Kaufen oder nicht kaufen - Event Recap
WARUM SICH KAUFEN NICHT LOHNT: eine Immobilie mieten oder ein Eigenheim kaufen?
UPDATE (1/28/14): VOLLSTÄNDIGES VIDEO DER VERANSTALTUNG IST JETZT VERFÜGBAR
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Wir hatten das Privileg, Ryan Richard von McGuire Real Estate und Roberto Rivera von First Republic Bank gestern Abend im Investmentmatome-Hauptquartier zu empfangen. Für diejenigen, die die Veranstaltung verpasst haben, hier einige Highlights. Wir werden hier Clips posten, wenn sie fertig sind. Live-Tweet-Stream ist unter #BuyOrRentSF verfügbar
Warum soll ich kaufen?
- Ryan hob hervor, wie wichtig es ist, zwischen emotionalen (ich möchte meine eigenen Wände streichen, Fußweg zu den Schulen zu gehen) und finanziellen (Motivationen zur Preissteigerung zu nutzen, Portfolio zu diversifizieren)
- Emotionale und finanzielle Motivationen können sich manchmal in einem Konflikt befinden. Partner könnten sich in Bezug auf Motivationen an unterschiedlichen Enden des Spektrums befinden - Denken Sie daran, sie zu besprechen, wenn Sie die Kaufentscheidung in Betracht ziehen
- Nützliches Tool bei den NYTimes, um zu erfahren, wie lange es dauert, bis der Kauf bei Ihrer aktuellen Mietsituation ausgeglichen ist
Kauf finanzieren
Die drei wichtigsten Punkte bestimmen die Erschwinglichkeit / Darlehensfähigkeit
- Kredit-Score
- Gesamtverschuldung / Bruttojahreseinkommen sollte 4,5x nicht überschreiten
- Bargeld und liquide Instrumente für Anzahlung verfügbar
Die Anzahlung leisten
Ryan betonte, dass die Anzahlung und das Gewinnangebot die beiden großen Hürden sind, die seine Kunden in San Francisco haben. Er stellte fest, dass diese beiden Probleme Hand in Hand gehen. Je höher die Anzahlung in%, desto attraktiver ist das Angebot (mehr Sicherheit beim Abschluss) für den Verkäufer. Er fängt an zu s Wir sind ein relativ neues Finanzinstrument auf dem Markt für Hauskäufe: Eigenkapitalfinanzierung
Wie funktioniert die Eigenkapitalfinanzierung?
- Das Finanzierungsunternehmen bietet einen Anteil der Anzahlung als Gegenleistung für einen Prozentsatz der zukünftigen Wertänderung der Wohnung an
- Eine typische Struktur besteht aus 50% der Anzahlung gegen 40% der zukünftigen Wertänderung (Aktien in Aufwärts- und Abwärtsszenarien).
- Käufer haben die Möglichkeit, sich aus dem Vertrag auszahlen zu lassen und das Eigenkapital nach 3 Jahren zurückzukaufen (zu diesem Zeitpunkt erfolgt eine unabhängige Bewertung, um die Kosten des Rückkaufs zu ermitteln).
Wie wirken sich die neuen CFPB-Regeln auf die Kreditnehmer aus?
Roberto sagte, dass in den letzten Jahren bereits strengere Standards für das Underwriting in Kraft getreten seien. Wenn Sie 2013 einen Kredit erhalten hätten, wären Sie wahrscheinlich 2014 berechtigt
Nach einem Zuhause suchen
Warum sollten Sie in Zeiten von Apps und Websites einen Agenten einstellen?
- Schätzungsweise 15-20% des SF-Umsatzes im Jahr 2013 erfolgten außerhalb des Marktes - a gut Ein Agent kann potenziellen Käufern Zugriff auf Pocket-Listings / "in Kürze" -Listen geben
CONDO / TIC / CO-OP - Was sind sie und wie wirken sie sich auf die Finanzierungsmöglichkeiten aus?
- CONDO - Am einfachsten von den dreien, besitzen Sie die Einheit und teilen sich die gemeinsamen Räume. Jede Einheit hat einen eigenen Titel.
- TIC (Tenancy-in-common) - Sie besitzen einen Prozentsatz einer ungeteilten Immobilie. Einzeltitel, mehrere Besitzer. Einzeltitel bedeutet, dass das Darlehen beim Ein- und Auszug von Personen refinanziert werden muss. Dies führt zu mehr Aufwand für die Banken, wodurch sie weniger bereit sind, für TIC-Kredite mehr Kredite zu vergeben. Die Preisgestaltung für Kredite hängt davon ab, welchen Rückgriff eine Bank auf ihr Geld haben muss. TIC-Kredite sind auch nicht für den Verkauf am Sekundärmarkt geeignet, wodurch sie für Banken weniger attraktiv sind.
- CO-OP - Kauf von Aktien einer privat gehaltenen Gesellschaft (die das Gebäude besitzt). Coops haben oft strengere Zeichnungsanforderungen als die Banken selbst (höhere Anzahlungsbeträge).
Listenpreis - So viele Dinge scheinen sich über der Liste zu verkaufen, warum ist das so?
- Der Listenpreis entspricht nicht dem Marktpreis - niedrigere Listenpreise sind eine Strategie, die einige Verkäufer einsetzen, um mehr Zinsen / mehrere Gebote zu erzielen
- Besonderes Problem in San Francisco, außerhalb der Stadt weniger verbreitet
- Wenn es sich zu gut anhört, um wahr zu sein, ist es wahrscheinlich - überprüfen Sie vergleichbare Transaktionen in der Umgebung, um ein besseres Gefühl für den "Marktpreis" zu erhalten, damit Sie ein wettbewerbsfähiges Angebot machen können
Ein Angebot gewinnen - welche Strategien können Einkäufer einsetzen?
Wenn Sie über ein Angebot nachdenken, nehmen Sie die Perspektive eines Verkäufers ein:
- Attraktivität des Angebots - wie gut ist die Schlagzahl
- Abschlusssicherheit:% Anzahlung
- Sicherheit der Nähe: Anzahl der Eventualitäten
- 2014 – Jahr der Eigentumswohnung (48.000 im letzten Jahr genehmigte Einheiten) in San Francisco; erhöhtes Angebot kann Hilfe Eigentumswohnungen erweichen
- Ein Blick auf Städteplanungsprojekte kann einen Einblick in die neuen und aufstrebenden Nachbarschaften geben: Cesar Chavez, South Mission, Nopa
- SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
- East Bay: Temescal, Crocker, Jack London und Elmwood
- Marin: Rittersporn und Corte Madera werden durch direkte Buslinien in SF attraktiver
