6 Schritte zur Reaktion auf eine niedrige Refinanzierungsbewertung
Sozialwissenschaftliche Forschungslogik - Teil 1 von 6 - Prof. Dr. Werner J. Patzelt
Inhaltsverzeichnis:
- 1. Fordern Sie eine Kopie des Beurteilungsberichts an
- 2. Analysieren Sie, welche vergleichbaren Listen verwendet wurden
- 3. Holen Sie sich einen Anwalt
- 4. Betrachten Sie das Feedback objektiv
- 5. Die subjektiven und objektiven Faktoren verstehen
- 6. Bitten Sie um eine andere Beurteilung
- Endeffekt
Sie haben gerade eine Immobilienbewertung vorgenommen, damit Sie Ihr Haus refinanzieren können, aber der Wert ist viel niedriger als erwartet. Es ist entmutigend, aber verzweifelt nicht. Sie haben Optionen, um den Refinanzierungsprozess auf Kurs zu halten.
Wenn Sie wissen, was in die Meinung eines Bewerters eingeht - und einen Handlungsplan für den Fall der Enttäuschung der endgültigen Zahl bereitstellt -, werden Sie darauf vorbereitet, Fehler zu korrigieren und möglicherweise Ihre Bewertung zu erhöhen. Hier sind sechs Schritte, um zu helfen.
1. Fordern Sie eine Kopie des Beurteilungsberichts an
Immobiliengutachter verwenden verschiedene Kriterien, um den Wert Ihres Hauses zu bestimmen, einschließlich Größe, Alter, Zustand, jüngsten Verkäufen, aktuellen vergleichbaren Angeboten und Annehmlichkeiten. Im Uniform Residential Appraisal Report, der von den meisten zertifizierten Gutachtern verwendet wird, werden für diese Elemente Kontrollkästchen angezeigt.
Überprüfen Sie die Maße für die Quadratmeterzahl Ihres Hauses sowie die Anzahl der Badezimmer, der Schlafzimmer und der Wohnräume. Wenn Sie Fehler entdecken, teilen Sie dies Ihrem Kreditgeber und Gutachter unverzüglich mit.
2. Analysieren Sie, welche vergleichbaren Listen verwendet wurden
Gutachter verlassen sich auf kürzlich verkaufte Häuser und derzeit auf dem Markt befindliche Häuser, um den Marktwert Ihres Hauses zu bestimmen, den Preis, den ein potenzieller Käufer angemessen zahlen würde.
In einigen Fällen gibt es jedoch nicht genügend dieser ähnlichen Einträge, die im Handel als "Comps" bezeichnet werden, in Ihrer Nachbarschaft. Ein Sachverständiger muss in den letzten 90 Tagen möglicherweise weiter zurückschauen, um die Daten zu erhalten, sagt Bill Kilzer, zertifizierter Immobilienbewerter in Denver.
Ihr Zuhause kann sehr viel mehr wert sein als das, was Comps vor sechs Monaten verkauft haben, aber das könnte sich in der heutigen Bewertung nicht widerspiegeln, wenn es keine aktuellen Verkäufe zum Vergleich gibt. Kilzer sagt, dass er sich deshalb auch die aktuellen Angebote ansieht, um ein umfassenderes Bild zu erhalten.
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3. Holen Sie sich einen Anwalt
Wenn Sie glauben, dass ein Gutachter veraltete oder unangemessene Comps verwendet hat, wenden Sie sich an einen örtlichen Immobilienmakler, der in Ihrer Nachbarschaft arbeitet und es gut kennt, sagt Tom Salomone, Präsident der National Association of Realtors und Makler / Eigentümer von Real Estate II in Margate, Florida.
"Ein Makler wird Ihnen eine faire Marktanalyse Ihres Hauses bieten können", sagt Salomone und fügt hinzu, dass die meisten Immobilienmakler den Service kostenlos anbieten. "Wenn Sie feststellen, dass ein Gutachter Comps von vor sechs Monaten verwendet hat und der Makler innerhalb von 90 Tagen Comps verkauft hat, dann haben Sie das Recht zu fragen, warum die jüngsten Verkäufe nicht verwendet wurden."
4. Betrachten Sie das Feedback objektiv
Wenn Ihnen ein Gutachter einen niedrigeren als erwarteten Wert gab, nehmen Sie sich die Zeit, um zu verstehen, warum. Wurden die im Bericht verwendeten vergleichbaren Eigenschaften aktualisiert, Ihre aber nicht?
