Erhalten Sie eine sicherere Hypothek mit diesen Tipps nach der Krise

Hypotheken sind heute sicherer als noch vor zehn Jahren. Dies ist der Haupteffekt der Finanzkrise 2008/09 auf dem Hypothekenmarkt.

Die folgenden Kreditarten waren während des Immobilienbooms Anfang bis Mitte der 2000er Jahre beliebt, stehen den meisten Kreditnehmern jedoch derzeit nicht zur Verfügung:

• Hypotheken mit niedriger Bonität ermöglichten es den Kreditnehmern, Kredite zu erhalten, ohne Einkünfte und Vermögenswerte zu dokumentieren.
• Nur Zinshypotheken ermöglichten es den Kreditnehmern, Häuser zu kaufen, die sie sich mit einer anfangs niedrigen monatlichen Zahlung nicht leisten könnten. Aber die Kredite waren das finanzielle Äquivalent von Zeitbomben: Die Zinsperiode endete nach wenigen Jahren, und dann mussten die Kreditnehmer Kapital zahlen, wobei die monatlichen Zahlungen an vielen Zahlungsmitteln der Eigentümer vorbei katapultierten.
• Subprime-Hypotheken - Wohnungsbaudarlehen für Kreditnehmer mit schlechten Krediten - nahmen an Popularität zu und gingen von 8% der Hypotheken im Jahr 2003 auf 20% in den Jahren 2005 und 2006.

Sie müssen kein Experte sein, um zu sehen, wie viele dieser Kredite schlecht werden können. Aber irgendwie waren die Anleger überrascht, als viele Kreditnehmer ihre Hypotheken nicht mehr zahlten. Bis September 2008 waren 5,3% der Hypothekendarlehen in Verzug, was bedeutet, dass einer von 19 Kreditnehmern mindestens 30 Tage im Rückstand war. Im ersten Quartal 2010 lag die Ausfallrate bei 11,54%. Dies bedeutet, dass etwa jeder neunte Kreditnehmer verspätet war.

Millionen dieser kriminellen Kreditnehmer haben ihre Häuser verloren. Von 2007 bis 2016 wurden laut CoreLogic fast 7,8 Millionen Zwangsvollstreckungen abgeschlossen. Die Eigenheimquote ist gesunken und hat sich nicht erholt. Im zweiten Quartal 2008 besaßen 68,1% der Haushalte ihre Wohnungen; 10 Jahre später waren dies 64,3%.

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Damit es nicht wieder passiert

Laut einer kürzlich von The Harris Poll durchgeführten Investmentmatome-Umfrage unter mehr als 2.000 US-amerikanischen Erwachsenen hatten fast 4 von 5 Amerikanern (79%) aufgrund der Finanzkrise negative finanzielle Auswirkungen. mehr als die Hälfte (55%) gaben an, sie hätten sich finanziell noch nicht vollständig erholt.

Und die Menschen sind noch immer von den Zwangsvollstreckungen traumatisiert. In derselben Umfrage sagten 31% der Befragten, die Finanzkrise würde sie konservativer machen, wenn sie abschätzte, wie viel sie sich für ein Zuhause leisten können, und 24% sagten, dass sie eine höhere Anzahlung benötigen würden, wenn sie jetzt ein Haus kaufen würden. Darüber hinaus gaben 7% der Amerikaner an, dass sie infolge der Finanzkrise das Wohneigentum verzögert hätten. Für die unter 35-Jährigen waren es 13%.

Um ein erneutes Auftreten der Immobilienkrise zu verhindern, erstellten Gesetzgeber und Aufsichtsbehörden Regeln, die die Verfügbarkeit exotischer Hypotheken einschränkten, und von Regulierungsbehörden und Befürwortern erstellte Instrumente, die Verbraucher verwenden können, um eine sichere Hypothek zu erhalten.

Holen Sie sich ein Darlehen, das Sie sich leisten können, zurückzuzahlen

Selbst mit diesen neuen Vorschriften und verbraucherfreundlichen Tools müssen Sie sich selbst informieren und Ihre Grenzen kennen. Hier sind einige Strategien.

Wissen Sie, was Sie sich leisten können.Der erste Schritt auf dem Weg zu einer günstigen Hypothek ist der Kauf eines erschwinglichen Eigenheims. Der Investmentmatome-Rechner für Erschwinglichkeit zu Hause ist ein Tool, mit dem Sie die Preisspanne für Ihr Zuhause finden können, von "erschwinglich" über "dehnen" bis "aggressiv".

Die Erschwinglichkeit von Häusern war ein weiteres Opfer der Finanzkrise. In der Umfrage von Investmentmatome sagten 12% der Befragten, dass sie sich Sorgen machen, dass sie es sich nicht leisten können, sich ein Haus als Folge der Finanzkrise zu kaufen. Und 19% gaben an, dass ihr Gehalt seit der Finanzkrise stagniert.

Lassen Sie sich für eine Hypothek vorab genehmigen. Eine Vorabgenehmigung gibt Ihnen ein noch genaueres Bild davon, wie viel Sie sich ausleihen können. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, können Sie Ihre Unterlagen sammeln, die Sie später bei der Beantragung der Hypothek erledigen müssen. Dies ist eine Änderung von Anfang bis Mitte der 2000er Jahre, als Kreditnehmer ihre Einkünfte und Vermögenswerte nicht immer dokumentieren mussten.

