Wohnraumwiederherstellung? Der Wohnungsboom kommt an

Die Hauspreise steigen wieder - vor allem in den Bereichen, die am stärksten vom Einbruch 2008-2009 betroffen waren. Diesmal liegt es jedoch nicht daran, dass die kleinen und unkomplizierten Anleger einspringen. Jetzt sind es erfahrene, raffiniertere Anleger - darunter viele Wall-Street-Anleger und Hedgefonds. Colony Capital und The Blackstone Group unterstützen den sprichwörtlichen Truck, geben Hunderte Millionen aus und kaufen Zehntausende Häuser und Eigentumswohnungen auf.

Ja, im Nachhinein ist immer 20/20. Aber jetzt wissen sogar die Dummköpfe, dass die Hauspreisblase Mitte der 2000er Jahre durch stummes Geld angeheizt wurde. Und die Dummköpfe wissen es, weil sie immer noch schlau sind.

Ein wesentlicher Unterschied: Während die kleinen Hauskäufer zum Verkauf von Häusern 5 zu 1 oder mehr hebelten (häufig auf schwache Unterlagen oder No-Doc-Darlehen), sind diese professionellen Anleger nicht so stark in die Hebelwirkung geraten. Blackstone leiht zum Beispiel 78 Dollar pro Vermögen.

Infolgedessen steigen die Immobilieninvestitionen - gemessen am prozentualen Anteil der von den Anlegern gekauften Häuser - zusammen mit den Eigenheimpreisen.

Parallel dazu verzeichneten die Aktienkurse einen Anstieg - sie stiegen in den ersten fünf Monaten des Jahres um 17 Prozent, bevor sie in der ersten Juniwoche leicht zurückgingen.

Gibt es einen Spillover-Effekt? Es muss geben.

Während des Immobilienbooms - und davor auch des Internet-Booms - wurde viel über den „Wohlstandseffekt“ geschrieben. Die Menschen konnten ihre steigenden Hauspreise für den Treibstoffverbrauch nutzen: Sie bauten Eigenheimkredite zum Kauf von SUVs (High-End-Heimkino) auf Systeme, Boote, Reisen nach Europa und alle anderen Reichtümer - alles wertet Vermögenswerte ab, wenn sie überhaupt Vermögenswerte sind. Wenn sie sich nicht direkt gegen Eigenkapital ausleihen konnten, waren sie einfach bequemer, wenn sie ihr Einkommen ausgaben. Sie waren in der Fantasie sicher, dass ihr Zuhause ein zuverlässiger Vermögensgenerator war. Der erhöhte Verbrauch treibt die Produktion an, Fabriken und Transportunternehmen stellen Menschen ein und bringen sie zur Arbeit. Die Angestellten wollen schöne Häuser, und die Wirtschaft beauftragt Bauarbeiter, um sie zu bauen.

Der Vermögenseffekt der Hauspreise ist besonders stark, da steigende Hauspreise zur Mobilität der Arbeitnehmer beitragen. Denken Sie darüber nach: Wenn Sie in Ihrem Haus verkehrt herum stehen und Ihre Arbeit verlieren, können Sie nicht umziehen, um einen anderen zu nehmen, ohne beim Schließen Bargeld zu erhalten. Wenn Häuser tief unter Wasser sind, stört dies den Arbeitsmarkt, und Kapital kann nicht effizient zugewiesen werden, da die produktivsten potenziellen Unternehmen Schwierigkeiten haben, qualifizierte Arbeitskräfte aus dem ganzen Land zu bekommen. Sie gehen ohne oder mit Nebenstrickern - und die Arbeiter leiden unter Arbeitslosengeld.

Wenn sich die Hauspreise erholen, werden die Arbeiter von ihren Häusern entkoppelt und können sich frei bewegen, um sich nach einer anderen Gelegenheit umzusehen.

Es ist also sinnvoll, einen Anstieg der Aktienkurse zu sehen. Aber bedenken Sie, wie wir hierher gekommen sind:

Die Federal Reserve hat sich seit Jahren auf das Gaspedal gestellt und die Hypothekenzinsen auf ein beispielloses Niveau von unter 4 Prozent gedrückt. Die US-Notenbank hat sich auch bei der Geldschöpfung um die Hölle gekümmert und Kreditbanken nicht nur für Staatsanleihen, die sie an die Federal Reserve verkaufen, gutgeschrieben, wie dies seit Generationen üblich ist, sondern auch für fast alle finanziellen Vermögenswerte, die sie unter QE3 haben - das monetäre Äquivalent, wenn Sie im Kühler urinieren und Ihre Frau und Ihre Kinder hinter das Auto bringen, um es zu drücken.

In einer normalen Wirtschaft sind diese Politiken sehr inflationär. Dies ist jedoch keine normale Wirtschaft. Die Zinsen blieben so lange niedrig, weil die Anleger durch den beinahe Zusammenbruch des Jahres 2008 so besorgt waren, dass sie eine Deflationsspirale mehr als Inflation befürchteten. Und solange die Eurozone der Fall war, den Thatcher vorausgesagt hatte, hat dies gut funktioniert. Aus Asien und Europa floss nach wie vor Kapital in die USA, weil die Alternativen noch riskanter waren.

Wie lange kann das dauern? Nun, der Kanarienvogel in der Zeche ist für Inflationsvorhersagen langfristige Schulden. Dies sind die Zinssätze, die von Hypothekengebern gefordert werden, da nicht viel längerfristig ist als Hypotheken.

Eine anhaltende, bescheidene Phase der Expansion der Immobilienpreise wäre schön. Es gibt jedoch einige frühe Anzeichen dafür, dass das kluge Geld den Kellner zumindest gebeten hat, den Scheck mitzubringen, wenn er nicht zu den Ausgängen geht. Das bedeutet nicht notwendigerweise, dass das Ende unmittelbar bevorsteht. Es ist noch viel Geld auf der Suche nach einem Zuhause. China sucht zum Beispiel immer noch nach einem sicheren Ort, um die Ersparnisse einer schnell wachsenden Wirtschaft mit einer erstaunlich hohen Sparquote zu investieren - und die US-Immobilien sind wahrscheinlich ein Zuhause für einen beträchtlichen Teil davon.

Wiedergabe mit Genehmigung von Mortage-X.com - Originalgrafik hier.

Wie Sie klar sehen können, passierte Anfang Mai etwas, was die Hypothekenmärkte veranlasste, die Inflation oder ihr Ergebnis - höhere Zinsen - in der Zukunft vorherzusagen. Ja, die Preise sind im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig. Aber die Leute kaufen Häuser auf der Grundlage von Zahlungen, nicht nach dem Preis (das ist dumm, aber das ist die Realität). Höhere Zinssätze wirken sich auf die Kreditbeträge aus, für die sich der Käufer qualifizieren kann.

Es sind nicht nur die 30-jährigen Hypothekarkreditnehmer, die Zinserhöhungen erleben. Die Zinserhöhungen wurden durch die Zinserhöhung der zehnjährigen Staatskasse bestätigt, wobei die Renditen im Mai um 46 Basispunkte stiegen.

Es ist nur ein Beispiel für die selbstkorrigierenden Auswirkungen gut funktionierender Märkte. Es ist schwierig für Leute mit spottigem Kredit, eine Hypothek zu bekommen. So sehr sich dies beschwert, so ist es doch auch. Inflationsängste beginnen endlich, die Anleihemärkte zu disziplinieren - so wie es sein sollte. Dies ist weder für eine Unterkunft noch für einen kometenhaften Aufstieg geeignet. Aber wir sollten uns solche Dinge nicht wünschen.

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