Warum die Bank of America verklagt wird und was dies für den heutigen Wohnungsmarkt bedeutet
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Das Justizministerium hat letzte Woche eine Klage gegen die Bank of America bekannt gegeben. Zur Sache: Der Staatsanwalt macht geltend, Countrywide habe absichtlich tausende schlechte Hypotheken an Fannie Mae und Freddie Mac mit nachlässigem Underwriting verkauft.
Die Regierung wandte sich insbesondere gegen das sogenannte "High-Speed-Swim Lane" oder "Hustle" -Programm, bei dem Kredite mit langsamer oder nicht vorhandener Zeichnung, keine Dokumentation oder offensichtliche Falschdarstellung von landesweiten Beamten und leitenden Angestellten vor dem Verkauf abgestempelt wurden Fannie und Freddie. Laut der Klage des Justizministeriums hielt die Bank of America das Programm nach dem Kauf von Countrywide noch einige Zeit aufrecht.
Wie kam es dazu und was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Die Geschichte der Hypothekenkrise kurz und bündig
Erlauben Sie uns, die Szene zu setzen:
Es war 2007, und die Hypothekenbranche begann sich gerade zu lösen. Als eingefleischter Value-Investor und Schüler von Ben Graham und Warrant Buffet suchte ich nach Wegen, um notleidende Aktien günstig zu kaufen. Also schaute ich Countrywide an. Ich ging sogar so weit, ihren Jahresbericht zu schicken.
Folgendes habe ich damals über Countrywide geschrieben:
"Es ist verlockend. Es handelt bei 5-fachen offiziellen Einkünften. Ich passe das im Kopf an, um 8 bis 9-fache Gewinne in der "realen Welt" zu erzielen und zu 20 bis 30 Prozent des Buchwerts zu handeln. Es ist weniger als 10% in Subprimes….
Es ist sehr verlockend - mit einer schönen Dividende in der Zwischenzeit, die mich für das Warten auf eine Erholung bezahlt macht.
Aber ich sehe ihren CEO an, und er verkauft Aktien so schnell wie seine Optionen. Er scheint keine von ihnen persönlich zu behalten, und deshalb misstraue ich ihm als Eigentümer-Manager."
Und wie sich herausstellte, hatten meine Instinkte bezüglich des CEO Angelo Mozilo recht. Er veranlasste sein Unternehmen, ein umfangreiches Aktienrückkaufprogramm zu initiieren - selbst als er Aktien von seinem persönlichen Konto ablegte, als ob es aus der Mode kam.
Wie die Regierung zum ersten Mal einbezogen wurde
Die SEC bekam ein paar Jahre später Wind und verfolgte ihn schließlich persönlich. Mozilo hat im Jahr 2006 vier separate Pläne für den Verkauf von Executive Stocks für sich selbst aufgestellt, während er das Unternehmen mit Schulden belastete, um Millionen von Aktien zurückzukaufen. Leider haben sich die großzügigen Liebesabkommen von Mozilo an prominente Politiker ausgezahlt. Er betrog seine Mitinvestoren im Wesentlichen von rund 140 Millionen Dollar, aber die SEC verfolgte letztlich keine Strafanzeige. Sie ließen ihn mit einer Rekordhöhe von 67 Millionen Dollar aus. Eine große Geldstrafe, sicher, aber bei weitem nicht alles, was er gestohlen hat, und nur etwa 10 oder 15 Prozent seines Nettovermögens. Bonuspunkte: Mozilo erhielt das Unternehmen, dessen Aktionäre er betrog, 20 Millionen Dollar davon zu zahlen.
Die SEC verfolgte die Betrugsvorwürfe bis 2009 nicht. Aber die Insider-Verkäufe und die Aktienrückkäufe waren im Jahr 2007 öffentlicher Rekord. Ich gab die Aktie weiter und riechte einen Hund mit Flöhen, wie Gordon Gekko sagen würde. Die Bank of America betrachtete das gleiche Faktenmuster wie ich - und kaufte das gesamte Unternehmen für 4 Milliarden Dollar.
Schlechter Zug.
Bis jetzt hat das DOJ eingegriffen.
Was hat die Bank of America falsch gemacht?
Normalerweise wird von Banken erwartet, dass sie mit fehlerhafter Underwriting-Kredite, die nicht funktionieren, zurückkaufen und sie in ihren Büchern behalten. Aber die Bank of America sagt, es gibt eine Grenze für das, was von ihnen erwartet werden kann. Sie sind bereit, Kredite mit schlechtem Underwriting zurückzukaufen. Aber einige dieser Kredite wurden nicht schlecht, bis der wirtschaftliche Abschwung eintrat, und das hatte nichts mit dem Hustle zu tun.
