Wie Kontingenzen einen Erstkäufer schützen

Beim Kauf eines Eigenheims gibt es scheinbar Hunderte von Details, vor allem als Erstkäufer. Diese Details können von kritisch bis lediglich unbequem sein, von Immobilienlinien bis zu Haustieren. Eine wichtige Angelegenheit, mit der Sie konfrontiert werden, ist die der Eventualität.

"Eventualitäten sind Ihre Out-of-Klausel", sagt Tim Freund, ein Immobilienmakler in Los Angeles. "Sie erlauben einem Käufer, aus einer Vereinbarung legitim herauszukommen."

Aber du willst Kaufen ein Haus nicht geh raus ein Deal. Um was geht es?

Häufige Eventualitäten

Eventualitäten sind Ihr integrierter Käuferschutzplan, der dem Verkauf Bedingungen auferlegt, die sicherstellen, dass Sie keinen Vorteil daraus ziehen. Am häufigsten ist eine physische Inspektion, bei der Käufer feststellen können, ob ein Problem mit dem Eigenheim vorliegt, das größer ist, als sie bewältigen wollen. Das kann ein undichtes Dach sein, ein zerbröckelndes Fundament - oder eine in Ihrem Hinterhof vergrabene Übertragungsleitung.

Andere Verkaufsbedingungen können die Bestätigung enthalten, dass der Verkäufer ein eindeutiges Eigentumsrecht besitzt, das nicht an ein Pfandrecht oder eine nicht offengelegte Schuld gebunden ist.

Freund sagt jedoch, dass die Kreditgenehmigung vielleicht das wichtigste Kriterium ist. Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht in der Lage sind, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, können Sie den Deal ohne Strafe stornieren. Vor allem kann dies bedeuten, dass Sie Ihr ernstes Einlagengeld zurückerhalten.

Home Value Eventualitäten - und heiße Märkte

Ein weiteres häufiges Risiko, vor allem in einem aufstrebenden Markt, ist die Immobilienbewertung.

In einem heißen Markt ist es üblich, einen Bieterkrieg für ein Haus zu führen und Sie mit anderen potenziellen Käufern zu konfrontieren. In diesem Fall bieten Sie wahrscheinlich mehr als den Listenpreis an. Wenn Sie das Gebot gewinnen, das Haus jedoch für einen Wert unter Ihrem Angebot einschätzt, müssen Sie den Unterschied zwischen dem Kaufpreis und dem für Ihr Darlehen gewährten Darlehen ausgleichen.

Freund sagt, dass es in diesem Szenario vier mögliche Ergebnisse gibt:

1. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Preis auf den geschätzten Wert zu reduzieren (halten Sie nicht den Atem an)
2. Sie müssen zusätzliches Geld einlegen, um den Unterschied auszugleichen
3. Sie und der Verkäufer können einen Kompromissverkaufspreis plus zusätzliches Bargeld vereinbaren
4. Der Kaufvertrag wird storniert

Obwohl Eventualitäten den Käufer schützen, können Sie zu viele Bedingungen für einen Kauf ausgeben, wenn Sie zu Hause sind, insbesondere auf einem Verkäufermarkt. Unter diesen Umständen sagt Freund, dass Ihr Grundstücksmakler Ihnen möglicherweise raten könnte, den Zeitrahmen für Eventualfälle zu verkürzen oder in manchen Fällen sogar auf die Eventualitätsbewertung zu verzichten.

Eventualitäten beseitigen

Das Freigeben oder Löschen einer Eventualität löscht eine Verkaufsbedingung und treibt den Kaufprozess voran. Freund sagt, wenn ein promptes Schließen wichtig wird. Er gibt ein Beispiel:

Angenommen, der Käufer eines Reihenhauses ist für ein Darlehen genehmigt, die Immobilieninspektion und alle anderen Due Diligence-Prüfungen sind abgeschlossen. Eventualitäten wurden freigegeben, und es gibt eine 30- oder 45-tägige Hinterlegung.

"Sie bekommen 30 Tage Zeit und die Börse fällt um 10% - und sie haben gerade ihre Anzahlung verloren", sagt Freund. „Nun will der Käufer stornieren. Aber sie haben ihre Eventualitäten aufgehoben, was bedeutet, dass ihre Einlage jetzt verfallen ist."

Vor dem Aufheben von Eventualitäten kann der Käufer legitimerweise von einem Kauf zurücktreten und erhält in 99% der Fälle seine gesamte Einzahlung ohne Strafe zurück, sagt er. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler eine schnelle Schließung, z. B. innerhalb von 30 Tagen, anstatt sie auf 60 oder sogar 90 Tage auszudehnen.

Hauskäufer aufgepasst

Andere Eventualitäten sind:

• Inspektion und Reparaturen: Ein qualifizierter Hausinspektor informiert Sie darüber, was zu Hause repariert oder aufgerüstet werden muss. Sie können häufig verhandeln, ob einige wichtige Artikel vom Verkäufer angesprochen werden.
• Der Verkauf eines früheren Hauses: Sie müssen Ihr Haus verkaufen, bevor Sie ein anderes kaufen.
• Natürliche Gefahren: Diese Informationen werden in den gesetzlich vorgeschriebenen Verkäuferangaben offen gelegt und können auch die Preisgabe eines Grundstücks in einer Erdbebenzone oder Überschwemmungsfläche beinhalten.
• Versicherbarkeit: Wenn Sie zum Beispiel feststellen, dass sich die Immobilie in einer Überschwemmungszone befindet, kann sie versichert werden? Und wenn ja, wie viel kostet das?

Probleme groß und klein vermeiden

Einige Eigenschaften sind an Regeln und Einschränkungen gebunden, die von Hausbesitzer-Vereinigungen oder HOAs festgelegt werden. Diese Nachbarschaftsorganisationen bieten Annehmlichkeiten und schützen die Immobilienwerte. Dies könnte die Wartung von Aufzügen in einem Hochhaus-Gebäude oder die Errichtung und Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen wie Lobbys, Clubhäusern oder Spielplätzen umfassen.

"Vielleicht hat der Verband der Hausbesitzer keine ausreichenden Reserven", sagt Freund. Wenn dies der Fall ist, "gibt es jedes Mal, wenn etwas repariert werden muss, eine besondere Beurteilung, weil sie keine Reserven haben, um das Dach oder das Gemälde oder was auch immer zu zahlen."

Aber es sind nicht immer große Probleme, die einen Deal töten. Das Zurücktreten eines Kaufs kann eine Sache von etwas Physischem, Finanziellem oder sogar Pelz sein.

"Vor einer Woche hatte ich einen Deal, der auseinander gerissen wurde, weil das Dokument der Hausbesitzervereinigung besagte, dass ein Besitzer" zwei Hunde auf dem Grundstück haben könnte "- und mein Kunde hatte drei Hunde", sagt Freund. "Sie haben abgesagt."

Eventualitäten können der beste Freund eines Käufers sein.

Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

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