Das Schließen der Eigenheimlücke erfordert mehr als die Kreditbewertung

Im vergangenen Jahr zeigte sich der Optimismus, dass neue Kredit-Scoring-Anpassungen dazu beitragen könnten, die Herausforderungen zu bewältigen, denen sich Minderheitenhypothekenbewerber beim Kauf eines Eigenheims gegenübersehen, und beginnen, die Lücke zwischen den Wohneigentumswerten der Nation zu verringern.

Aber es braucht mehr als nur Kredit-Scoring-Änderungen. Ein Grund dafür ist, dass die Neuerfindung der Kreditberichterstattungsstandards als Teil des Hypothekenprozesses ein Gletschervorgang ist und bisher wenig Fortschritte erzielt wurden.

Und während Kreditstandards, eine weitere wichtige Komponente für jede Hypothekengenehmigung, in letzter Zeit aufgrund der wachsenden Wirtschaft und der vollständig erholten Wohnimmobilienbranche etwas nachgelassen haben, bleibt das schwarze Wohneigentum immer noch hinter dem Besitz von Weißen zurück - mit großem Abstand.

Was braucht es also, um die Lücke zwischen den Wohneigentumswerten zu verringern? Und was können Sie jetzt tun, um das System der Hypothekenkredite immer leicht zu Ihren Gunsten anzustoßen?

Wohneigentumslücke in den USA

Insgesamt ist die Wohneigentumsrate der Nation gesunken, aber für Schwarze ist sie gesunken. Und die Kluft zwischen den Hausbesitzern zwischen Schwarzen und Weißen wird größer.

Der Anteil der Amerikaner, die ein Haus besitzen, sank 2016 auf 63,4% - das sind 5,6 Prozentpunkte unter dem Höchststand von 2004 - und die niedrigste Rate an Wohneigentum seit über 50 Jahren, so das Joint Centre for Housing Studies der Harvard University.

Von 2004 bis 2016 sank die Wohneigentumsquote für Schwarze um 7,5 Prozentpunkte, während sie nach Angaben des Zentrums um 4,0 Prozentpunkte fiel. Die hispanische Eigenheimquote sank um 2,1 Prozentpunkte.

Änderungen bei der Kreditberichterstattung

Fannie Mae, das staatlich geförderte Unternehmen, das Kapital für die Kreditvergabe an Wohnungsbaugeschäfte zur Verfügung stellt, begann Ende 2016 mit der Integration von „Trended Credit Data“, einer mehrmonatigen Momentaufnahme der Zahlungsmuster der Verbraucher. Befürworter der Einbeziehung dieser Daten in einen Kredit-Underwriting-Prozess geben an, dass sie Einblick in die Art und Weise, wie ein Verbraucher Schulden verwaltet, indem er Änderungen bei den Guthaben und Zahlungsbeträgen anzeigt. Insbesondere Kreditnehmer, die regelmäßig revolvierende Kredite zahlen, könnten davon profitieren.

Fannie hat auch Parameter für qualifizierte Bewerber ohne Kreditpunkte eingeführt. Fannies Bruder GSE, Freddie Mac, führte eine eigene No-Score-Funktion ein. Die Änderungen ermöglichten die Berücksichtigung von Kreditnehmern ohne Kreditpunktzahl, jedoch mit einer Historie der Wohngeldzahlungen, z. B. aus der Vermietung, sowie anderen Zahlungsreferenzen.

Die schwierige Aufgabe, eine Genehmigung für eine Hypothek zu erhalten, ist für diejenigen ohne Kreditwürdigkeit, die "Credit unsichtbar" sind, noch schwieriger - ein Problem, auf das Minderheitsbewerber nach Informationen des Consumer Financial Protection Bureau stoßen könnten.

"Etwa 15% der Schwarzen und Hispanoamerikaner sind unsichtbar gegenüber Krediten im Vergleich zu 9% der Weißen und Asiaten", heißt es in einem Bericht der CFPB aus dem Jahr 2015. "Diese Unterschiede werden über alle Altersgruppen hinweg beobachtet, was darauf hindeutet, dass diese Unterschiede sich früh im Erwachsenenleben dieser Verbraucher manifestieren und danach bestehen bleiben."

