Erstkäufer: Zeit, Rent-to-Own zu prüfen?

Ein Eigenheim- oder Mietkaufvertrag mag die perfekte Lösung für den Hauskäufer sein. Möglicherweise benötigt Ihr Guthaben einige Nachbesserungen oder Sie haben noch keine Anzahlung bei der Bank. Ein Mietkaufvertrag kann Sie in ein eigenes Zuhause bringen, während Sie die Kaufdetails sortieren, oder?

Ja - aber niemand sagt, dass es einfach wird.

Erstens ist es kein finanzieller Slam Dunk. Sie werden wahrscheinlich im Vorfeld viel mehr zahlen, und zusätzlich zu Ihrer Miete zahlen Sie eine Mietzahlungsgebühr - einen zusätzlichen Betrag, der für den potenziellen Kauf verwendet wird.

Sie müssen immer noch für eine Anzahlung sparen, während Sie Ihre Rechnungen abbezahlen und Ihren Kredit-Score verbessern, um sich für das Haus zu qualifizieren, bevor der Vertrag endet. Vielleicht am schlimmsten ist, dass die Mietprämiengebühren, die Sie als ernstes Geld für den Kauf erworben haben, möglicherweise verfallen, wenn Sie letztendlich nicht alle Hürden zum Kauf überwinden können.

"Der Mietkauf von Immobilien ist nicht so einfach wie der Mietkauf für Nachbarschaftsbetriebe. Gehen Sie also nicht davon aus, dass sie gleich funktionieren", sagt Glenn S. Phillips, CEO von Lake Homes Realty in Pelham, Alabama. Phillips hat sowohl als Vermieter als auch mit seinem multistaatlichen Immobilienunternehmen mit Mietverträgen zusammen gearbeitet. „Viele Menschen, darunter auch einige lizenzierte Agenten, wissen nicht um die legalen„ Gotchas “von schlecht entworfenen Mietkaufverträgen. Dies kann zum Verlust von Geld, Zeit und sogar zu umfangreichen Rechtskosten führen. “

Lassen Sie sich von einem Hypothekenexperten beraten

Wie funktioniert ein Mietkauf- oder Mietvertrag?

Natürlich ist keine Immobilienvereinbarung - Miete zum Eigen- oder Direktkauf - eine einfache Angelegenheit. Leasingkäufe können jedoch besonders schwierig zu navigieren sein.

Einige Vereinbarungen sind als Leasing-Optionen strukturiert - Sie vermieten das Haus und haben eine unverbindliche Kaufoption. Ein Mietkaufvertrag ist definitiver, mit einem festgelegten Kaufpreis und einem begrenzten Zeitrahmen. Vergewissern Sie sich bei beiden, dass Sie Folgendes verstehen:

• Sie zahlen wahrscheinlich eine beträchtliche Anzahlung - zusätzlich zu den üblichen Vorabkosten wie einer Haustierkaution - und haben eine monatliche Leasinggebühr (die Miete) mit einer zusätzlichen Gebühr (die Mietprämie, die sich als ernstes Geld aufbaut).
• Leasingzahlungen können möglicherweise nicht vollständig auf den Kauf zutreffen.
• Die Mietzahlungsprämie kann möglicherweise nicht erstattet werden, wenn Sie am Ende nicht kaufen. In den meisten Fällen sind Verträge so strukturiert, dass der Eigentümer der Immobilie alle Zahlungen einbehält, wenn der Kauf nicht erfolgt.
• Die Gesetze der Bundesstaaten sind unterschiedlich, daher benötigen Sie einen Immobilienanwalt auf Ihrer Seite.

"Ein alternativer Ansatz für einen einzelnen Mietkaufvertrag besteht darin, drei Verträge zu verwenden", fügt Phillips hinzu. „Eines ist ein Standard-Kaufvertrag für Immobilien, dessen Abschlussdatum Monate oder Jahre entfernt sein kann. Der zweite ist ein Standardmietvertrag für den Zeitraum vor dem Kauf. Und der dritte Vertrag ist eine Kaufoptionsvereinbarung, aus der hervorgeht, unter welchen Bedingungen der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs eine Gutschrift für Leasingzahlungen erhält. “

In diesem Szenario kann die Kaufoption die Anforderung enthalten, dass der Käufer dem Eigentümer einen bestimmten Geldbetrag zahlt - eine Anzahlung -, die nicht erstattungsfähig ist. Im Gegenzug entfernt der Eigentümer das Haus vom Markt.

"Dies scheint kompliziert zu sein, kann aber in der Realität ein viel saubererer rechtlicher Ansatz sein und, wenn man es verstanden hat, Verwirrung für alle Beteiligten vermeiden", sagt Phillips.

Kann Eigenheim ein Weg zum Eigenheim sein?

Rent-to-own-Vereinbarungen können nicht alle Hindernisse für Wohneigentum beseitigen. Wenn sich der Käufer beispielsweise keine Mindestanzahlung leisten kann oder wenn die monatlichen Mietzahlungen eine finanzielle Ausdehnung darstellen, ist es zweifelhaft, dass er oder sie es jemals zum Abschlusstisch für einen Kauf schaffen wird.

