Wie wird sich die Trump-Präsidentschaft 2017 auf den Wohnungsbau auswirken?

Donald Trump, der Immobilienmagnat, wird der 45. Präsident unserer Nation sein. Das sind gute Nachrichten für die Wohnungswirtschaft, richtig? Nun, es gibt viel zu überlegen. So kann sich die Trump-Präsidentschaft 2017 auf den Wohnungsbau und das Wohneigentum auswirken.

Ein "verantwortungsbewusst aggressiver" Marktplatz

Eine einheitliche Forderung nach weniger Regulierung der Regierung kommt aus dem Trump-Lager sowie aus den Republikanern im Kongress. Auf dem Radar der Deregulierung: das Consumer Financial Protection Bureau und andere Elemente von Dodd-Frank, der Wall-Street-Reformakt, den Präsident Obama 2010 in Kraft gesetzt hat.

"Seit den Wahlen wurde viel darüber diskutiert, wie voraussichtlich Änderungen unter einer Trump-Regierung die Auswirkungen der [CFPB] verringern werden, insbesondere im Bereich der Vollstreckung", sagt Rob Chrisman, ein leitender Berater der Hypothekenbranche Stratmor Group Beratung „Dodd-Frank wird nicht eliminiert. Es wird verfeinert - was eine gute Sache ist. “

Jeff Taylor ist geschäftsführender Gesellschafter von Digital Risk, einem Unternehmen für Hypothekenabwicklung. Er meint auch, Dodd-Frank zu schneiden, wäre für potentielle Hausbesitzer eine gute Sache.

"Wenn Dodd-Frank gestrafft wird, könnten Banken ihrer Meinung nach auf dem Markt verantwortungsbewusster agieren, was Hypotheken betrifft", sagt er. "Und ich denke, das wird in den nächsten Jahren mehr Produkt für Erstkäufer bieten …"

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Taylor meint, weniger strenge Vorschriften für Kreditgeber könnten die Compliance-Kosten senken und es mehr kleinen Gemeinschaftsbanken ermöglichen, mit Großbanken zu konkurrieren, „die Bankgewinne steigern - was wahrscheinlich die Kreditverfügbarkeit erhöhen wird“.

Kritiker wie Noah Smith, ehemaliger Assistant Professor für Finanzen an der Stony Brook University, befürchten jedoch, dass die Deregulierung das Bankrisiko zurückgewinnen würde, und, was noch wichtiger ist, die Steuerzahler auf den Haken legen, um die schlechten Akteure zu retten. Genau wie in der Immobilienkrise vor zehn Jahren wäre dies ein weiterer „Wettlauf nach unten“, schrieb Smith in einer Bloomberg-Analyse.

Eine Verringerung der Bundesvorschriften wird die Wohnungswirtschaft jedoch nicht verändern, sagt Chrisman. „Trump bedeutet zwar weniger staatliche Durchsetzung, aber die Staaten bleiben aggressiv. Politiker in Kalifornien, Illinois und New York, vor allem in demokratischen Staaten, haben bereits eine verstärkte Regulierungsatmosphäre erwähnt “, sagt er.

Fannie und Freddie "aus staatlichem Eigentum" bekommen

Ein weiterer Punkt auf der Agenda der Republikaner ist die Verringerung des staatlichen Fußabdrucks in der Hypothekenbranche. Das bedeutet, Fannie Mae und Freddie Mac in den privaten Sektor zu verlegen.

Die beiden staatlich geförderten Unternehmen unterstützen eine Mehrheit der Hypotheken und wurden während des Immobiliencrashs mit Steuergeldern abgesichert. Fannie und Freddie kaufen Eigenheimkredite von Kreditgebern und verpacken und verkaufen diese Kredite dann in großen Anleihenbündeln.

Die vierteljährlichen Gewinne, die Fannie und Freddie erwirtschaften, werden nun dem US-Finanzministerium zugeführt, das 60 Milliarden Dollar mehr zurückgezahlt wurde, als es den Unternehmen durch die Rettungsaktion zur Verfügung gestellt wurde. Investoren in Fannie und Freddie wollen, dass das Geld wieder in den privaten Sektor fließt.

Im November erklärte der Finanzminister von Trump, Treasury, Steven Mnuchin, gegenüber Fox Business Network: "Wir müssen Fannie und Freddie aus dem Besitz der Regierung herausholen."

