Machen Sie Ihre eigenen „Comps“, um den Heimwert zu ermitteln

Wenn Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, möchten Sie einen guten Überblick über den Wert der Immobilie erhalten.

Wenn Sie den Wert verstehen, können Sie einen Preis festlegen, wenn Sie verkaufen. Schließlich wollen Sie nicht zu wenig verlangen und Geld auf dem Tisch lassen, oder zu viel verlangen und Ihren Verkauf stoppen.

Wenn Sie der Käufer sind und wissen, wie Sie den Wert eines Eigenheims genau schätzen, erkennen Sie ein Schnäppchen und verhindern eine Überzahlung. Später hilft es Ihnen, das Eigenkapital Ihres Zuhauses einzuschätzen, wenn Sie Kredite aufnehmen wollen.

Was sind Comps?

Den Wert eines Eigenheims zu schätzen, ist leichter gesagt als getan. Hier kommen Immobilien vergleichbare Inserate - Comps - in Realtor sprechen - herein. Comps sind Verkaufsaufzeichnungen von kürzlich verkauften Häusern. Gutachter und Immobilienmakler verwenden sie, um eine möglichst genaue Schätzung des Wertes eines Eigenheims zu erhalten, und Sie können dies auch tun.

Kurz gesagt: Um Comps zu finden, müssen Sie nach den letzten Verkäufen von Häusern suchen, die Ihrer Immobilie so ähnlich wie möglich sind, und dann Ihr Haus mit ihnen vergleichen und Ihren Preis anpassen, um die Unterschiede zu berücksichtigen.

"Wenn Sie eine Liste von Comps zusammenstellen, können Sie durch die Auswahl der Websites, die Sie online besuchen können, auf dem Markt genauso aktiv sein wie manche Realtors", sagt James Griffith Dewling, ein Realtor in Brighton, Michigan.

Wie man die besten Comps zusammenbaut

Befolgen Sie diese vier Schritte, um Comps zu finden und auszuwerten, um den Wert Ihres Hauses zu schätzen:

Schritt 1. Suchen Sie nach kürzlich verkauften Angeboten

Suchen Sie zunächst nach Immobilienangebots-Websites wie Zillow und Redfin, nach den wenigen kürzlich verkauften Angeboten, die Ihrem Zuhause am ähnlichsten sind. Verwenden Sie Auflistungsseiten, auf denen Sie nach „gerade verkauften“ oder „letzten Verkäufen“ suchen können, und zeigen Sie Ihre Suchergebnisse auf einer Karte an. Hier ist wie:

• Geben Sie den Namen Ihrer Stadt ein und verwenden Sie die Karte, um die verkauften Immobilien nach Stadtviertel zu erkunden
• Filtern Sie Ihre Suchergebnisse nach Details wie Verkaufsdatum, Preis und Anzahl der Schlafzimmer
• Wenn die Website dies zulässt, verwenden Sie andere Filter - z. B. Kriminalstatistik, Schulnoten und Annehmlichkeiten in der Nachbarschaft -, um mehr Details für Vergleiche zu erhalten
• Schränken Sie Ihre Sammlung auf eine überschaubare Anzahl ein; ein halbes Dutzend ist ein gutes Ziel.

Merken Sie sich:

• Verkaufsangebote sind keine großen Vorteile, da sich der Endpreis ändern kann
• Die verkauften Preise zeigen keine Zugeständnisse der Verkäufer. Der aufgezeichnete Verkaufspreis eines Eigenheims könnte beispielsweise 220.000 US-Dollar betragen. Wenn der Käufer jedoch den Verkäufer dazu überredet hat, 3.000 US-Dollar für Reparaturen im Ofen auszugeben oder bei den Schließkosten des Käufers zu helfen, ist der tatsächliche Preis von 217.000 US-Dollar für Sie nicht sichtbar. Versuchen Sie, einige Immobilienmakler anzurufen, um zu fragen, ob sie ihren Listing-Service auf Verkäuferkonzessionen auf Ihren Comps prüfen. Die meisten werden dies tun oder Ihnen einen eigenen Satz Comps anbieten, um sich mit einem potenziellen Kunden zu verbinden.
• Comps mit vielen Fotos geben Hinweise auf die Bauqualität, die Landschaftsgestaltung, die Eigenheiten und den Unterhalt
• Kopieren oder downloaden Sie relevante verkaufte Angebote, bevor sie von der Website ablaufen
• Wenn Sie den Preis pro Quadratfuß eines Eintrags beachten, erhalten Sie einen nützlichen Datenpunkt für den Vergleich von Einträgen. Wenn es nicht in einem Angebot angezeigt wird, können Sie es berechnen: Teilen Sie den Verkaufspreis durch Quadratmeterzahl (beide Zahlen sind normalerweise in den Einträgen enthalten). Beispiel: Ein 1.200 Quadratmeter großes Haus, das für 300.000 US-Dollar verkauft wurde, hat einen Quadratfuß von 250 US-Dollar (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Schritt 2. Wenden Sie diese Standards an

Die meistverkauften Angebote für Comps sind:

Kürzlich:Verwenden Sie Angebote, die kürzlich verkauft wurden. Wie in letzter Zeit hängt von Ihrem Markt ab. Wenn Häuser in der Nähe schnell verkaufen, gehen sie vielleicht nicht älter als 45 Tage, sagt Dewling.