BofA-Sprecher Lawrence Grayson sagte:
„Die Bank of America hat sich verstärkt und verantwortungsbewusst gehandelt, um bestehende Hypothekenfragen zu lösen. Die Behauptung, wir hätten keine Darlehen von Fannie Mae zurückgekauft, ist einfach falsch. “Er fuhr fort:„ Irgendwann kann nicht erwartet werden, dass die Bank of America jedes Unternehmen entschädigt, das tatsächlich durch die Wirtschaft verursachte Verluste behauptet Abschwung. “
In der Tat hat die Bank of America bereits eine Reihe dieser Kredite zurückgekauft. Sie hatten im Januar 2011 mit Fannie und Freddie einen Deal im Wert von 2,5 Milliarden US-Dollar erzielt. Seitdem hat es den Regulierungsbehörden und den Klägern in den vergangenen Jahren viel Geld auferlegt.
Was ist die Moral der Geschichte?
Ein Fisch verrottet vom Kopf nach unten. Wenn es um Corporate Governance geht, trägt nicht nur der Kopf zum Verfall bei. Eine korrupte, treue Exekutive wird korrupte, treue Vizepräsidenten anziehen. Im besten Fall sind sie naiv und leicht zu manipulieren. Deshalb wurden sie eingestellt. Die meisten sind bereit, in die andere Richtung zu schauen oder Operationen wie The Hustle zu tolerieren, und offensichtliche Verstöße gegen die treuhänderische Pflicht wie Mozilo, der Countrywide anweist, Millionen von Dollar zu leihen, um aufgeblähte Aktien zurückzukaufen, selbst wenn er sie selbst entleert. Und im schlimmsten Fall haben sie tatsächlich am Betrug auf dem Markt teilgenommen.
Der CEO gibt den ethischen Ton eines Unternehmens vor. Er wird sich letztendlich mit Menschen wie ihm umgeben. Bank of America ist kein landesweites Land. Sie vergaßen diese Regel jedoch und betrachteten nur eine fette Dividende und ein attraktives KGV. Aber die Dividende und das KGV waren kaum mehr als eine Fassade.
Ausblick: Wie wird die Bank of America vor Gericht vorgehen?
Es ist noch zu früh, um die möglichen Aussichten für die Klage der Regierung zu erkennen - beide Seiten haben starke Argumente vorzuweisen. Die Regierung wird auf die realen Verluste verweisen, die durch Countrywides fahrlässige Praktiken entstanden sind, wenn nicht geradezu betrügerischer Betrug, wenn sie die Qualität ihres Underwritings gegenüber Fannie und Freddie und den Versicherungsgesellschaften, die Hypothekenpools versichern, auf den guten Glauben von Bankiers und Hypothekenunternehmen verlassen die Kredite generieren.
Die Bank of America kann auf die Tatsache verweisen, dass es zwischen dem Zeitpunkt der Kreditvergabe und dem Zeitpunkt des tatsächlichen Ausfalls viele alternative Ausfallursachen gab. Auch gut gezeichnete Kredite gehen immerhin kaputt.
Bank of America kann auch geltend machen, dass der False Claims Act nicht anwendbar ist, da sich Fannie und Freddie nicht als Regierungsbeamte im Sinne dieses Gesetzes qualifiziert haben. Vielleicht tun sie es jetzt, aber sie haben es nicht getan, bevor die Regierung die beiden Entitäten übernommen hat. In der Tat schuf ein Bundesrichter 1996 genau diesen Präzedenzfall und entschied, dass Freddie Mac keine Regierungsbehörde sei, weil eine große Mehrheit seiner Direktoren nicht von der Regierung ernannt worden sei und die Regierung keine wesentliche Kontrolle über die Operationen von Freddie Mac habe. Es wird jedoch schwierig sein, eine Jury zu finden, die im gegenwärtigen Umfeld für Bank of America und Countrywide sehr sympathisch ist.
Was Anleger aus dieser Geschichte lernen sollten
Die Bank of America zahlte 4 Milliarden Dollar - für das Privileg, Verbindlichkeiten in Höhe von 40 Milliarden Dollar zu übernehmen.
Wenn Sie eine Aktie kaufen, besitzen Sie nicht nur einen Anspruch auf zukünftige Erträge. Sie übernehmen auch einen Teil der zukünftigen Verbindlichkeiten des Unternehmens. Möglicherweise wurde der Ball bereits Jahre vor dem Kauf in Bewegung gesetzt. Alle Urteile gelten jedoch für die derzeitigen Aktionäre und nicht für die Aktionäre zum Zeitpunkt der Auflösung. Vergiss das niemals. Dies ist übrigens der Grund, warum Leute, die eng gehaltene Unternehmen kaufen, normalerweise besser einkaufen Vermögenswerte anstatt auf lager. Vermögenswerte enthalten keine versteckten Verbindlichkeiten, es sei denn, sie enthalten ein Pfandrecht, dh öffentliche Informationen.