"Ich denke, es gibt Modelle, die funktionieren könnten", sagt Taylor bezüglich der Privatisierung von Fannie und Freddie. "Ich glaube nicht, dass Sie sehen könnten, ist ein Modell, bei dem die US-Regierung nicht explizit zu 100% hinter den Anleihen steht, die Fannie und Freddie begeben."

Er sagt, das Entfernen dieser Bundesgarantie würde die weltweite Nachfrage nach hypothekenbesicherten Wertpapieren, die die beiden quasi-staatlichen Behörden ausgeben, verringern. Diese Anleihen tragen dazu bei, Kapital für die Kreditgeber freizugeben, um mehr Kredite zu vergeben.

Hausbauer und eine Trump-Wirtschaft

Der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften war in den letzten Jahren eine der größten Hürden für die Wohnungswirtschaft, und Taylor befürchtet, dass die Trump-Regierung diesbezüglich möglicherweise nicht hilfreich ist.

"Herr. Trumps Plan, Geld für Infrastrukturprojekte im ganzen Land auszugeben, könnte dazu führen, dass mehr Arbeiter diese Jobs annehmen und die Hausbauer in Verzug bringen, “sagt Taylor. "Außerdem wird seine Einwanderungspolitik die Einwanderer wahrscheinlich aus dem Land und von der Belegschaft fernhalten - ein Schlag für die Bauherren, die sich bei vielen Baujobs auf Einwanderer verlassen."

Arbeitskräftemangel trägt auch zu steigenden Löhnen für Bauarbeiter bei, was wiederum die Preise für Eigenheime hoch hält, fügt er hinzu.

Robert Dietz, Chefökonom der National Association of Home Builders, erwartet jedoch, dass die Trump-Regierung einige Arbeitsregeln ergreift, die der Bauwirtschaft zugute kommen könnten. Dazu gehört sicherlich die Obama-Überstundenregel, „die viele Bauleiter beeinflusst hat“, sagt Dietz.

Diese am 22. November von einem Bundesrichter gesperrte Regel zielte darauf ab, das maximale Einkommen zu verdoppeln, das ein Arbeitnehmer verdienen könnte, und dennoch Anspruch auf obligatorische Überstundenvergütungen hat. Die neue Grenze von 47.500 US-Dollar hätte laut Obama-Regierung 4,2 Millionen US-Amerikanern die Möglichkeit gegeben, Überstunden zu verdienen.

Dietz sucht auch nach einer Trump-Administration, um die Baukosten zu senken.„Knapp 25% der Kosten eines neu gebauten Hauses sind auf regulatorische Belastungen zurückzuführen“, sagt er. "Ich denke, es ist vernünftig, dass die neue Verwaltung viele von ihnen ansprechen kann."

Wie Trump die Erschwinglichkeit von zu Hause beeinflussen kann

Die Hypothekenzinsen sind gestiegen, seit Trump die Wahl gewonnen hat. Das ist Teil eines guten Nachrichten / schlechten Nachrichten-Szenarios.

"Man könnte argumentieren, dass der Trump-Sieg die Zinssätze aufgrund der Angst vor einer künftigen Inflation angesichts seiner Vorschläge zur Entwicklung von Steuern und Infrastrukturen erhöht hat", sagt Chrisman. „Diese Ratenerhöhung wirkt sich sicherlich negativ auf das Eigenheim von Erstkäufern aus. Steigende Zinssätze signalisieren jedoch häufig eine sich verstärkende Wirtschaft, und wenn dies der Fall ist, werden sich mehr Erstkreditnehmer qualifizieren. “

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Taylor sagt auch, dass die Erschwinglichkeit von Häusern darunter leiden könnte, bietet aber einen weiteren Faktor in der Gleichung. „Auf der positiven Seite könnten [höhere Hypothekenzinsen] auch die Preissteigerung verlangsamen, was Käufern helfen würde. Dem Immobilienmarkt mangelte es an Erstkäufern und Aufkäufern. Ein langsamerer Preisanstieg könnte von Käufern profitieren, die einen höheren Wert in ihrer Heimat gefunden haben und steigen wollen, bevor die Preise wieder steigen “, sagt er.

