Was bedeuten steigende DTI-Limits für Ihre nächste Hypothek?

Wenn Sie für eine Hypothek genehmigt werden, ist dies wie ein Hindernisparcours: Es gibt viele Hürden, die Sie überwinden müssen, und Sie werden wahrscheinlich müde und ein bisschen verletzt sein.

Frustrierend für viele potenzielle Käufer von Eigenheimen endet das Rennen vorzeitig, da sie im Verhältnis zu ihrem Einkommen zu viel Schulden haben.

Ihr Debt-to-Income-Ratio (DTI) ist der Prozentsatz des monatlichen Einkommens, der den Schulden, einschließlich Ihrer zukünftigen Hypothekenzahlung, gewidmet ist. Zu hohe Schulden führen zu einem hohen DTI - und dies ist einer der häufigsten Gründe für die Verweigerung von Hypotheken.

Während einige Untersuchungen zeigen, dass Kreditnehmer mit hohen DTI häufiger mit ihren Hypothekenzahlungen zu kämpfen haben, argumentieren andere, dass die DTI-Grenzwerte seit der Finanzkrise von 2008 zu streng waren. Bei höheren Schuldenlimiten stellte das Urban Institute, eine gemeinnützige Forschungsorganisation, fest, dass jedes Jahr 95.000 Hypotheken genehmigt werden könnten.

Und wir können bald herausfinden, welche Seite richtig ist.

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Fannie und Freddie erhöhen die DTI-Quote auf 50%

Fannie Mae und Freddie Mac, zwei der staatlich geförderten Unternehmen, die den Markt für Baufinanzierungen befeuern, haben im Juli 2017 ihre Schulden-zu-Einkommen-Limits angehoben.

Nun können bestimmte Kreditnehmer mit einem DTI von bis zu 50% für eine Hypothek genehmigt werden, im Vergleich zum vorherigen Maximum von 45%. Für DTIs über 50% ist ein Darlehen, das den Standards von Fannie und Freddie entspricht, vom Tisch, aber ein Darlehen der Federal Housing Administration - mit den zusätzlichen Kosten einer Hypothekenversicherung - kann noch immer im Spiel sein.

Das heißt nicht, dass Ihre Schulden ignoriert werden. Seien Sie darauf vorbereitet, dass Kreditgeber einen erhöhten DTI in anderen Bereichen der Anwendung ausgleichen, beispielsweise zusätzliche Bargeldreserven, eine höhere Anzahlung und eine höhere Kreditwürdigkeit.

"Es ist besser als in der Vergangenheit, wenn Sie zum Beispiel bei einem DTI von 48% oder 47% keine Hypothek bekommen würden", sagt Karan Kaul, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Urban Institute. "Heute können Sie, aber Sie müssen möglicherweise einen etwas höheren FICO-Score haben als jemand mit einem niedrigeren DTI." Er sagt, diese ausgleichenden Faktoren - beispielsweise ein höherer Kredit-Score - helfen, das Ausfallrisiko unter Kontrolle zu halten und es sicherer zu machen Kreditgeber zur Bewilligung von Bewerbern mit höherem DTI.

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Warum ändern sich die DTI-Grenzwerte jetzt?

Nach der Finanzkrise von 2008 "hat die Hypothekenbranche" die Kreditstandards deutlich überkorrigiert ", sagt Sheryl Pardo, leitender Kommunikationsmanager am Urban Institute. Der Immobilienmarkt kann sein derzeitiges Risiko nahezu verdoppeln und sich weiterhin im Rahmen der "angemessenen Kreditstandards" befinden, sagt sie.

Der Index für Verfügbarkeit von Wohnimmobilien des Urban Institute, der den Prozentsatz von Krediten für den Eigenheimkauf misst, die wahrscheinlich ausfallen werden, weist das Risiko in den letzten zehn Jahren auf historischen Tiefstständen aus, so Pardo.

High-DTI-Eigenheim ist nicht für jeden geeignet

Entspannte DTI-Anforderungen sind vor allem für Erstkäufer von Eigenheimen, die tendenziell jünger sind, am unteren Ende ihres Verdienstpotenzials und im Umgang mit Studentenschulden eine gute Nachricht, sagt Ray Brousseau, Präsident von Carrington Mortgage Services.

Die neuen Grenzwerte könnten auch schwarze und lateinamerikanische Kreditnehmer stärken, deren DTI-Quoten nach Angaben des Urban Institute mit mehr als 45% wahrscheinlich sind.

Während Sie möglicherweise eine bessere Chance haben, eine Hypothek mit höheren DTI-Limiten zu erhalten, sollten Sie trotzdem darauf achten, Ihre Finanzen nicht zu dünn zu halten.

"Wenn Sie einen hohen DTI-Wert haben, ist dies ein Hinweis darauf, dass Sie vielleicht ein wenig mehr eingesetzt werden, als es einem Kreditgeber gut geht", sagt Brousseau.

"DTIs sind irgendwie steril", sagt er. "Sie berücksichtigen nicht Ihren Lebensstandard und was es wirklich kostet, um über die Runden zu kommen." Ein Kreditnehmer mit einem höheren DTI sollte ein Monatsbudget aufstellen, aus dem alle Ausgaben ersichtlich sind - nicht nur die, die ein Kreditgeber fürchtet sehen, ob sie sich eine Hypothek leisten können.

Bedenken Sie, wie schwer es wäre, Ihre Hypothekenzahlung zu leisten, wenn Ihr Partner seinen Job verloren hat oder wenn Sie Notrechnungen hatten. Wenn Sie mit einer hohen DTI-Hypothek ohne viel Spielraum bleiben würden, empfiehlt es sich, den Kauf von Eigenheimen zu verschieben, bis Sie die Möglichkeit haben, die Schulden abzubauen.

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So finden Sie eine hohe DTI-Hypothek

Die von Fannie Mae, Freddie Mac und der FHA verwendeten DTI-Grenzwerte sind Richtlinien und keine Garantie. Kreditnehmer mit hohen DTI müssen noch einen Kreditgeber finden, der bereit ist, mit ihnen zusammenzuarbeiten.

Nichtbanken-Finanzunternehmen könnten die beste Wahl sein, sagt Kaul. Diese Kreditgeber wie Quicken Loans und SoFi nehmen keine Einlagen an und unterliegen weniger Vorschriften als traditionelle Banken. Infolgedessen sind Nichtbanken oft flexibler bei der Genehmigung von Hypotheken.

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