Hypotheken-Refinanzierung: Wie Sie wissen, wann die Zeit reif ist

Jeder liebt es, Geld zu sparen, vor allem, wenn es um die größten monatlichen Ausgaben der meisten Hausbesitzer geht: die Hypothek. Vielleicht möchten Sie diese Rechnung durch die Refinanzierung Ihrer Hypothek kürzen. Oder denken Sie vielleicht über eine Refinanzierung nach, weil Sie Angst haben, dass die Zinssätze in die Höhe schnellen und dass Sie Ihre letzte Chance auf ein besseres Geschäft haben?

Die Hypothekenzinsen sind nach wie vor historisch niedrig und Sie haben möglicherweise viele Kreditoptionen, aber nehmen Sie sich etwas Zeit, um herauszufinden, ob die Refinanzierung derzeit der beste Schritt ist. Wie lange Sie planen, bei sich zu Hause zu bleiben, Ihre finanziellen Ziele und Ihr Kreditprofil spielen eine wichtige Rolle bei Ihrer Entscheidung, ob - und wann - eine Refinanzierung erfolgen soll.

Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wann eine Refinanzierung Ihres Eigenheims sinnvoll ist, haben wir mit zwei Kreditexperten gesprochen: Katie Miller, Vizepräsident für Hypothekarkredite bei der Navy Federal Credit Union in Wien, Virginia, und Tony Julianelle, Verkaufsmanager für Wohnimmobilien in Denver mit Wells Fargo.

Hier sind ein paar Fragen, die Sie sich stellen sollten, um zu entscheiden, ob jetzt ein guter Zeitpunkt zur Refinanzierung ist:

Werden die Hypothekenzinsen bald steigen?

Als die Federal Reserve im Dezember 2015 ankündigte, die kurzfristigen Zinssätze um 0,25% anzuheben, befürchteten viele Menschen einen Anstieg der Hypothekenzinsen. Die Hypothekenzinsen bewegen sich jedoch nicht mit kurzfristigen Zinssätzen, sagt Miller.

Mit anderen Worten: Erwarten Sie nicht einen schnellen Anstieg, der Sie bald von der Refinanzierung Ihres Eigenheims abhebt. Es ist noch Zeit für Sie, hochverzinsliche Schulden abzuzahlen oder Ihren Kredit-Score zu steigern - und sich besser zu positionieren, um sich für ein gutes Refinanzierungsdarlehen zu qualifizieren.

"Die Preise sind immer noch recht niedrig, und wir sehen eine gute Anzahl von Refinanzierungsanträgen", sagt Miller. Sie fügt hinzu, dass viele Leute, die zu Marktspitzen gekauft hatten, nur um einen Zusammenbruch der Immobilienpreise zu sehen, endlich genug Eigenkapital in ihren Häusern gefunden hatten, um von einer Refinanzierung zu profitieren. "Wir sehen, dass immer mehr Menschen die niedrigen Zinssätze nutzen, um sich bei der Refinanzierung der Auszahlungen zu finanzieren, um Verbesserungen für das Heim zu bezahlen."

Die Hypothekenzinsen werden 2016 voraussichtlich leicht ansteigen, aber bis sie 5% oder mehr erreichen, werden Sie wahrscheinlich einen günstigen Zinssatz erhalten, solange Ihre Kreditwürdigkeit gut ist und Sie ein solides Einkommen beweisen. (Tipp: Wenn Sie einen Hypothekenrechner verwenden, können Sie feststellen, welche Art von Zinssätzen Sie erwarten könnten.)

Vergleichen Sie die Refinanzierungsraten für Hypotheken

Wie viel würde ich bei meiner monatlichen Zahlung sparen?

Um Ihr potenzielles Einsparpotenzial zu berechnen, müssen Sie Ihre Refinanzierungskosten aufaddieren, z. B. eine Beurteilung, eine Bonitätsprüfung, Ursprungsgebühren und Abschlusskosten. Prüfen Sie auch, ob Sie eine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihres aktuellen Darlehens haben. Wenn Sie dann herausfinden, für welchen Zinssatz Sie für ein neues Darlehen in Frage kommen, können Sie Ihre neue monatliche Zahlung berechnen und sehen, wie viel Sie jeden Monat sparen.