„Beginne keinen Weg, der von Anfang an zum Scheitern verurteilt ist“, rät Phillips.

Lola Audu aus Comstock, Michigan, ist seit über 20 Jahren Immobilienmakler und hat Erfahrung mit Leasingverträgen, die Kaufoptionen enthalten. Und was sie gesehen hat, waren die Ergebnisse nicht gut.

„Meiner Erfahrung nach haben sie noch nie einen Kauf getätigt“, sagt Audu. „Käufer, die einen Kauf nicht finanzieren können, sind oft nicht die besten Kandidaten für Wohneigentum. Kredit- und Anzahlungsprobleme sind grundlegende strukturelle Probleme. Sie müssen vor dem Kauf eines Eigenheims korrigiert werden, anstatt zu versuchen, durch Leasing zu kaufen und an Finanzierungsproblemen zu arbeiten. “

Sie sagt, Leasingvereinbarungen werden oft zu "verherrlichten Mieterlebnissen".

„Wenn die anfängliche Begeisterung, sich in einem Haus aufzuhalten, nachlässt, hat der Käufer keinen Anreiz mehr, weiterhin das Notwendige zu tun, um die notwendigen Korrekturen vorzunehmen, um eine Finanzierung zu erhalten“, sagt Audu.

Phillips of Lake Homes stimmt zu: „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Pachtverträge selten zum Kauf werden. Wenn es wie eine Abkürzung zum Eigenheim aussieht, ist es nicht so. “

Er sagt jedoch nie: „Ich habe jetzt eine Immobilie, bei der ich einen sehr langfristigen Mieter habe, von dem ich glaube, dass er ihn in einen Kauf umwandeln wird. Dies ist eine Ausnahme, und wir haben zunächst mit einem einfachen Mietvertrag begonnen und später über einen möglichen Kauf gesprochen. “

Einige Unternehmen möchten die Eigenheimbesitzer-Vermietung neu erfinden

Die Eigenmiete scheint also eine kurvenreiche Straße voller Schlaglöcher zu sein.Es scheint fast unmöglich zu sein, von hier (mieten) nach dorthin zu gelangen (zu besitzen). Aber zumindest ein paar Unternehmen wollen die Mietkauflandschaft ändern.

Stellen Sie sich vor, Sie finden ein zum Verkauf stehendes Haus in Ihrem Markt - eines, das Sie wirklich lieben - und dass jemand es kaufen möchte und es Ihnen mit einer Kaufoption zurückleast. Das tun Home Partners of America.

Der Prozess beginnt mit einer Erstanmeldung und einer nicht erstattungsfähigen Gebühr von 75 USD. Wenn Ihr Präqualifikationsantrag genehmigt wurde, reichen Sie einen vollständigen Antrag ein, bei dem ein Kreditbericht erstellt wird. Dann teilt Ihnen Home Partners die maximale monatliche Miete mit, für die Sie qualifiziert sind.

Von dort aus wenden Sie sich an einen Immobilienmakler und finden ein Zuhause, an dem Sie interessiert sind, und Home Partners handelt einen Kauf aus. Das Unternehmen zahlt Bargeld, was in der Regel eine schnelle Eigentumsübertragung ermöglicht. Dann unterzeichnen Sie einen einjährigen Pachtvertrag mit Home Partners sowie einen Kaufvertrag, in dem der Preis angegeben ist, den Sie für das Haus zahlen, wenn Sie von Ihrer Kaufoption Gebrauch machen. Sie zahlen auch eine Kaution in der Regel in Höhe von zwei Monatsmieten.

Sie haben die Möglichkeit, das Haus innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen, sind jedoch nur verpflichtet, das Haus für ein Jahr zu vermieten.

Das Unternehmen betreut derzeit Einwohner in 34 Städten in 18 Bundesstaaten, darunter Kalifornien, Texas, Colorado und Florida. Sie behauptet, eine Milliarde Dollar Immobilien gekauft zu haben, um mehr als 9.000 Menschen (und 2.500 Haustiere!) In „Pachtverträge mit dem Recht zum Kauf von Häusern“ zu bringen.

HomeLPC ist ein weiteres Start-up-Unternehmen, das sein Programm derzeit nur in Kalifornien und Texas anbietet. Das Unternehmen will bis Ende 2016 20 Staaten bedienen.

Finden Sie einen Kreditgeber, um vorab genehmigt zu werden

Mit einer Kaufoptionsvereinbarung etwas bewegen

Möglicherweise kann eine Kaufoptionsvereinbarung ein paar bewegliche Lastwagenlasten auf dem Weg zum Eigenheim beseitigen. Es ist eine ansprechende Aussicht: Ziehen Sie jetzt ein Zuhause ein, trainieren Sie die Falten, so dass Sie sich für den Kauf qualifizieren können, und schließen Sie den Deal, ohne eine andere Box zu packen.

Es ist vielleicht nicht einfach, aber die Suche nach einem Weg, um die Hausbesitzer-Nuss zu knacken, kann die Mühe wert sein.

Mehr von Investmentmatome: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen Finden Sie einen Hypothekenmakler

Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Bild via iStock.