„Ich sage Ihnen, wenn ich zum ersten Mal ein Haus kaufen oder mein Haus verkaufen und in ein anderes Haus umziehen möchte, betrachte ich das nächste Jahr wahrscheinlich als bewegendes Jahr, weil die Zinsen noch immer in den USA liegen 4er sind sehr, sehr attraktiv “, fügt Taylor hinzu.

Wird Trump den Hypothekenzinsenabzug beseitigen?

Und dann ist da noch die heiligste Kuh: der Abzug der Hypothekenzinsen. Es wird häufig als wichtiger Faktor im Gespräch "Kaufen oder Mieten?" Erwähnt.

Die Trump-Administration und die Republikaner hatten die Idee, die Höhe der erlaubten Zinsen, die Sie von Ihrer Steuerrechnung abziehen könnten, zu begrenzen.

Die Sache ist, eine Analyse des Tax Policy Center des Urban Institute und der Brookings Institution besagt, dass nur ein Fünftel der Haushalte den Abzug tatsächlich in Anspruch nimmt. Und von denen, die dies tun, sind die meisten weit über den Steuerzahlern der Mittelklasse.

"Das Tax Policy Center stellt fest, dass Trumps Cap 2017 nur etwa 160.000 Einzelpersonen, einen winzigen Bruchteil der 89 Millionen Einzelsteuerzahler und etwa 230.000 Paare von 59 Millionen gemeinsamen Antragstellern betreffen würde", so Howard Gleckman, Senior Fellow bei Tax Tax Center, schreibt auf Forbes.com. "Die große Mehrheit der Steuerzahler, die sich der Obergrenze stellen müssten, ist ein hohes Einkommen."

Eigenheimpreise unter einer Trump-Präsidentschaft

Chrisman erwartet für die kommenden Jahre eine kleine Änderung der Eigenheimquote. Aus prozentualer Sicht erreichte das Wohneigentum in den USA seinen Höhepunkt unter den Präsidentschaftsklauseln von Clinton / Bush, sagt er. Aber dann entspannten die Banken die Richtlinien für das Underwriting in einem solchen Ausmaß, dass "Menschen, die keine Häuser kaufen sollten, waren."

Der Gehäusesturz hat alles verändert. Die Anforderungen an das Underwriting, die Kreditdokumentation und die Beurteilung sind seitdem gestiegen. "Marginale Kreditnehmer nehmen keine Kredite auf, und die Anleger fühlen sich bei der Anlage in hypothekenbesicherten Wertpapieren sicherer", sagt Chrisman.

Er sagt, dass das Bedürfnis der Amerikaner nach Wohnraum genauso groß ist wie nie zuvor und dass die Politik von Trump das Wahlrad bei den Eigenheimpreisen nicht in die eine oder andere Richtung bewegen wird.

„Das interne Bevölkerungswachstum hat nicht aufgehört Es ist auch nicht der Wunsch einer neuen Generation, ein Zuhause für ihre Kinder zu haben “, sagt er. "Ich denke, dass die Trump-Präsidentschaft nach bisherigem Wissen wenig oder keine direkten Auswirkungen auf die Eigenheimpreise hat."

Ein positiver Ausblick für das neue Jahr

Alles in allem sind die Experten, mit denen wir gesprochen haben, zuversichtlich für 2017. Die Kreditgeber setzen bessere Technologien ein, um den Hypothekenprozess zu rationalisieren, und der Immobilienmarkt ist laut seinen Worten „gesund“ und „robust“.

"Bauherren sind begeistert", sagt Dietz. Er sagt, die Senkung der Regulierungskosten könnte den Bauherren helfen, dem engsten Marktsegment, dem Einsteiger, Wohnraum zu bieten.

„Wenn wir eine Verwaltung bekommen, die verschiedene Arten von Regulierungsrichtlinien untersucht - wo sie zu groß oder zu teuer geworden sind -, dann wird dies sicherlich eine Hilfe für die Angebotsseite des Marktes sein. Ich denke, das ist eine gute Nachricht, nicht nur für Bauherren, sondern auch für Mieter und potenzielle Käufer von Eigenheimen, denn durch das Hinzufügen von Versorgungsmaterial werden Sie die Frage der Erschwinglichkeit von Wohnraum ansprechen. " Mehr von Investmentmatome Berechnen Sie Ihre Hypothekenzahlung Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen Wie viel können Sie sich leisten?

Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.