3 Monate, 3 Entwicklungstendenzen: Verkäufermarkt, höhere Zinssätze, HELOC-Comeback

Der Wettbewerb unter den Käufern von Eigenheimen wird in den meisten Teilen des Landes heftig sein, da sich die Verkäufe von Häusern im April und Mai aufheizen, bevor sie im Juni ihren Höhepunkt erreichen. Sie können jedoch Ihre Chancen erhöhen, das gewünschte Zuhause zu erhalten, indem Sie ein breiteres Netz werfen, schnell springen und nicht durch kleinere Fehler den Deal entgleisen lassen. Hier sind drei Trends in Bezug auf Immobilien und Hypotheken, auf die Käufer und Eigentümer in den nächsten drei Monaten achten müssen.

• Verkäufermarkt. Wenn Sie ein Hauskäufer sind, gibt es Strategien, die Ihnen helfen, sich auf dem Markt dieses Verkäufers von den Mitbewerbern abzuheben.
• Höhere Raten. Die Hypothekenzinsen werden voraussichtlich weiter steigen, jedoch nicht so schnell wie zu Jahresbeginn.
• HELOCs kehren zurück. Wenn Sie Hausbesitzer sind und gegen Ihr Eigenkapital Kredite aufnehmen möchten, bevorzugen Sie möglicherweise eine Eigenheimkreditlinie gegenüber einer Auszahlungsrefinanzierung.

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Es ist immer noch ein Verkäufermarkt

Heutzutage ist es schwierig, ein Käufer von Eigenheimen zu sein, insbesondere in den großen U-Bahn-Gebieten, wo auf dem Markt nicht genügend Wohnungen zur Verfügung stehen, um die Nachfrage zu befriedigen. Jedes Wohnraumangebot unter einem halben Jahr wird als Verkäufermarkt angesehen - und zumindest in den letzten vier Jahren war es ein Verkäufermarkt. Im Februar zum Beispiel wären alle zum Verkauf stehenden Immobilien in nur 3,4 Monaten verkauft worden, um den Umsatz dieses Monats zu steigern.

Käufer befinden sich daher in einem harten Wettbewerb miteinander.

Dana Bull, ein Immobilienmakler in Boston, sagt, es sei nicht ungewöhnlich, dass ein Haus mehr als ein Dutzend Angebote erhält. Eine ihrer Kunden hat kürzlich ein Angebot für ein Haus mit 23 Mitbewerbern abgegeben.

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Wenn das Problem noch schlimmer wird, haben viele potenzielle Verkäufer Angst, ihre Häuser auf den Markt zu bringen, weil sie dann zu Käufern werden und die gleichen Schwierigkeiten haben werden, ein Haus zum Verkauf zu finden, sagt Mark Fleming, Chefökonom der First American Financial Corp.

Bull hat ein paar Vorschläge für Käufer, die in diesem Frühjahr den Markt trotzen:

• Erweitern Sie Ihre Suche. Suchen Sie in einem größeren geografischen Gebiet und nach verschiedenen Arten von Häusern. Wenn Sie in der Stadt, in der Sie wohnen möchten, kein Zuhause finden können, suchen Sie nach einer Stadt. Wenn Sie nach einer Wohnung in der Innenstadt suchen, kaufen Sie ein Haus außerhalb des Stadtzentrums.
• Seien Sie aggressiv verfügbar. Nachdem ein Haus auf den Markt gekommen ist, "wann ist die erste verfügbare Zeit, in der Sie dieses Objekt sehen können?", Sagt Bull. "Stellen Sie sicher, dass Sie dort früh einsteigen können, damit Sie mit dem Listing Agent oder den Verkäufern einen Rapport aufbauen können."
• Lassen Sie nicht zu, dass kleinere Probleme Dealbreaker sind. Machen Sie das Angebot von der Hausbesuchskontrolle abhängig, machen Sie jedoch deutlich, dass Sie den Verkäufer nicht zur Durchführung von Reparaturen auffordern, es sei denn, es handelt sich um Tausende von Dollar. Bull sagt, dass ihre Kunden diese Schwelle normalerweise auf 10.000 bis 12.000 Dollar setzen. Dies lässt den Verkäufer wissen, dass "wir sehr seriös sind und nicht weggehen werden, wenn kein schwerwiegender Defekt gefunden wird", sagt Bull.

