Wie bekomme ich eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Untersuchung wert, wenn Sie im Ruhestand einen Teil des Eigenkapitals Ihres Eigenheims verwenden möchten und auf absehbare Zeit in Ihrem Haus bleiben möchten. Machen Sie Ihre Hausaufgaben, damit Sie wissen, was Sie erwartet, bevor Sie eine Rückhypothek erhalten.

Hier sind einige häufig gestellte Fragen (und Antworten), die Ihnen helfen, eine umgekehrte Hypothek zu beantragen und zu bekommen.

Wo bekomme ich eine Rückhypothek?

Die meisten umgekehrten Hypotheken werden als Home Equity Conversion Hypotheken (HECMs) ausgegeben, die von der Federal Housing Administration versichert sind. Sie möchten also einen von der FHA genehmigten Kreditgeber wählen. Nicht-HECM-Reverse-Mortgage-Kreditgeber bieten eigene Produkte an, haben jedoch nicht denselben Verbraucherschutz wie HECMs.

Wie kann ich mich für ein HECM qualifizieren?

Sie müssen die folgenden FHA-Anforderungen erfüllen, um ein HECM zu erhalten:

• Du bist 62 oder älter
• Sie und / oder ein berechtigter Ehepartner, der auch dann als Darlehensnehmer benannt werden muss, wenn er oder sie kein Mitkreditnehmer ist, als Hauptwohnsitz in der Wohnung. Ein „berechtigter“ Ehepartner bedeutet, dass Sie rechtmäßig verheiratet sind, bevor Sie eine umgekehrte Hypothek beantragen.
• Sie haben keine fälligen Bundesschulden
• Sie besitzen Ihr Zuhause oder besitzen ein hohes Eigenkapital
• Sie besuchen eine obligatorische Beratungssitzung mit einem von der Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung zugelassenen HECM-Berater
• Ihr Haus erfüllt alle FHA-Eigenschaftsstandards und Hochwasseranforderungen
• Sie zahlen weiterhin alle Grundsteuern, Hausbesitzerversicherungen und andere Unterhaltskosten für den Haushalt, solange Sie zu Hause wohnen

Wie bewertet ein Kreditgeber meine Bewerbung?

Ihre kreditgebende Stelle führt eine Finanzprüfung durch, die das Abrufen Ihres Guthabens, die Auswertung Ihres Zahlungsverlaufs und aller ausstehenden Hypothekendarlehen sowie die Sicherstellung, dass Sie keine aktiven Grundpfandrechte oder Bundesschulden haben, einschließt.

Kreditgeber verlangen auch Einkommensnachweise (401 (k), Rente, Sozialversicherung, Lohnsteuer, wenn Sie noch arbeiten usw.), aus denen Sie sich die laufenden Wohnkosten finanzieren können.

Schließlich wird der Kreditgeber eine Immobilienbewertung veranlassen, um festzustellen, wie viel Ihr Haus wert ist und wie viel Sie in einer umgekehrten Hypothek leihen können.

Warum muss ich eine HECM-Beratung durchführen?

Die obligatorische Beratung hilft Ihnen dabei, die Hintergründe einer umgekehrten Hypothek eines neutralen Drittprofis besser zu verstehen, sagt Cara Pierce, Spezialistin für Wohnraumfinanzierung bei Clearpoint Credit Counselling Solutions, einer von HUD anerkannten HECM-Beratungsagentur.

"Als Berater erhalten wir keine Kickbacks und tatsächlich sprechen wir überhaupt nicht mit dem Kreditgeber", sagt Pierce. "Wir stellen die Fakten da - Warzen und alle - und lassen die Verbraucher die Entscheidung treffen."

Da Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen, ist es wichtig zu verstehen, inwieweit eine umgekehrte Hypothek dieses Eigenkapital im Laufe der Zeit erschöpfen kann. Dies hängt von dem von Ihnen geliehenen Betrag und dem Wert Ihres Eigenheims ab, stellt Pierce fest.

Wie viel kann ich ausleihen?

Das maximale Kreditlimit der HECM der FHA beträgt 679.650 USD. Der Betrag, den Sie mit einer Umkehrhypothek beziehen können, hängt jedoch vom Alter des jüngsten Kreditnehmers (oder des in Frage kommenden nicht kreditnehmenden Ehepartners), den aktuellen Zinssätzen und dem geschätzten Wert Ihres Eigenheims ab, sagt Pierce.