Halten Sie die Schuldenzahlungen unter Kontrolle. Wenn Sie eine Hypothek beantragen, achten die Kreditgeber genau auf Ihre Schuldenquote (DTI). Es ist der Prozentsatz Ihres monatlichen Einkommens vor Steuern, der für Ihre Schuldenzahlungen verwendet wird.

Als Faustregel gilt, dass Ihr DTI auf 36% oder darunter gehalten wird, auch wenn Kreditgeber in einigen Fällen bis zu 43% oder sogar mehr Kredit aufnehmen können.

Wie sich die Erschwinglichkeitsstandards seit 2008 verändert haben: Nach der Gründung des Büros für Verbraucherschutz in 2010 war die Reform des Hypothekengeschäfts ein vorrangiges Anliegen. Die Agentur verabschiedete eine Rückzahlbarkeitsregel für Hypotheken, nach der die Kreditgeber

• Überprüfen Sie Einkommens- und Kreditinformationen, anstatt nur das Wort des Kreditnehmers dafür zu nehmen. Während des Immobilienbooms hatten Kreditgeber Kreditnehmern gestatten können, Hypotheken zu erhalten, ohne einen Nachweis über ihre ausgewiesenen Einkommen und Vermögenswerte zu erbringen. Durch diese Regel wurden diese Kredite mit niedriger Dokumentation für die meisten Kreditnehmer gesperrt.
• Beschränken Sie die maximale Schuldenquote auf 43%. (Einige Ausnahmen erlauben es gut qualifizierten Kreditnehmern, bis zu 50% DTI zu leihen.)
• Begrenzen Sie die Punkte und Gebühren auf höchstens 3% des Hypothekenbetrags.

Diese Richtlinien scheinen vernünftig zu sein, aber die CFPB implementierte die Regeln, um zu verhindern, dass Kreditgeber den gesunden Menschenverstand während des nächsten Booms ignorieren.

Die CFPB nahm auch andere Änderungen vor, um Hypotheken sicherer zu machen.Die Kreditgeber hatten während des Booms eine variabel verzinsliche Hypothek eingeführt, die als Zahlungsoptions-ARM bezeichnet wurde, was eine beängstigende Funktion hatte: In einigen Fällen konnten Kreditnehmer Mindestzahlungen leisten, die nicht einmal die Zinsen dieses Monats abdeckten das Darlehen, auch nach einer Zahlung.

Gemäß der qualifizierten Hypothekenregel der CFPB sind diese risikobehafteten ARMs für Zahlungsoptionen nicht mehr zulässig. Es gibt auch keine Zinshypotheken oder Wohnungsbaudarlehen mit Ballonzahlungen. Bei den meisten Hypotheken sind Vorauszahlungsstrafen verboten.

Vergleichen Sie Hypothekenangebote

Um den Vergleich von Krediten zu erleichtern, erstellte die CFPB eine dreiseitige Offenlegung, die so genannte Darlehensschätzung. Kreditgeber müssen Kreditschätzungen für Kunden bereitstellen, die Hypotheken beantragen.

Verwenden Sie diese Darlehensschätzungsverknüpfung. Platzieren Sie zwei oder mehr Darlehensschätzungen nebeneinander. Gehen Sie auf Seite 3 jedes Darlehensvoranschlags und konzentrieren Sie sich auf den Abschnitt "Vergleiche" und insbesondere auf zwei Zahlen: Wie viel die Hypothek in den ersten fünf Jahren kostet und wie viel Kapital in diesen fünf Jahren zurückgezahlt wird. Diese Zahlen werden klären Welcher Kredit ist besser.

Die Darlehensschätzung hilft auch bei einer anderen Aufgabe: Reduzierung der Abschlusskosten.

Wie sich Kreditvergleiche seit 2008 verändert haben: Hypothekenbewerber erhielten jahrzehntelang eine Offenlegung namens Good Faith Estimation von ihren Kreditgebern. Das Dokument enthielt detaillierte Abschlusskosten, machte es Kreditnehmern jedoch nicht einfach, Kreditangebote zu vergleichen.

Die CFPB glaubte, dass zu viele Hypothekarkreditnehmer Geld verschwendeten, indem sie sich mit nur einem Kreditgeber bewarben. Die Agentur kam zu dem Schluss, dass bei einer Offenlegung, die den Vergleich von Kreditangeboten erleichtert, mehr Kreditnehmer bei mehreren Kreditgebern gelten würden.

Die CFPB ersetzte die Good-Faith-Schätzung 2015 nach einem 4½-jährigen Entwicklungsprozess durch die Darlehensschätzung.

Wo jetzt Hypotheken sind

Im September 2008 übernahm die Bundesregierung die staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac, indem sie sie in den Konservatoriumsbereich überführten. Zehn Jahre später befinden sie sich immer noch in der Konservatoriumszeit und haben kaum politischen Druck, sie zu reformieren.

Einige Forscher argumentieren, dass Hypotheken zu schwer zu bekommen sind. Nach Angaben des Urban Institute verhinderte „allzu knappe Kredite“, dass 5,2 Millionen Kreditnehmer von 2009 bis 2014 keine Hypotheken erhielten, 2015 waren es noch 1,1 Millionen.

Die Kreditstandards haben sich gelockert, aber langsam. Die durchschnittliche Bonität aller im August 2011 geschlossenen Hypotheken betrug laut Ellie Mae 741. Im Juli 2018 waren es 725.

Anders als die prekären Hypotheken der Boomjahre sind die heutigen Hypotheken gutartig. Die Standards sind jedoch strenger, und die bestqualifizierten Kreditnehmer weisen niedrige Verschuldungsquoten und hohe Bonitätswerte auf.