Ein Haus kaufen: Schützen Sie sich vor Eventualitäten und Offenlegungen

Obwohl es wichtig ist, Ihre eigenen Interessen zu schützen, ist der Verkäufer im Allgemeinen umso weniger begeistert, je mehr Eventualitäten in Ihrem Angebot enthalten sind. Sie haben ein besseres Bild, wenn Sie Ihr Angebot mit „Wenn-dann“ auf dem Käufermarkt ausstatten.

Einige Eventualitäten, die Sie nicht kontrollieren können

Einige Verkaufsbedingungen liegen außerhalb Ihrer Kontrolle, wie beispielsweise die Genehmigung Ihres Darlehens durch den Kreditgeber oder die Bewertung des Eigenheims mit einem ausreichenden Wert. Andere fallen in Ihre Verantwortung, z. B. der Abschluss einer Versicherung für Hausbesitzer - obwohl ein Spediteur die Immobilie für die Deckung genehmigen muss, sodass Sie dies auch nicht vollständig kontrollieren können.

Eine weitere übliche Transaktionsbedingung kann sein, dass der Käufer den Verkauf eines früheren Eigenheims abschließen kann oder den Verkäufern Zeit gegeben wird, ihren nächsten Wohnsitz zu finden. Für jede dieser Bedingungen muss ein Zeitlimit festgelegt sein.

Ein Haus kaufen: Was Sie kontrollieren können

Eine Hausbesichtigung ist in Ihrem besten Interesse und ermöglicht es Ihnen, sich aus dem Geschäft zurückzuziehen, wenn ernsthafte Angelegenheiten aufgedeckt werden. In Ihrem Vertrag kann vorgesehen sein, dass Reparaturen durchgeführt werden müssen, wenn Probleme aufgedeckt werden. Dies kann jedoch zu Verzögerungen führen, während Auftragnehmer eingeplant und Reparaturen genehmigt werden. Sie können es vorziehen, den Verkaufspreis neu auszuhandeln, wenn erhebliche Verbesserungen erforderlich sind.

In heißen Märkten zahlen Einkäufer vor dem Angebot häufig einen Vorinspektionsbericht - oder verzichten ganz auf eine Inspektion. In anderen Fällen können Verkaufsverträge mit einem „Nichtigkeitsrecht“ versehen werden. Dies bedeutet, dass Sie keine Reparaturen benötigen, die im Hausinspektionsbericht vorgeschlagen werden, den Verkauf jedoch ohne Strafe stornieren können.

Um die Verzögerungen beim Schließen so gering wie möglich zu halten, können Sie eine frühere Bedingung als solche akzeptieren, indem Sie die Frist für den Eventualfall ablaufen lassen. Es ist eine bewusste Entscheidung, eine Konzession anzubieten, und sie kann als Grundlage für eine neue Bedingung beim Abschluss verwendet werden, z. B. eine Gutschrift auf Gebühren oder andere Rabatte. Beachten Sie jedoch, dass einige Kreditgeber die zulässige Kreditmenge einschränken.

Im schlimmsten Fall kann der Verkauf insgesamt storniert werden. Dies ist nur durch eine eindeutige Verletzung einer Eventualität durch eine der beiden Parteien gerechtfertigt. Wenn der Verkäufer versäumt hat, eine Bedingung zu erfüllen, erhalten Sie wahrscheinlich Ihr ernstes Geld von Treuhandkonto zurück. Nicht so, wenn Sie Ihre Pflicht nicht erfüllen.

Offenlegungen: Was stimmt nicht mit der Immobilie?

Verkäufer sind verpflichtet, Ihnen alle bekannten Mängel, Umweltgefahren, früheren Schaden und sogar Probleme mit dem Eigentümer der Hausbesitzer in Bezug auf die betreffende Immobilie mitzuteilen. Dies ist Ihre erste Ausstiegsmöglichkeit und ein kritischer Punkt im Homebuying-Prozess.

Die Gesetze zur Offenlegung sind jedoch von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich, und obwohl Sie hoffen, dass der Verkäufer größere Immobilienprobleme offenbaren wird, erwarten Sie möglicherweise nicht, dass er Ihnen von den lautstarken Nachbarn in den Whirlpoolpartys erzählt oder davon, dass das Haus unter dem Flugweg der Landung liegt Jumbo-Jets.

Ihr Vertreter wird in Ihrem Namen vom Verkäufer alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben erhalten, die in der Regel innerhalb von Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig sind. Eine mangelhafte Offenlegung kann zu rechtlichen Schritten führen. Es ist am besten, wenn alle Parteien in gutem Glauben handeln, aber bei der Hausjagd das Credo „Käufer aufgepasst“ in Erinnerung behalten.

Arten von Angaben

Der Hintergrund einer Immobilie kann verschiedene Bedingungen aufzeigen, von Belästigungen in der Nachbarschaft bis zu Todesfällen vor Ort. Aufgrund umfangreicher lokaler und nationaler Gesetze können Sie leider nicht immer sicher sein, was der Eigentümer gesetzlich verpflichtet ist, Ihnen zu sagen, ohne einen Anwalt zu fragen. Es gibt vier gängige Offenlegungsformen:

• Standardangaben: Die meisten staatlichen Regulierungskommissionen und Immobilienverbände stellen Schnelldruckformulare zur Verfügung, mit denen ein Verkäufer prüfen kann, was ein Problem ist und nicht. Obwohl es wahrscheinlich ist, dass solche Formulare wichtige Probleme enthalten, enthält sie möglicherweise keine Einzelheiten zu den Verpflichtungen der Hausbesitzer, fehlende mechanische Elemente oder sogenannte „stigmatisierte“ Eigenschaften.
• Natürliche Gefahren: Dieses Dokument enthält ausführliche Informationen zu Umwelt- und Naturgefahren, einschließlich Feuer, Hochwasser und Erdbeben.
• Bleifarbe: Das Bundesgesetz verlangt, dass Besitzer von Häusern, die vor 1978 gebaut wurden, alle bekannten Farben und Gefahren auf Bleibasis in einem Haus offenlegen. Käufer müssen auch ein 10-tägiges Fenster haben, um das Haus auf Lead zu testen, wenn sie dies wünschen.
• Verkauft "wie es ist" Ausnahme: Während Verkäufer verpflichtet sind, alle bekannten Mängel an einer Immobilie zu teilen, kann die Transaktion „so wie sie ist“ abgeschlossen werden. Wenn beide Parteien zustimmen, wird der Verkäufer keine Reparaturen, Korrekturen oder Ersatzlieferungen vornehmen oder bezahlen, unabhängig davon, was in einem Objekt gefunden wird Inspektion. Der Käufer verzichtet im Wesentlichen auf alle Rechte. Dies kann für Sie als Käufer sehr riskant sein.

Starten Sie die Uhr

Behalten Sie die Fristen für unvorhergesehene Ereignisse im Auge, so dass Ihnen nichts auffällt - und Sie keinen wichtigen Termin verpassen, um eine Bedingung durchzusetzen, die der Verkäufer erfüllen muss. Wenn Sie einen Kalender mit allen angegebenen Terminen haben, vielleicht sogar einige Tage vor dem Termin, werden Sie den Überblick über kritische Eventualitäten behalten.

Während dieses Vorgangs möchten Sie Ihren Agenten um Rat fragen. In einigen komplizierteren Fällen möchten Sie vielleicht sogar den Rat eines Anwalts. Es ist leicht, sich von juristischem Fachjargon stolpern zu lassen, und manchmal verursacht das, was nicht schriftlich geschrieben wird, den größten Schaden.

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Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick