Wie 8% Hypothekenzinsen das Gesicht des Eigenheimbesitzes verändern werden |

Trotz einer sich ständig verbessernden Wirtschaft und eines Optimismus um die Aktienmärkte, der Wohnungssektor bleibt in einem tiefen Funk. Die Abschottungskrise braucht weiterhin ihre Entwirrung - basierend auf den alarmierenden Levels der Abschottungsaktivitäten in den Jahren 2009 und 2010 kann es sein, dass die Flut unverkaufter Häuser noch einige Jahre braucht, um sich abzuschwächen.

Beunruhigend, wie es scheint, mehrere andere In jüngster Zeit sind Faktoren hinzugekommen, die den Wohnungssektor in den kommenden Quartalen und Jahren beeinflussen und den Abschottungsfaktor in den Hintergrund drängen werden. Und wieder stehen Fannie Mae und Freddie Mac im Zentrum der Aufmerksamkeit, da Investoren darüber debattieren, wo die Zinssätze und danach die Hypothekenzinsen von hier aus gehen.

Fannie, Freddie und die Fed

In den letzten Wochen hat die Die Obama-Administration hat sich mit denen im Kongress zusammengeschlossen, die glauben, dass die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae (die Federal National Mortgage Association) und Freddie Mac (die Federal Home Loan Mortgage Corporation) Teil des Problems und nicht Teil der Lösung sind. Beide staatlich geförderten Unternehmen (GSE) stellten Hunderte von Milliarden Dollar für zinsgünstige Darlehensgarantien bereit, und die meisten glauben, dass sie dazu beigetragen haben, die Umwelt zu schaffen, die zu dem untragbaren Immobilienboom führte.

Als eine wachsende Zahl parteiübergreifender Gesetzgeber Wenn wir versuchen, sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac stark einzuschränken, könnten wir uns auf eine tiefgreifende Veränderung des Immobilienmarktes einlassen. Zurzeit dienen Fannie Mae und Freddie Mac einem wichtigen Zweck: sie versorgen lokale Banken mit Bundesgeldern, die dann an Hausbesitzer verliehen werden. Wenn diese Organisationen schrumpfen - oder vollständig eliminiert werden, wie einige politische Entscheidungsträger hoffen -, werden die Kreditgeber nur begrenzten Zugang zu Bundesmitteln haben. Und wenn Banken gezwungen sind, mehr Eigenkapital zur Kreditvergabe zu verwenden, verlangen sie höhere Zinsen, um ihr eigenes erhöhtes Risiko auszugleichen.

Höhere Zinsen = weniger Käufer. Und weniger Käufer bedeuten, dass die Immobilienpreise weiter fallen könnten. Hier ist der Grund.

Nehmen wir an, ein junges Paar möchte ein Haus mit 200.000 Dollar und einer Anzahlung von 10% kaufen. Um die $ 180.000 zu aktuellen Zinssätzen von etwa 5% zu finanzieren, würden sie eine monatliche Kapital- und Zinszahlung von $ 966 (vor Steuern und Versicherungen) in Betracht ziehen.

Aber wenn die Zinsen auf 8% stiegen, wie sie es sehr wohl konnten, die monatliche Zahlung würde auf 1.320 $ steigen. Und jemand, der versuchte, ein $ 400.000 Haus zu kaufen, würde $ 800 mehr pro Monat zahlen, wenn Raten von 5% bis 8% stiegen.

[Wenn Sie bereit sind, ein Haus zu kaufen, verwenden Sie unseren Hypothekenrechner, um zu sehen, wie hoch Ihre monatliche Kapital- und Zinszahlung sein wird.]

Ende einer Ära?

Einer der Silberstreifen der letzten Wirtschaftskrise war, dass die sinkenden Immobilienpreise sie viel erschwinglicher machten. Laut der National Association of Realtors (NAR) stieg der Erschwinglichkeitsindex von 137,8 im Jahr 2008 auf 174,6 im Jahr 2010. (Ein Wert von 100 bedeutet, dass eine Familie mit dem mittleren nationalen Einkommen genau genug Einkommen hat, um für eine Hypothek auf eine Hypothek zu qualifizieren Ein Index über 100 bedeutet, dass eine Familie, die das Medianeinkommen verdient, mehr als genug Einkommen hat, um sich für ein Hypothekendarlehen auf einem Median-Preis-Haus zu qualifizieren, unter der Annahme einer 20% Anzahlung.) Fallende Eigenheimpreise halfen, aber so Sinken die Zinsen, die jetzt beginnen, höher zu steigen. Nach meinen Berechnungen würde eine Zinserhöhung auf 8% alle Gewinne zunichte machen, die der NAR-Index in den letzten Jahren erzielt hat.

Warum bin ich auf 8% fixiert? Es ist nicht nur der Fannie und Freddie Faktor. Ihr Rückzug aus dem Markt würde die Hypothekenzinsen auf die 7% -Marke drücken, aber der Rest des Push würde von einer erwarteten Verbesserung der Wirtschaft kommen, die die Zinssätze auf breiter Front anheben würde, vielleicht um 100 bis 200 Basispunkte gegenüber dem nächsten einige Jahre (dh eine Zinserhöhung von 1% bis 2%).

Allgemein führt eine stärkere Wirtschaftstätigkeit zu höheren Preisen. Die Federal Reserve, die eine Schlüsselrolle bei der Festsetzung von Zinssätzen spielt, tendiert dazu, die Zinsen zu erhöhen, wenn eine Wirtschaft stärker wird. Es ist wichtig zu beachten, dass Hypothekenzinsen die Zinssätze für 10-jährige Treasury Bills verfolgen, und diese längerfristigen Zinssätze werden vom Anleihemarkt und nicht von der Fed diktiert. Wenn jedoch die Fed die kurzfristigen Zinsen erhöht, übt sie immer noch einen starken indirekten Einfluss auf die Richtung der Hypothekenzinsen aus.

Was es für Hauskäufer bedeutet

Die Auswirkungen sind für potenzielle Käufer von Eigenheimen klar. Wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen und müssen stark leihen, ist dies wahrscheinlich eine gute Zeit, um ein Darlehen zu sichern, vor allem, während die Immobilienpreise niedrig bleiben. Wenn Sie sich im Moment keine Anzahlung leisten können, brauchen Sie nicht in Panik zu geraten. Konzentrieren Sie sich stattdessen darauf, weiterhin eine Anzahlung zu leisten, und denken Sie darüber nach, ein bescheideneres Zuhause zu finden, als Sie es sich ursprünglich vorgestellt hatten. Um noch eine weitere Hürde zu nehmen, fordern die Kreditgeber nun erhöhte Anzahlungen von bis zu 20% oder 30% - eine große Veränderung seit den Tagen von 5%. Das bedeutet, dass potentielle Hauskäufer mehr Zeit brauchen, um Ersparnisse aufzubauen, bevor sie den Sprung wagen.

Aber wenn Sie viel Geld an der Börse oder anderswo haben, sollten Sie es nicht eilig haben, denn Kredite werden schwerer zu bekommen Die Tabellen verschieben sich zugunsten derer, die bar bezahlen können. Sie werden weniger Konkurrenz für das Haus haben, das Sie kaufen möchten, und wenn höhere Preise tatsächlich die Nachfrage drosseln, werden Sie vielleicht weitere Preissenkungen für das Wohnen in der Zukunft sehen.

Wenn Sie bereits ein Haus und Sie besitzen Haben Sie sich beeilt, Ihre Hypothek abzuzahlen, möchten Sie vielleicht noch einmal Hebelwirkung, da die Kreditkosten im historischen Vergleich sehr niedrig bleiben. Die Barmittel, die Sie bei der Refinanzierung erhalten, können in einem passiv verwalteten Indexfonds oder einem dividendenstarken Aktienfonds eine höhere Rendite erzielen als in Wohnimmobilien. Wenn die Inflation wieder hässlicher wird, wie manche es in den nächsten Jahren erwarten, sieht eine Lockerung einer 5,5% Hypothek immer besser aus, je höher die Inflation ist.

Der Wohnungssektor ist von so vielen Variablen betroffen Es ist unmöglich genau zu wissen, wie sich Zinssätze, Immobilienpreise und Nachfrage in den nächsten Jahren auswirken werden. Aber die Aktionen von Fannie Mae, Freddie Mac und der Federal Reserve werden sicherlich die kommenden Monate beobachten.

[Erfahren Sie mehr im InvestingAnswers-Feature: So schützen Sie sich vor steigenden Hypothekenzinsen.]