Schauen Sie sich Ihr Zuhause kritisch an: Wenn Farbe offensichtlich abgeplatzt ist oder einige Bereiche aktualisiert werden müssen, können Sie dem Beurteiler nicht wirklich die Schuld daran geben, dass der Wert angedockt wird. Wenn andere Angebote, die kürzlich verkauft wurden oder derzeit auf dem Markt sind, alle neuere Dächer haben und Ihre bereits 20 Jahre alt sind, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Wert steigt, wenn Sie ihn nicht ersetzen.
Auf der anderen Seite nimmt der Beurteiler Anpassungen zu Ihren Gunsten vor, wenn Ihr Haus über Annehmlichkeiten verfügt oder die Comps nicht aufgewertet werden - beispielsweise einen Pool, sagt Salomone.
Es ist verständlich, dass Sie sich ein wenig aufregen, wenn ein anderer nicht der Meinung ist, dass Ihr Zuhause so viel wert ist wie Sie. Aber die Meinung eines Bewerters ist neutral, und Sie müssen auch versuchen, objektiv zu sein. (Leichter gesagt als getan, richtig?)
5. Die subjektiven und objektiven Faktoren verstehen
Es ist erwähnenswert, dass einige subjektive Elemente den Wert Ihres Hauses berücksichtigen. Wenn zum Beispiel ein Gutachter zu Ihnen nach Hause rollt und unübersichtlich ist, ist er schmutzig und das Äußere sieht aus, als würde er auseinander fallen, es macht einen schlechten ersten Eindruck. Und obwohl Ihnen vielleicht ein älteres Haus nichts ausmacht, das sich an einer belebten Straße befindet, sehen Bewerter dies als Nachteil an.
Und es gibt auch objektive Faktoren. Nehmen wir an, Sie haben im Untergeschoss zwei Schlafzimmer hinzugefügt. Wenn diese Ergänzungen im Keller ohne Genehmigungen vorgenommen wurden und nicht den Standards Ihrer lokalen Regierung entsprechen, kann dies den Wert Ihres Hauses beeinträchtigen, so Kilzer. Das ist eine schlechte Nachricht, wenn Sie viel Zeit und Geld für Verbesserungen aufwenden, von denen Sie glauben, dass sie sich später auszahlen würden.
Es gibt nur begrenzte Möglichkeiten, Faktoren wie unerlaubte Arbeit anzusprechen, aber ein bisschen Anstrengung kann einen großen Beitrag zur Behebung subjektiver Faktoren leisten. Es gibt einfache Möglichkeiten, um Ihre Immobilie in Form zu bringen, wenn Sie die Beurteilung wiederholen.
6. Bitten Sie um eine andere Beurteilung
Die meisten Kreditgeber zögern, ohne wichtigen Grund eine weitere Beurteilung anzuordnen. Schätzungen sind teuer - durchschnittlich 300 Dollar, sagt Kilzer - und sie brauchen Zeit.
Wenn Sie jedoch nachweisen können, dass es bessere vergleichbare Eigenschaften gibt, mit denen Sie Ihr Haus messen können, oder wenn Ihr Kreditgeber ein Bewertungsunternehmen verwendet, das nicht lokal ist, wenden Sie sich an Ihren Hypothekenmakler, um die Möglichkeit einer Zweitmeinung zu besprechen.
Sie sind auch nicht an einen Kreditgeber gebunden und Sie können den Vorgang erneut mit einem anderen Kreditgeber versuchen, sagen Experten.Beachten Sie jedoch, dass Gutachten, die für staatlich gesicherte Kredite (wie FHA-versicherte Hypotheken) bestellt wurden, für mindestens sechs Monate in Ihrer Immobilie verbleiben. Wenn Sie diese Art von Refinanzierungskredit verfolgen, müssen Sie sechs Monate warten, bevor Sie es erneut versuchen, sagt Kilzer.
Endeffekt
Wenn Sie über die Refinanzierung Ihres Eigenheims nachdenken, sollten Sie im Vorfeld der Beurteilung so viel Vorarbeit wie möglich leisten, um den Wert Ihres Eigenheims zu steigern. Und wenn die Zahlen nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, halten Sie die Kommunikation mit Ihrem Hypothekenmakler offen, um praktikable Lösungen zu finden, die alle zu einem erfolgreichen Abschluss führen.
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Deborah Kearns ist eine Mitarbeiterin von Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns
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