Warum sind umgekehrte Hypotheken jetzt schwieriger zu verkaufen?

Die Millionen von Amerikanern, die noch nicht genug Geld für den Ruhestand eingespart haben, haben immer noch ein potenzielles Sicherheitsnetz: ihr Eigenheimkapital. Die jüngsten Änderungen bei umgekehrten Hypotheken bedeuten jedoch, dass Senioren und ihre Familien schwerere Entscheidungen treffen müssen.

Umgekehrte Hypotheken ermöglichen Menschen ab 62 Jahren, ihr Eigenheimkapital anzuheben, ohne das Geld zurückzahlen zu müssen, bis sie ausziehen, das Haus verkaufen oder sterben. Kreditnehmer können Auszahlungen als Pauschalbeträge, monatliche Schecks oder über eine Kreditlinie vornehmen, die nach Belieben abgerufen werden kann. Die umgekehrte Hypothekenschuld wächst im Laufe der Zeit, typischerweise bei variablen Zinssätzen, und kann das gesamte Eigenkapital in der Wohnung erschöpfen, so dass nichts für die Erben übrig bleibt. Wenn das Eigenheim jedoch weniger wert ist als das umgekehrte Hypothekensaldo, können Kreditnehmer und ihre Erben nicht für diesen Verlust haftbar gemacht werden.

Die Kredite machten sich einen schlechten Ruf, da kommissionshungrige Verkäufer Senioren plagten, die die Komplexität der Kredite nicht verstanden oder finanzielle Probleme hatten, die so schwer waren, dass sie das Geld schnell verbrannten. Ein weiteres Problem waren skrupellose Berater, die die Menschen dazu drängten, mit ihrem Eigenkapital fragwürdige Anlagen, einschließlich teurer Renten, zu kaufen.

Im Laufe der Jahre hat das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das das Home Equity Conversion Mortgage-Programm, das die meisten umgekehrten Hypotheken sichert, beaufsichtigt, beaufsichtigt, Änderungen vorgenommen, die die Kredite sicherer und in manchen Fällen auch billiger gemacht haben.

Die Kosten sanken so stark, dass gebührenpflichtige Finanzplaner, die traditionell diese Kredite gemieden hatten, begünstigte Kunden als Portfolio-Schutzstrategie empfahlen. Die Leute könnten bei rückläufigen Kreditlinien Kredite aufnehmen, wenn die Märkte zurückgingen, anstatt Aktien zu Tiefstpreisen zu verkaufen. Die Forschung, die größtenteils im einflussreichen Journal of Financial Planning veröffentlicht wurde, stellte fest, dass die Strategie es den Menschen ermöglichte, mehr Geld auszugeben, wobei das Risiko geringer war, dass das Geld im Ruhestand aufgebraucht wurde.

Im Oktober 2017 reduzierte die Trump-Administration die Kreditsumme und erhöhte die Kosten, wodurch die Prämien für die Erstversicherung einer Kreditlinie von 0,5% auf 2% des Wertes eines Eigenheims angehoben wurde. HUD-Sekretär Ben Carson verwies auf die Verluste des Programms und auf die Notwendigkeit einer "nachhaltigeren Aufstellung".

Die Verwendung von umgekehrten Hypotheken zum Schutz von Portfolios kann zwar immer noch sinnvoll sein, aber die Strategie ist mit den Änderungen derzeit schwieriger zu verkaufen, sagt der zertifizierte Finanzplaner Michael Kitces von Columbia, Maryland, der sich früh für die Strategie einsetzte.

"Für einen relativ wohlhabenden Kunden, der über ein Haus mit 300.000 oder 500.000 USD verfügt, sind die Anschaffungskosten von 6.000 bis 10.000 USD für den Fall, dass Sie die Kreditlinie benötigen", sagt Kitces. "Für die meisten Kunden ist dies einfach eine zu große Hürde im Kopf."

Selbst bevor Reverse-Hypotheken teurer wurden, warnte das Finanzamt für Verbraucherschutz im vergangenen Jahr vor einer anderen Strategie, die einige Finanzberater befürworteten: Verwendung der Kredite, um die Inanspruchnahme der Sozialversicherung zu verzögern.

Die Sozialversicherungsleistungen steigen jedes Jahr um etwa 7% bis 8%, wenn sie sich nach dem 62. Lebensjahr verzögern. Die Kosten und Risiken von Reverse-Hypotheken übersteigen jedoch in der Regel die kumulierten Lebenszeitvorteile größerer Sozialversicherungskontrollen, so die CFPB. Die Aufnahme von Geld für den Lebensunterhalt vor dem Eintritt in den Ruhestand kann dazu führen, dass nicht mehr genug vorhanden ist, um spätere finanzielle Schocks, z. B. Langzeitpflege, zu bewältigen.

Die CFPB hat im Jahr 2016 gegen drei umgekehrte Hypothekenfinanzierer Klage wegen betrügerischer Werbung erhoben, die behauptete, die Menschen könnten ihre Häuser nicht verlieren Obwohl Kreditnehmer keine monatlichen Zahlungen für die Kredite leisten müssen, müssen sie mit den Grundsteuern, der Versicherung und der Instandhaltung Schritt halten.

Reverse-Hypotheken könnten heutzutage am besten für die Art und Weise geeignet sein, wie viele Menschen sie traditionell genutzt haben: um bestehende Hypotheken abzuzahlen, um monatliche Zahlungen zu eliminieren oder im Ruhestand ein monatliches Einkommen zu erzielen, sagt Wade Pfau, Professor für Alterseinkommen am American College von Finanzdienstleistungen in Bryn Mawr, Pennsylvania. Diese Kreditnehmer profitierten tatsächlich von einigen Änderungen, zu denen auch eine Verringerung der jährlichen Versicherungsprämien auf geliehenen Beträgen gehörte.

"Ihr Kreditsaldo wächst langsamer, was gut ist", sagt Pfau, der Autor des kürzlich aktualisierten Buches "Reverse Mortgages".

Die kurze Blütezeit der Portfolioschutzstrategie war vielleicht ein Zwischenfall: Es kamen mehr Finanzplaner dazu, über ein Produkt nachzudenken, das sie früher meiden. Kristi Sullivan, diplomierte Finanzplanerin in Denver, sagt, dass sie jetzt häufiger mit Kunden über Reverse-Hypotheken und die potenzielle Verwendung von Eigenheimkapital im Ruhestand spricht.

"Einige Leute zögern noch, über die Option zu diskutieren, aber mehr und mehr sind offen, Finanzmodelle mit einer umgekehrten Hypothek zuzuhören", sagt Sullivan.

Dieser Artikel wurde von Investmentmatome geschrieben und wurde ursprünglich von The Associated Press veröffentlicht.