5 Verkäuferfinanzierungsoptionen für Hauskäufer |

Jetzt denken ist eine gute Zeit, um ein Haus zu kaufen? Viel Glück bei der Suche nach Finanzierung.

Verschärfte Kreditvergabestandards verkrüppeln immer noch Wohneigentumsträume für diejenigen mit dem Einkommen, um eine Hypothek zu unterstützen, aber ohne die quietschende saubere Kredithistorie und mindestens 720 Kredit-Score.

Für diese Leute ist das ein harter Markt, der sich in nächster Zeit nicht zu lockern scheint.

Geben Sie die Verkäuferfinanzierung ein. In den Achtzigerjahren populär, ist die Verkäuferfinanzierung wieder einmal ein Weg für Käufer, um die heutigen erhöhten Hypothekenkredite zu umgehen.

Laut Bloomberg Businessweek wurden im Jahr 2010 fast 53.000 Wohnungen mit Eigenheimfinanzierung erworben, die meisten davon in Michigan, Florida, Ohio, Kalifornien, Wisconsin, Minnesota und Texas.

Dies sind zwar nur etwa 1,5% der Immobilientransaktionen im Jahr 2010, aber ein Hinweis darauf, dass die Notwendigkeit für die Käufer wieder zur Mutter der Erfindung geworden ist.

Eine kurze Geschichte der Verkäuferfinanzierung

Die Finanzierung der Verkäufer nahm zu in den frühen 1980er Jahren, nachdem die Zinssätze so hoch wie 20% hochgeschnellt waren, und die Käufer von Eigenheimen gezwungen waren, andere Optionen zu suchen.

Die Finanzierung von Verkäufern trat in die Bresche, indem sie Eigenheimbesitzer mit niedrigeren Hypothekenzinsen mit Käufern zusammenschlug, die bereit waren, das Darlehen zu übernehmen.

Die Idee wurde zu einem beliebten Finanzierungsinstrument bis in die späten 1970er Jahre, als die Banken mit der Klausel über den Verkauf zurückschlugen, die es ihnen ermöglichte, das Darlehen fällig zu stellen, wenn ein Haus an eine dritte Partei verkauft wurde.

Die Klausel über den Verkauf hat tatsächlich einen doppelten Zweck erfüllt. Es half nicht nur den Banken, gegen einen Konkurrenten anzukämpfen, sondern es ermöglichte ihnen auch, die Kreditnehmer von den alten, niedrigeren Hypothekenzinsen in neue, höhere Zinsdarlehen zu verlagern.

Stanley Bronstein, ein in Arizona ansässiger Anwalt und Wirtschaftsprüfer, glaubt, dass die Verkäuferfinanzierung wieder in Mode kommt.

"Es ist immer schwieriger geworden, Kredite von Banken und Hypothekenunternehmen zu bekommen", sagt er. "Es wird wahrscheinlich noch härter werden, vor allem, wenn einige der vorgeschlagenen Regeln in Kraft treten und die Käufer 20% einsparen müssen, um sich für eine traditionelle Finanzierung zu qualifizieren."

Die Finanzierung der Verkäuferfinanzierung

Während der heutigen vielfältigen Verkäuferfinanzierung Optionen sind weit entfernt von seinen 1980 Wurzeln, die Voraussetzung (und Vorbehalte) sind gleich geblieben. Die Verkäuferfinanzierung ist ähnlich wie bei den traditionellen Kreditgebern von Drittbanken.

Der Käufer unterzeichnet einen Schuldschein und verpflichtet sich, dem Verkäufer Ratenzahlungen (in der Regel monatlich) zu leisten, die Kapital und Zinsen enthalten.

Wie bei einem traditionellen Darlehen wird eine unterzeichnete Hypothek oder eine Treuhandurkunde ausgestellt oder eine Sicherheitsvereinbarung, die es dem Verkäufer ermöglicht, zu schließen, wenn der Käufer nicht zahlt.

Derzeit können Hauskäufer aus fünf verschiedenen Verkäuferfinanzierungsoptionen wählen:

Verkäuferfinanzierungsoption # 1: Frei und klar

Die einfachste Verkäuferfinanzierungsoption ist, wenn ein Eigentümer ein Haus frei und frei von allen Pfandrechten verkauft. Der Käufer leistet eine Anzahlung und zahlt die ausgehandelten, monatlichen Kapital- und Zinszahlungen an den Verkäufer, der dann den Kreditsaldo in einer privaten Notiz trägt.

Verkäuferfinanzierungsoption # 2: Leasing mit einer Kaufoption (Mietkauf)

In diesem Szenario behält der potenzielle Eigenheimbesitzer die Option, das Eigenheim zu kaufen, jedoch ohne die tatsächliche Verpflichtung. Der Kreditnehmer erhält mit einer Anzahlung ein gleichwertiges Interesse am Haus und zahlt regelmäßig monatliche Mietzahlungen.

Am Ende der Mietzeit hat er / sie die Möglichkeit, den Restbetrag durch eine Refinanzierung abzuzahlen.

Kevin Amolsch, Präsident der Pine Financial Group, rät Verkäufern, die diese Option verfolgen, eine ausreichend große Summe zu erhalten nicht rückzahlbare Anzahlung, falls die Person sich nicht für den Kauf entscheidet.