Updates für Kreditberichte können jedoch nur zu sehr großen Veränderungen führen. Die Verfügbarkeit von Krediten - die Wahrscheinlichkeit, dass Kreditgeber ein Darlehen gewähren - ist auch der Schlüssel.

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Hypotheken und Kreditverfügbarkeit

Karan Kaul, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Housing Finance Policy Center im Think Tank des Urban Institute, sagt, es sei schwierig zu bestimmen, welche Kreditverfügbarkeit sich nach oben oder unten bewegt.

"Es gibt Dutzende von Faktoren, die für die Genehmigung einer Hypothek erforderlich sind: der FICO-Score, der Beleihungswert und der DTI sind nur einige der Faktoren", sagt Kaul. Fügen Sie dann die vorherrschenden Trends bei Einkommen, Schulden, liquiden Mitteln und Einsparungen hinzu.

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Um den Zugang zu Hypotheken zu messen, erstellte das Urban Institute einen Kreditverfügbarkeitsindex auf der Grundlage seiner Analyse von Krediten für Wohnungskauf, die wahrscheinlich ausfallen. Je höher der Prozentsatz der Kreditausfallraten ist, desto höher gehen die Risikokreditgeber aus und desto näher rückt die Hypothekarkreditbranche laut Institut an "vernünftige Kreditstandards" heran.

"Die Verfügbarkeit von Krediten [für alle Kreditnehmer] hat sich im Jahr 2017 verbessert", sagt Kaul. „Es gibt jedoch ein paar Dinge, an die man sich erinnern muss. Wir befinden uns immer noch in einer Phase, in der das Kreditrisiko des Hypothekenmarktes im Vergleich zu den angemessenen Kreditstandards der frühen 2000er Jahre sehr gering ist. “

Von 2001 bis Ende 2003 waren die Kreditgeber bei der Kreditvergabe noch vorsichtig, und die Ausfallraten der Hypotheken - dann 11% bis 14% - lagen im historischen Durchschnitt, so Kaul. So definiert das Urban Institute "angemessene Kreditstandards".

Es war kurz nach dieser Periode, als "die Verrücktheit begann", sagt er, und die Kreditgeber waren extremes Risiko eingegangen, was letztendlich zu einem Ausschlag von Kreditausfällen und dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes führte.

"Wenn Sie vergleichen, wo wir uns heute befinden, wo die vernünftigen Standards [sind], könnten Sie das Risiko, das der Markt derzeit eingeht, verdoppeln", sagt Kaul.

Die Kreditausfälle liegen derzeit knapp unter 6%.

Was können Sie jetzt tun?

Kreditscoring und strikte Kreditstandards sind Faktoren, die sich auf alle Kreditnehmer auswirken.Wie kann man in dieser Umgebung eine Hypothek bekommen?

Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie die Verhaltensweisen demonstrieren, die die Fortschritte bei der Kreditberichterstattung belohnen, sagt Joe Mellman, Senior Vice President und Leiter der Hypothekenbranche bei TransUnion.

„Zum Beispiel, wenn Sie im Lauf der Zeit revolvierende Salden zahlen. Oder zahlen Sie Ihre Kreditkarte jeden Monat in voller Höhe aus, anstatt ein Guthaben zu übertragen. Oder niemals Ihr Kreditlimit überschreiten “, sagt er. "Dies sind finanziell gesunde Verhaltensweisen, von denen alle Verbraucher, einschließlich Minderheiten, Veteranen und Erstkäufer, profitieren können, wenn Trenddaten verwendet werden, um den Zugang zu Hypotheken zu bestimmen."

Stellen Sie dann sicher, dass Ihr Hypothekenantrag mit diesen fortgeschrittenen Krediteinsichten bearbeitet wird. Das bedeutet, Kreditgeber zu fragen, ob sie Zeichnungssysteme verwenden, die Trendkreditdaten und nicht traditionelle Kreditreferenzen zulassen.

"Es scheint allgemeines Interesse in der Hypothekenbranche zu bestehen, alternative Kreditdaten zu untersuchen und deren Fähigkeit, den Zugang zu verdienenden Verbrauchern sicher zu öffnen", sagt Mellman. "Andere Branchen wie Kreditkarten und Autokredite zeigen, dass sich alternative Kreditdaten potenziell positiv auswirken können."