Refinanzierung Ihrer Hypothek Schauen Sie über den Tiefstzinssatz hinaus

Sie haben entschieden, dass es an der Zeit ist, Ihre Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren, und vielleicht quälen Sie sich, was als Sperre bezeichnet wird. Die Zinssätze schwanken, also müssen Sie entscheiden, ob Sie sich jetzt auf den Zinssatz festlegen oder warten möchten, und hoffen auf einen Rückgang, der Ihre monatliche Zahlung noch weiter senkt.

Unsere Forschung, die zum Teil auf Daten von Lenda, einem beliebten Kreditgeber für die Online-Refinanzierung, basiert, befasste sich mit der Entscheidung, ob gesperrt oder gewartet werden sollte. Hier ist was Sie wissen müssen

Wie Refinanzierung und Zinssatzsperren funktionieren

Der Refinanzierungsprozess funktioniert folgendermaßen: Sie reichen einen Antrag bei einem Hypothekenmakler oder -kreditgeber aus, idealerweise mindestens drei, um die für Sie qualifizierten Raten und die Darlehenskosten zu vergleichen. Nach der Erstgenehmigung haben Sie normalerweise die Möglichkeit, Ihren Zinssatz zu sperren, während Ihr Darlehen durch das Underwriting abgesichert wird.

Das Sperren garantiert diesen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum, auch wenn die Zinssätze steigen. Wenn die Raten nach der Sperrung fallen, erhalten Sie keine niedrigeren Raten. Die Sperre dauert in der Regel eine Woche bis zu mehreren Monaten, abhängig von der von Ihnen gewählten Sperrzeit. Sie möchten jedoch sicherstellen, dass sie lange genug ist, um Ihr Darlehen zu schließen, bevor die Sperre abläuft. Bei einigen Kreditgebern können Kreditnehmer einen Zinssatz anstelle von Sperren verwenden. Mit anderen Worten, Sie erhalten eine niedrigere Rate, wenn die Zinssätze fallen, bevor Sie schließen. Dies bedeutet aber auch, dass Sie einen höheren Preis zahlen, wenn sie sich erhöhen.

Beachten Sie, dass längere Zinsperioden den Zinssatz Ihres Darlehens kosten, da die Kreditgeber versuchen, ihre potenziellen Verluste zu minimieren. Laut Hypothekenanbieter Ellie Mae betrug die durchschnittliche Zeit von der Antragstellung bis zum Abschluss im Mai 45 Tage. Hypothekenzinsen werden häufig in 15-Tage-Fenstern angegeben. Mit jeder weiteren 15-tägigen Sperrfrist erhöhen die Kreditgeber den Zinssatz laut The Mortgage Reports um 12 Basispunkte. Ein Basispunkt entspricht einem Hundertstel Prozentpunkt.

Eine Lehre daraus ist, dass Hypothekenbewerber sich nicht so sehr um einen Tiefstkurs sorgen müssen, sondern sich bei einem zinskonkurrenzfähigen Kreditgeber refinanzieren, der am schnellsten schließen kann.

Schauen Sie über den Tiefstkurs hinaus

Wenn es Ihnen nicht gelingt, Ihr Refinanzierungsdarlehen bei niedrigsten Zinssätzen zu sperren, ist der Unterschied bei den potenziellen Einsparungen in der Regel über kurze Zeiträume minimal. Lenda analysierte Daten aus der monatlichen Hypothekenumfrage von Freddie Mac, aus denen hervorgeht, dass sich die Refi-Sätze zwischen Juli 2015 und Mai 2016 nicht von Woche zu Woche wesentlich verändert haben. Daher haben die Verbraucher, die die optimale Rate verpasst haben, diese nicht allzu sehr vermisst.

In diesem 43-Wochen-Zeitraum nahm die größte wöchentliche Änderung für 30-jährige Darlehen um 12 Basispunkte ab und blieb in einigen Wochen unverändert. Im Vergleich zu zwei Wochen verzeichnete die größte Veränderung einen Anstieg um 22 Basispunkte.

Nehmen wir an, Sie vermissen die niedrigste Rate um 12 Basispunkte und Sie refinanzieren ein 30-jähriges Darlehen mit einem Kontostand von 191.760 USD, dem durchschnittlichen Verkaufspreis für bestehende Häuser in den USA im Mai, laut der National Association of Realtors. abzüglich einer Anzahlung von 20%. Sie haben bei 3,8% refinanziert, aber eine Woche später sinkt die Rate um 12 Basispunkte auf 3,68%. Sie hätten 14 Dollar pro Monat durch eine Refinanzierung zu einem um 12 Basispunkte niedrigeren Zinssatz eingespart. Denken Sie jedoch daran, dass die Zinssätze in die andere Richtung verschoben sein könnten, und Sie hätten jeden Monat mehr gezahlt.