Sie sollten auch überlegen, ob Sie zu Hause mindestens 20% Eigenkapital haben - die Differenz zwischen dem Marktwert und dem, was Sie schulden. Überprüfen Sie die Eigenschaftswerte in Ihrer Nachbarschaft, um zu bestimmen, wie viel Ihr Haus derzeit bewerten könnte. Verlassen Sie sich nicht allein auf Online-Hauswertschätzungen - sie sind oft weit weg -, aber Online-Websites können auf die jüngsten Verkaufspreise für ähnliche Häuser in Ihrer Nähe hinweisen. Ein lokaler Immobilienmakler kann Ihnen auch eine Vorstellung davon geben, was Ihr Zuhause wert ist.

Ihr Beteiligungsbetrag ist wichtig, weil Kreditgeber normalerweise verlangen, dass Sie die Hypothek „versichern“ - ihre finanziellen Interessen schützen, falls Sie nicht in der Lage sind -, wenn Sie weniger als 20% Eigenkapital haben. Eine Hypothekenversicherung ist nicht billig und ist in Ihre monatliche Zahlung integriert. Stellen Sie also sicher, dass Sie sie in Ihre Berechnungen über mögliche Einsparungen einbeziehen.

Wenn Sie alle Kosten eines refinanzierten Darlehens addiert haben, können Sie Ihre monatliche All-In-Zahlung mit der aktuellen Summe vergleichen.

Werden die Einsparungen ausreichen, um eine Refinanzierung sinnvoll zu sein?

Sie werden durchschnittlich 3% bis 6% des Darlehensbetrags für die Abschlusskosten ausgeben. Sie müssen also herausfinden, wie lange Ihre monatlichen Einsparungen für die Erstattung dieser Kosten verwendet werden. Zum Beispiel würde es 30 Monate dauern, bis zu $ ​​3,000 in den Abschlusskosten zu gehen, wenn Ihre monatliche Zahlung um $ 100 sinkt. Wenn Sie während dieser 30 Monate umziehen, verlieren Sie bei einer Refinanzierung Geld.

Überlegen Sie, ob Ihr aktuelles Zuhause in Zukunft zu Ihrem Lebensstil passt. Sie wären überrascht, aber viele Leute tun das nicht. Wenn Sie kurz davor sind, eine Familie zu gründen oder ein leeres Nest zu haben, und Sie jetzt refinanzieren, besteht die Chance, dass Sie nicht lange genug in Ihrem Haus bleiben, um die Kosten zu senken.

Hausbesitzer, die tief in der Rückzahlung ihrer Hypotheken sind, sollten auch sorgfältig darüber nachdenken, bevor sie in eine Refinanzierung einsteigen, sagt Miller. Wenn Sie bereits zehn oder mehr Jahre in Ihrem Darlehen sind, refinanzieren Sie sich auf ein neues Darlehen mit 30 oder sogar 20 Jahren - selbst wenn es Ihren Zinssatz erheblich senkt - die Zinssätze. Das liegt daran, dass Zinszahlungen vorzeitig aufgeladen werden. Je länger Sie Ihre Hypothek bezahlt haben, desto mehr Beträge gehen zu Lasten des Auftraggebers anstatt zu Zinsen.

Ist es Zeit, die Art des Darlehens zu ändern, das ich habe?

Nehmen Sie Ihre Prognose, wie lange Sie in Ihrem aktuellen Zuhause bleiben werden, und überlegen Sie dann die Details Ihrer aktuellen Hypothek. Wie diese Faktoren sich gegenseitig beeinflussen, könnte bei Ihrer Entscheidung eine Rolle spielen.

Angenommen, Sie haben ein Haus mit einer Hypothek mit variabler Verzinsung für eine anfängliche Laufzeit von fünf Jahren zu rund 3% gekauft. Sie wollen noch einige Jahre bleiben. Wenn Sie sich dem Zeitpunkt nähern, zu dem sich der anpassbare Zinssatz zurückstellen und erhöhen kann, könnten Sie von einer Refinanzierung in eine feste Hypothek mit 20 oder 30 Jahren Laufzeit profitieren, um einen festen Zinssatz zu erzielen, der nicht schwankt.

