtigen, das Eigentum wird jedoch ohne das Bundessteuerpfandrecht verkauft, da die US-Regierung die angemessenen Zinsen in Höhe von 65.000 USD erhält.

Hinweis: Im Falle des Mietverhältnisses durch EntiretiesDen USA wird in der Regel die Hälfte des Erlöses zur teilweisen Befriedigung der durch das Steuerpfandrecht gesicherten Verbindlichkeiten gezahlt.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Nach dieser Bestimmung kann eine Entlastung erteilt werden, wenn festgestellt wird, dass das Interesse der Regierung an der Immobilie keinen Wert hat. Die Schulden des Bundessteuerpfandrechts sind höher als der Verkehrswert der Immobilie oder der Verkaufswert der Immobilie.

Zum BeispielDie IRS hat ein Pfandrecht von insgesamt 100.000 USD unter folgenden Umständen:

• Immobilienverkauf für: 190.000 US-Dollar
• Abzüglich der ersten Auszahlung der Hypothek (vorrangig für das IRS-Pfandrecht): 175.000 USD
• Minus akzeptabler Abwicklungskosten: 15.000 USD
• Das IRS-Pfandrecht beträgt: 0 USD

In diesem Szenario würde der IRS bei Vorlage eines ordnungsgemäß vorbereiteten Antrags auf Entlastung und Genehmigung das Steuerpfandrecht für US-Dollar für 0 US-Dollar entrichten, da es keine angemessenen Zinsen gibt. Das Pfandrecht bleibt gegen andere Vermögenswerte des Steuerpflichtigen bestehen.

Ich empfehle Ihnen dringend, die Dienste eines Steuerfachmanns in Anspruch zu nehmen, wenn Sie versuchen, Ihre Immobilie mit einem föderalen Steuerpfandrecht zu verkaufen, es sei denn, das Eigenkapital ist ausreichend, um das Pfandrecht vollständig zu zahlen. Die beiden oben genannten Szenarien wurden zur Veranschaulichung vereinfacht. Steuerfachleute mit Erfahrung in den Bereichen "Entlastung" und "Nachrangigkeit" können die Komplexität der jeweiligen Situation beherrschen.

Darüber hinaus gibt es Situationen, in denen ein Bundessteuerpfandrecht das Eigentum eines Dritten verbindet. In diesen Fällen kann ein Entlassungsantrag gestellt werden. Erbschaftsteuerpfandrechte können unter bestimmten Umständen ebenfalls entlastet werden. Beide Situationen erfordern die Hilfe eines erfahrenen Steuerfachmanns.

Hinweis: Unter bestimmten Umständen kann beim Verkauf von persönlichem Eigentum ein Antrag auf Entlassungsbescheinigung für ein Bundessteuerpfandrecht erforderlich sein, doch handelt es sich bei diesem Artikel nur um Immobilien. Wenden Sie sich an einen Steuerberater, wenn Sie Fragen zu Entlassungs- oder Unterlassungsanträgen haben.