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Hypothekarzinsen steigen nach oben

Die Hypothekenzinsen stiegen in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 stark an und dürften weiter steigen. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek im vierten Quartal 2017 betrug 4,08%; Laut Investmentmatomes täglicher Erhebung der Hypothekenzinsen stieg dieser Durchschnitt im ersten Quartal 2018 auf 4,45%.

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Es wird erwartet, dass sich der Aufwärtstrend fortsetzt, aber es wird nicht prognostiziert, dass die Raten im zweiten Quartal so stark ansteigen werden wie im ersten Quartal. Die Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac und die National Association of Realtors prognostizieren, dass die 30-jährige festverzinsliche Hypothek von April bis Juni um 0,2 Prozentpunkte steigen wird.

Fleming sagt, die Hypothekenzinsen steigen aufgrund der Aussicht auf eine höhere Inflation. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, die Arbeitnehmer haben aufgrund von Steuersenkungen mehr Geld in der Tasche und der Kongress könnte die Infrastrukturausgaben in diesem Jahr erhöhen. Jeder dieser Faktoren hat das Potenzial, die Inflationsrate zu erhöhen - und die Hypothekenzinsen reagieren auf die Inflationsaussichten.

Fleming sagt, dass es hier einige gute Nachrichten gibt: Inflation könnte zu höheren Löhnen führen, und steigende Einkommen bedeuten, dass sich Hauskäufer mehr leisten können.

Sein Rat ist, die Perspektive zu wahren: 1981 stiegen die Hypothekenzinsen auf 18%, sagt er - "und die Leute kauften übrigens damals Häuser."

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HELOCs zum Comeback

Die Heimatwerte haben sich seit der Großen Rezession erholt, wobei die durchschnittlichen Hauspreise in den fünf Jahren, die 2017 endeten, um über 30% stiegen.Wenn ihre Häuser an Wert gewinnen, werden einige Hausbesitzer gegen ihr wachsendes Eigenkapital Kredite aufnehmen wollen, um Hausrenovierungen oder andere Ausgaben zu bezahlen.

Millionen von Eigenheimbesitzern werden sich nach Angaben des Kreditberichterstattungsunternehmens TransUnion für Eigenheimkreditlinien entscheiden. Es erwartet, dass 1,6 Millionen Hausbesitzer im Jahr 2018 HELOCs erhalten werden, und weitere 8,4 Millionen von 2019 bis 2022.

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Eine weitere übliche Methode zur Gewinnung von Eigenheimkapital ist die Refinanzierung der Auszahlungen. Wenn Sie jedoch eine niedrige Hypothekenzinsen haben, möchten Sie wahrscheinlich Ihr aktuelles Darlehen behalten, anstatt sich eine Auszahlung zu aktuellen Zinssätzen zu leisten.

Beachten Sie, dass das neue Steuergesetz die Regeln für die Abzugsfähigkeit von Schuldverschreibungen für Wohneigentum im Jahr 2018 und darüber hinaus geändert hat.

Erstens hat der Kongress die Dollargrenzen geändert. Kreditnehmer können Zinsen für Hypothekenschulden in Höhe von bis zu 750.000 US-Dollar für ihre erste und zweite Wohnung zusammen abziehen (375.000 US-Dollar, wenn die Ehe getrennt eingereicht wird). Mit den neuen Steuervorschriften sind sowohl die Hypotheken- als auch die Eigenheimschulden in diesen Dollarlimiten enthalten.

Zweitens hängt die Abzugsfähigkeit jetzt davon ab, wie Sie das Geld verwenden. Hypotheken- und Eigenheimschulden sind nur dann abzugsfähig, wenn das Geld dazu verwendet wird, „das Haus des Steuerpflichtigen, das den Kredit sichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“, so die IRS. Wenn Sie ein HELOC zur Schuldenkonsolidierung, zur Zahlung eines College oder zu anderen Zwecken neben Renovierungen oder Hauskäufen verwenden, sind diese Kosten nicht steuerlich absetzbar.

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