Umgekehrt, wenn Sie wissen, dass Sie in ein paar Jahren umziehen werden, refinanzieren zu Ein ARM aus einem längerfristigen festen Darlehen kann Ihnen helfen, mehr Geld zu sparen, da die Kreditgeber für diese Darlehen niedrigere Zinssätze anbieten.

>> MEHR: Tipps zum Reduzieren der Ausgaben für Ihr Zuhause und Maximieren der Einsparungen bei der Refinanzierung

Wie sieht mein Kredit aus?

Hat sich Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Zahlungsverhalten verbessert, seit Sie Ihre Hypothek erhalten haben? In diesem Fall könnten Sie sich für einen besseren Zinssatz qualifizieren, der Ihnen hilft, mehr pro Monat zu sparen und früher zu brechen.

Wenn Sie jedoch einen (oder zwei) grobe Finanztreffer treffen, kann dies eine Nummer für Ihren Kredit bedeuten, was sich auf Ihre Fähigkeit auswirkt, sich für ein Refinanzierungsdarlehen zu qualifizieren, und auch auf den Zinssatz, den Sie erhalten. Wenn Sie mit einer Kreditkartenzahlung verspätet waren, ein neues Auto gekauft oder Studentendarlehen aufgenommen haben, ist Ihre Kreditwürdigkeit möglicherweise niedriger als beim Abschluss Ihres ursprünglichen Darlehens. Vor der Refinanzierung möchten Sie möglicherweise einige Kreditreparaturen durchführen.

"Wenn Sie mit Zahlungen zu kämpfen haben, automatisieren Sie alles, damit Sie keine verpassen", sagt Julianelle. „Sehen Sie sich auch das Verhältnis Ihrer ausstehenden Kreditkartenguthaben zum Kreditlimit an. Wenn Ihre Kreditauskunft in der Nähe des Limits ausstehende Salden aufweist, zeigt dies eine hohe Auslastung. Sie möchten dieses Verhältnis so niedrig wie möglich halten, indem Sie Ihre Kreditkartenguthaben jeden Monat vollständig abbezahlen, da dies einen großen Unterschied machen kann, ob Sie sich für ein neues Darlehen qualifizieren. “

Ein weiterer kluger Schritt: Finden Sie heraus, wie viel Sie jeden Monat mit Kreditkarten und anderen hochverzinslichen Schulden bezahlen. Prüfen Sie, ob das Geld, das Sie für die Schließung der Kosten ausgeben, besser für die Rückzahlung dieser Rechnungen aufgewendet wird, anstatt Ihr Haus zu refinanzieren. Oder verpflichten Sie sich, die monatlichen Einsparungen, die Sie durch eine Refinanzierung erzielen, zur Zahlung dieser Schulden zu verwenden.

Endeffekt

Setzen Sie sich mit einer kreditgebenden Stelle zusammen und prüfen Sie, ob Sie in einer Zeit, die sinnvoll ist, kaputt gehen. Machen Sie eine gründliche Bestandsaufnahme Ihrer finanziellen Ziele und überlegen Sie, wie Ihr derzeitiges Zuhause die zukünftigen Raum- und Standortanforderungen erfüllt.

Vergessen Sie nicht, dass es sich bei HARP um ein staatliches Darlehensrefinanzierungsprogramm handelt, das Ende 2018 ausläuft und Sie Ihre finanzielle Belastung verringern können, wenn Sie jeden Monat Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothek zu bezahlen und sich nicht für ein herkömmliches Refinanzierungsdarlehen qualifizieren.

Geld sparen mit Ihrer Hypothek hilft Ihnen, Wohlstand aufzubauen, und wer liebt das nicht? Wenn es jetzt nicht der ideale Zeitpunkt für eine Refinanzierung ist, bleiben Sie bei Ihren laufenden Hypothekenzahlungen stecken, und halten Sie Ihr Guthaben in einem guten Zustand, sodass Sie zum richtigen Zeitpunkt zum Streik bereit sind.

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Deborah Kearns und Hal Bundrick sind Mitarbeiterinnen von Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite.

E-Mail: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Aktualisiert am 20. September 2017.

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