Ähnlich:In einer Unterteilung können Sie verkaufte Angebote mit identischen Grundrissen finden. Das ist ideal Andernfalls empfiehlt Dewling, Häuser zu finden, die in etwa die gleiche Größe haben und ähnliche Grundrisse wie Sie haben - wie ein Ranchhaus, wenn es sich bei Ihnen um eine Ranch handelt.

Ted Krings, ein zertifizierter Immobilienbewerter für Wohnimmobilien in Nord- und Zentralkalifornien, sagt, es sei in Ordnung, nach einer ähnlichen Anzahl von Schlafzimmern und Bädern zu suchen, aber Ähnlichkeiten im groben Wohnbereich sind am wichtigsten.

"Der Markt zahlt für den Raum", sagt Krings. "Sie können immer in ein Haus gehen, das 2.000 Quadratmeter groß ist, eine Mauer bewegen oder eine Mauer niederreißen."

In der Nähe:Ein Comp sollte sich im selben Schulbezirk, in der Nachbarschaft und vielleicht sogar auf der gleichen Straßenseite befinden. "Fast am selben Ort", sagt Dewling.

Schritt 3. Besuchen Sie Ihre Comps

Listing Fotos sind Marketingmaterialien und können, wie wir alle wissen, manchmal einen irreführenden Eindruck machen. Sie möchten überprüfen, was Sie online gefunden haben, um sicherzustellen, dass die von Ihnen ausgewählten Häuser wirklich mit denen Ihrer Häuser übereinstimmen. Deshalb ist es eine gute Idee, jeden Comp, den Sie verwenden möchten, zu besuchen, auch wenn Sie nicht in ein Zuhause gelangen können. Durch das Fahren oder Gehen können Sie einen Eindruck von der Instandhaltung der Unterkunft, der Materialqualität und der Umgebung erhalten.

Fahren Sie als Nächstes durch die Nachbarschaft oder verwenden Sie Google Street View. Beachten Sie Folgendes:

• Eine Lage in einer ruhigen Sackgasse ist besser als an einer viel befahrenen Straße
• Die Eindämmung der Nachbarhäuser beeinflusst den Wert eines Hauses
• Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Unterhaltungsmöglichkeiten in der Nähe sind von Vorteil, es sei denn, das Haus liegt an einer vielbefahrenen Straße. Eine Deponie, eine giftige Stelle oder in der Nähe befindliche Augen- oder Geräuschquelle senkt den Wert.
• "Walkability" - Zugang zu Wanderwegen und Wegen, Nähe zu Dienstleistungen und Unterhaltung - ist ein Plus

Schritt 4. Berechnen Sie den Wert Ihres Hauses

Wählen Sie anhand der Informationen, die Sie online und aus Ihren Besuchen gesammelt haben, die drei Comps aus, die Ihrer Immobilie am ähnlichsten sind. Verwenden Sie den mittleren Preis und passen Sie die Größe, die Qualität, den Standort, die Funktionen und den Unterhalt an.

Dewling verwendet den Preis pro Quadratfuß als Ausgangspunkt für die Preisfestlegung eines Eigenheims. Wenn ein Haus, das für 280 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft wird, Ihrem ähnlich ist, Ihr Haus jedoch eine aktualisierte Küche hat, passen Sie Ihren Preis an, indem Sie einen kleinen Wert hinzufügen.

Nachrüstungen von Küchen, Bädern und Fußböden sind der beste Wert, sagt Kring. Ein verbessertes Äußeres oder eine Landschaftsgestaltung fügt nicht mehr als 25% Tops hinzu, sagt er.

So messen Sie die Genauigkeit Ihrer Comps

Wie genau werden Ihre Ergebnisse sein? Das hängt von der Auswahl der richtigen Einträge und der korrekten Bewertung der Unterschiede ab. Es gibt mehrere andere Möglichkeiten, um den Wert eines Eigenheims zu ermitteln. Um Ihre Ergebnisse zu bewerten, können Sie auch eine davon verwenden:

• Vergleichen Sie Ihren geschätzten Preis mit dem geschätzten Preis Ihres Eigenheims bei einem Online-Schätzer für den Eigenheimwert wie Zillow oder Redfin. Nehmen Sie diese Schätzungen jedoch mit einem Körnchen Salz auf, da sie noch kein zuverlässiges Maß sind.
• Fragen Sie einen Immobilienmakler nach einem kostenlosen Kostenvoranschlag
• Die Meinung eines Bewerters ist die genaueste Methode. Wenn Sie vorhaben, zum Verkauf durch Eigentümer zu gehen, kann sich dies lohnen, auch wenn die Kosten zwischen 400 und 500 US-Dollar liegen.

Wenn Sie Ihre eigenen Kompositionen erstellen, erhalten Sie eine anständige Vorstellung von Wert - ohne Kosten oder Verpflichtungen. Darüber hinaus kann es unterhaltsam und informativ sein, ein tieferes Verständnis für die Werte Ihres Nachbarn und für sich selbst zu erhalten.

Was kommt als nächstes?

• Wollen Sie etwas unternehmen?

  Finden die besten Eigenheimkapitalgeber

• Willst du tiefer tauchen?

  Lernen wie Sie den Wert Ihres Hauses nachverfolgen können

• Möchten Sie Verwandte erkunden?

  Schätzen Ihr Hauswert