In seltenen Fällen fallen die Hypothekenzinsen. Als die britischen Wähler im Juni einen Austritt aus der Europäischen Union genehmigten, fielen die Hypothekenzinsen in den USA in den folgenden acht Geschäftstagen um 26 Basispunkte. Wenn Sie kurz vor der Abstimmung Ihre Refinanzierung vorgenommen hätten, hätten Sie diesen Rückgang verpasst. In einem solchen Fall können Sie versuchen, mit dem Darlehensgeber den niedrigeren Zinssatz neu auszuhandeln, oder Ihre Bewerbung abbrechen und erneut beginnen. Sie würden einem weiteren Papierstapel gegenüberstehen und wahrscheinlich Ihre Anmeldegebühr verlieren, aber wenn Sie diesen Viertelpunkt einnehmen, würden Sie etwa 28 US-Dollar pro Monat einsparen, basierend auf unserem obigen Beispiel, einem nicht unerheblichen Betrag.

Einige Leute, die refinanzieren, warten aus verschiedenen Gründen auf das Sperren. Vielleicht erwarten sie, dass die Zinsen fallen werden, oder sie haben möglicherweise nicht die Sperrklausel in dem von ihnen unterzeichneten Papierkram beachtet. 276 Kreditnehmer, die sich über einen Zeitraum von 43 Wochen bei Lenda refinanzierten, warteten im Median von drei Tagen, um ihren Zinssatz nach der Genehmigung zu sperren. 30% dieser Refinanzierer warteten jedoch mindestens eine Woche und 19% mindestens zwei Wochen, obwohl sie fast sofort hätten schließen können.

Beim Warten auf das Würfeln wird möglicherweise gewürfelt

Es ist unklar, warum manche Leute nicht sofort sperren, wenn es keine Möglichkeit gibt, die Richtungsraten von Tag zu Tag zu bestimmen. Die Vereinigten Staaten befinden sich seit etwa 2010 in einem Umfeld mit fallender Rate, und diese Denkweise kann eine Rolle spielen, wenn die Verbraucher die Sperrentscheidung abwägen.

Durch das Sperren eines Preises wird sichergestellt, dass Sie den versprochenen Preis unabhängig von den Marktereignissen bezahlen.

"Für jeden, der wirklich genau auf Sie zusteuert, wenn Sie sich in der Nähe dieser Gipfel aufhalten, wird die Luft sehr dünn und Sie müssen bereit sein, alles aufzugeben, wofür Sie gearbeitet haben", sagt Jim Sahnger, Gründer von Hypothekendarlehen bei Schaffer Mortgage Inc. in Palm Beach Gardens, Florida. Wenn man versucht, die Zinssätze zu berechnen, würfelt er einfach.

"Wenn Sie die Rate sperren, wissen Sie, was Sie haben", sagt er."In dem Moment, in dem Sie sich für eine Bewerbung entscheiden, ist der zu diesem Zeitpunkt angebotene Preis für Sie sinnvoll."

Wenn ein Refi für Ihre persönliche Finanzsituation ideal ist, kann es ratsam sein, zu handeln, wenn Sie einen Kurs sehen, von dem Sie wissen, dass Sie es sich leisten können, statt darauf zu warten, dass die Zinssätze fallen. Durch das Floaten des Zinssatzes haben Sie die Chance, einen besseren Zinssatz zu erzielen, aber Sie riskieren auch Geld zu verlieren, indem Sie mit einem höheren Zinssatz festsitzen. Es ist besonders riskant für Kreditnehmer, die den größten Kredit aufnehmen möchten, für den sie sich qualifizieren können.

Die Refinanzierungssätze waren zur Jahresmitte 2016 die niedrigsten seit Jahrzehnten, sodass sie nicht viel niedriger sein können. Dies verringert die Möglichkeit eines Vorteils, noch länger zu warten.

Sie sind sich nicht sicher, ob es der richtige Zeitpunkt ist, Ihre Hypothek zu refinanzieren? Verwenden Sie unseren Hypotheken-Refinanzierungsrechner, um zu sehen, wie viel Sie sparen könnten und ob es für Sie sinnvoll ist.

Methodik

Berechnung der Kostendifferenz von 12 und 26 Basispunkten: Wir haben das Beispiel eines 30-jährigen Kredits mit einem Saldo von 191.760 USD zugrunde gelegt, basierend auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen für bestehende Häuser in den USA im Mai von 239.700 USD, laut National Association of Grundstücksmakler Wir haben 20% für eine Anzahlung abgezogen. Wir haben monatliche Zahlungen zu Zinssätzen von 3,54%, 3,68% und 3,8% berechnet.

Emily Starbuck Crone ist Mitarbeiterin bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.