"Andererseits können Käufer ihre Optionen auch schützen, indem sie den Mietvertrag aufzeichnen, der den Titel trübt und es dem Verkäufer somit erschwert um es an jemand anderen zu verkaufen ", sagt er.

Verkäufer Finanzierungsoption # 3: Die Second Lien Position

Dies ist der Fall, wenn ein Verkäufer ein zweites Pfandrecht hinter der Bank hat, um entweder kein oder nur ein kleines Geldgeschäft abzuschließen. Der Käufer wird dann jeden Monat zwei Zahlungen leisten - einen an den leitenden Bankpfandrechtsinhaber und einen zweiten an den privaten Verkäufer.

Die Verkäuferrisiken bei dieser Option liegen auf der Hand. Zahlt der Käufer nur den ersten Pfandrechtsinhaber, muss der Verkäufer genügend Eigenkapital oder Mittel zur Verfügung haben, um den ersten, größeren Pfandrechtsinhaber abzuschotten und abzuzahlen.

Ebenso riskiert der Verkäufer, wenn der Käufer nur das kleinere Pfandrecht zahlt, den Verlust die Eigenschaft, wenn der Senior-Pfandrechtsinhaber ausschliesst.

Verkäufer-Finanzierungsoption Nr. 4: Wrap-Around-Hypothek

Angeboten von denjenigen, die nicht bereit sind, eine riskantere Zweit-Pfandhalter-Position einzunehmen, sind Wrap-Around-Hypotheken auch eine Gelegenheit für Verkäufer eine gute Rendite erzielen.

"Wenn ich ein Verkäufer mit einem Hypothekenkredit von $ 100.000 bei 4% bin und das Grundstück $ 150.000 wert ist, würde ich es an den Käufer mit $ 10.000 verkaufen, wobei ich die gesamte Differenz [$ 140.000] bei 7% um eine Hypothek oder eine allumfassende Treuhandurkunde ", sagt Lance Churchill, ein Anwalt der Frontline Education Group. "Ich würde lieber 2% oder 3% auf die 100.000 $ machen, anstatt nur 7% auf die 40.000 $."

Doch die Käufer sollten die Risiken kennen, die mit den Umläufen verbunden sind. "Wenn Sie mit einer Rundum-Hypothek gehen, gehen Sie immer mit einem Treuhandunternehmen", rät Amolsch. "Sie wissen nicht, was der Verkäufer mit Ihrem Geld macht."

Escrow-Unternehmen werden dafür sorgen, dass Zahlungen sowohl an den Verkäufer als auch an den Senior-Bank-Pfandrechtsinhaber gehen.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die Bank dieses besondere Pfandrecht entdeckt.

"Diese Art von Vereinbarung verstößt gegen eine sogenannte" Sale-on-Sale "-Klausel, die besagt, dass der bestehende Kreditgeber beim Verkauf der Immobilie an den Verkäufer zurückbezahlt werden muss ein neuer Käufer ", warnt Bronstein.

" Wenn der Verkäufer dies nicht tut und der Kreditgeber es erfährt, könnte der Kreditgeber die Schuldverschreibung deklarieren und verlangen, dass sie vollständig bezahlt wird. "

Doch Churchill kontert dass das Risiko auf dem heutigen Markt gering ist. "Warum sich die Mühe machen, ein leistungsfähiges Darlehen für ein notleidendes Darlehen zu riskieren, wenn es wie vereinbart bezahlt?"

Der einzige Grund, warum Banken einen Kredit aufnehmen, ist, wenn die Zinssätze wieder steigen. Dann wollen sie einen weiteren Kredit bei der höhere Satz. "

Verkäufer Finanzierung Option # 5: Raten Grundstück Vertrag

möglicherweise die riskant Option, die wenige Experten empfehlen würde, ein Raten Land Vertrag gibt dem Käufer zu Hause nur die gerechte Interesse an der Immobilie, während die rechtlichen, betitelten Zinsen bleibt bei dem Verkäufer.Das endgültige Eigentumsrecht geht nicht auf den Käufer über, bis die letzte vertraglich vereinbarte Darlehenszahlung eingegangen ist.

Die investierende Antwort: Verkäuferfinanzierung schafft einen Weg für Hauskäufer mit dem Einkommen, um eine Hypothek aber zu unterstützen Sie haben weniger als einen hervorragenden Kredit, um ihr eigenes Haus zu besitzen, aber bei jeder Geschäftstransaktion sollten diejenigen, die sich für diese Methode entscheiden, die folgenden Vorbehalte beachten:

• Machen Sie es nicht allein Kosten sollte auf eine kompetente Beratung angewendet werden.
• Verkäuferfinanzierung ist ein Geschäft und sollte als solches behandelt werden. Dokumentieren Sie alles durch eine Urkunde (oder Hypothek), Titel Versicherung, Inspektionen, Gutachten, etc.
• Verwenden Sie eine Escrow-Firma, um den Deal zu schließen und ordnungsgemäß Hypothek Zahlungen.
• Denken Sie daran, dass Verkäufer gut Scheckeinlösung sind Die Freigabe der endgültigen Freigabe kann problematisch sein. Haben Sie eine Vorkehrung, um die unterschriebene Freigabe treuhänderisch zu erhalten, wenn das Darlehen endgültig ausgezahlt ist.

Foto mit freundlicher Genehmigung von Flickr: Woodleywonderworks.