Der Gesamtbetrag, den Sie in einer umgekehrten Hypothek aufnehmen können, wird als "anfängliches Kapitallimit" bezeichnet. Im ersten Jahr haben Sie eine Obergrenze von 60% Ihres ursprünglichen Kapitallimits (wie von Ihrem Kreditgeber festgelegt). Einzige Ausnahme: Wenn Sie bereits über einen Hypothekenbetrag von mehr als 60% Ihres ursprünglichen Kapitallimits verfügen, können Sie mit einem HECM mehr als 60% des Darlehens in voller Höhe zuzüglich 10% Ihres ursprünglichen Kapitalbetrags in bar begleichen laut dem Amt für Verbraucherschutz.

Wie lange dauert das Schließen?

Dies variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber, aber normalerweise können Sie innerhalb von 30 Tagen eine umgekehrte Hypothek schließen, sagt Rob O'Dell, Finanzplaner bei Coyle Financial Counsel in Naples, Florida. Die Bewertung kann der längste Teil des Prozesses sein, da in einigen Märkten ein Mangel an Immobiliengutachtern und eine hohe Nachfrage herrscht, stellt O'Dell fest.

Wie und wann werden meine Gelder verteilt?

Sie haben einige Optionen für Ihre Auszahlungen (so nennt die FHA die Zahlungen, die Sie erhalten werden), und hier kommt eine zusätzliche Finanzplanung ins Spiel. Wenn Sie beispielsweise Ihre anderen Einkommensquellen für den Ruhestand und die langfristigen Kosten für die Gesundheitsfürsorge prüfen, wirkt sich dies darauf aus, wie Sie sich für den Erhalt Ihrer umgekehrten Hypothek entscheiden. Die FHA bietet zwei umgekehrte Darlehensarten an: eine variabel verzinsliche Hypothek und eine feste Hypothek.

Mit einem ARM können Sie aus folgenden Zahlungsoptionen auswählen:

• Amtszeit: Legen Sie monatliche Zahlungen fest, solange Sie (oder Ihr berechtigter Ehepartner) zu Hause bleiben
• Begriff: Legen Sie monatliche Zahlungen für einen festen Zeitraum fest
• Kreditlinie: Nicht spezifizierte Zahlungen, wenn Sie sie benötigen, bis Sie Ihr Geld aufgebraucht haben
• Modifizierte Amtszeit: Eine Kreditlinie und monatliche Zahlungen, solange Sie oder Ihr berechtigter Ehepartner im Haushalt wohnen
• Modifizierter Begriff: Eine Kreditlinie und monatliche Zahlungen für einen festen Zeitraum Ihrer Wahl

Bei einer Festhypothek erhalten Sie eine einmalige Pauschale, nachdem Sie Ihren Kredit geschlossen haben. Sie möchten einen festen Plan für die Verwendung des Erlöses haben, z. B. zur Tilgung von Schulden, Lebenshaltungskosten oder Arztrechnungen.

Welche nächsten Schritte sollte ich unternehmen?

Viele Menschen sind misstrauisch gegenüber Reverse-Hypotheken, sagt O'Dell, weil sie von den hohen Abgabegebühren und Horrorgeschichten von Ehepartnern gehört haben, die nach dem Tod des Kreditnehmers vertrieben wurden. Das war jedoch vor der Einführung der jüngsten FHA-Regeln, die die Verbraucher umfassender schützen, sagt er.

Einige dieser Regeln umfassen die Begrenzung des Betrags, der im ersten Jahr zugelassen werden darf, die Erhebung der Darlehensgebühren auf 6.000 USD und den berechtigten nicht kreditgebenden Ehegatten, nach dem Tod des Darlehensnehmers oder dem Umzug in eine Pflegeeinrichtung im Haus zu bleiben.

Es gibt Risiken bei der Rücknahme von Hypotheken. Daher sollten Sie Ihre Nachforschungen durchführen, sich an einen von HUD zugelassenen Berater wenden und einen von FHA genehmigten HECM-Darlehensgeber wählen.

Die FHA versichert keine Kredite von nicht genehmigten Kreditgebern. Es gibt also keine Garantie, dass Sie die gleichen Schutzvorkehrungen erhalten, z. B. wenn Sie einen berechtigten, nicht kreditnehmenden Ehepartner nach Ihrem Tod in der Wohnung bleiben lassen, wenn Sie ihn verwenden.

Deborah Kearns ist eine Mitarbeiterin von Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.