Wie Hauskäufer, die keine Bürger sind, eine Hypothek bekommen können

Hauskäufer müssen nicht Bürger oder Einwohner sein, um in den USA eine Hypothek zu erhalten. Tatsächlich sind die Kredit- und Finanzanforderungen für jeden Käufer im Wesentlichen gleich. Es gibt jedoch einen Unterschied: Käufer von Eigenheimen, die nicht in den USA leben oder die keine Bürger sind, können es schwierig finden, die erforderlichen Unterlagen für eine Hypothek vorzulegen.

Da die meisten Kreditgeber in den USA mit Standardformularen und Berichten arbeiten, können sie einem Kreditnehmer, der keinen FICO-Score oder eine Steuererklärung in den USA erstellen kann, problemlos helfen. Ein Hypothekenantrag enthält auch Dutzende von Fragen und Anfragen nach Transaktionshistorien und Kontoauszügen.

Aber unter dem Strich gilt: Wenn Sie in Ihrem Land Steuern einreichen, Rechnungen pünktlich bezahlen und eine Gehaltsentwicklung haben, sollten Sie in der Lage sein, eine US-Hypothek zu beantragen. Für Nichtstaatsangehörige ohne diese Nachweise gibt es häufig andere Lösungen.

Hier sind drei wesentliche Punkte, die Sie als Hypothekensuchender ohne Staatsbürgerschaft benötigen:

1. Ein Immobilienmakler, der anderen Kunden wie Ihnen beim Kauf von Eigenheimen geholfen hat
2. Ein Kreditgeber, der Erfahrung mit Kunden in Ihrer Situation hat
3. Die Geduld. Um ein Haus mit einer Hypothek in den USA zu kaufen, müssen Sie möglicherweise mehr Unterlagen vorlegen als anderswo, und die Erfüllung dieser Anforderungen kann mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Wenn Sie diese haben - insbesondere die Geduld -, sind Sie bereit zu gehen. Nachfolgend finden Sie Details, die Nicht-Bürgern helfen können, eine Hypothek zu beantragen. Dieser Artikel wird helfen:

• Nicht-Bürger, die in den USA mit einem gültigen Arbeitsvisum arbeiten und leben
• Einwohner der USA mit einer dauerhaften ("grünen") Karte
• Ausländer, die ein gültiges Visum in die USA haben

Was wollen die Kreditgeber?

Hypothekarkreditgeber müssen nachweisen, dass die Kreditnehmer in drei Bereichen finanziell qualifiziert sind: Kredit, Einkommen und Vermögenswerte. Sie werden auch prüfen, ob die gekaufte Immobilie - die Sicherheiten für das Darlehen - einen ausreichenden Wert haben, sagt Brian Franke, Vizepräsident von HSBC, wo er als Hypothekenverkaufsmanager für Manhattan und Long Island tätig ist.

Penelope Huang, Agentin bei Golden Gate Sotheby´s International Realty im kalifornischen Menlo Park, erklärt, dass ihre Kunden häufig für Hypotheken zugelassen werden. Ihr Büro im Silicon Valley richtet sich an internationale Käufer, von denen viele in China, Indien, Brasilien oder Russland leben oder Wurzeln haben.

Obwohl Cash-Käufer in die Schlagzeilen geraten, bekamen über ein Drittel (36%) der Käufer, die keine Staatsbürger waren, eine Hypothek von einem US-Kreditgeber. Dies geht aus dem Profil der 2017 von International Association of Realtors (International Association of Realtors) hervor, das die internationalen Aktivitäten von US Residential Real Estate abdeckt April 2016 bis März 2017.

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Dokumente benötigt

Hypothekenbanken in den USA bitten die Kreditnehmer regelmäßig um bestimmte Dokumente wie Steuererklärungen und Bankunterlagen, um ihren finanziellen Status und ihre Kredithistorie zu überprüfen. Nicht-Staatsbürger, die in den USA arbeiten und leben, können diese ebenfalls nutzen, wenn sie Steuern zahlen, Kredit und Bankgeschäfte verwenden. Wenn nicht, können sie alternative Dokumente verwenden.

So können Kreditnehmer, die keine Staatsbürger sind, die Anforderungen der Kreditgeber erfüllen:

Einkommen

Nicht-Staatsbürger mit einem gültigen US-Arbeitsvisum oder einer Green Card können ihr Einkommen oft auf die gleiche Weise dokumentieren, wie dies Bürger tun, mit Gehaltsabrechnungen oder unterzeichneten Steuererklärungen. Richtlinien für herkömmliche Hypotheken legen keine Mindestdauer fest, die Nichtstaatsangehörige in den USA gewesen sein müssen, nur dass sie legal hier leben dürfen, sagt Marisa Calderon, Geschäftsführerin der National Association of Hispanic Real Estate Professionals. Einzelne Kreditgeber können ihre eigenen Möglichkeiten haben, die Finanzen eines Kreditnehmers zu überprüfen. Zum Beispiel prüft HSBC das Einkommen von zwei Jahren und die aktuelle Arbeit des Kunden.

Bei HSBC können Kreditnehmer ein Schreiben der Personalabteilung ihres Arbeitgebers verwenden, aus dem die Einnahmen des bisherigen Jahres und der vorangegangenen zwei Jahre hervorgehen. Oder es akzeptiert ein Schreiben eines Wirtschaftsprüfers, der das Gehalt, die Provisionen und die Boni eines Kreditnehmers für die erforderliche Zeit überprüft.

Kredit-Score und Geschichte

Wenn keine Kreditwürdigkeit und Kreditwürdigkeit in den USA verfügbar sind, akzeptieren die Kreditgeber möglicherweise eine internationale Kreditauskunft. Diese Berichte bieten keine Bonität, jedoch eine Auflistung der Zahlungen, die im Heimatland eines Kreditnehmers getätigt werden.

"Wir benötigen keinen Kredit-Score, da es wahrscheinlich ist, dass ein Ausländer keinen Kredit in den USA erworben hat", sagt Franke.

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Eigentumswert

Dieser Teil ist für alle Käufer, Bürger oder nicht derselbe: Für den Kauf von Immobilien in den USA wird der Kreditgeber die Vermögensaufzeichnungen prüfen und eine Überprüfung veranlassen, um zu überprüfen, ob die Hypothek nicht über dem Wert des Eigenheims liegt.

Kopien von Aussagen

Alle Käufer, die eine Hypothek suchen, müssen Kopien der monatlichen Kontoauszüge vorlegen, einschließlich Sparen, Prüfen, Ausscheiden und Anlagekonten.

"Bargeld muss beschafft und gewürzt werden", sagt Franke. Dies bedeutet, dass ein Kreditgeber die Herkunft des Geldes ermitteln muss, das Sie bei einer Immobilientransaktion verwenden, und dass das Geld für eine bestimmte Zeit auf Ihrem Konto gewesen sein muss.

Das Motto des Käufers: Seien Sie vorbereitet

Ein erfahrener Immobilienmakler kann Kunden bei der Vorbereitung auf den Hypothekenprozess unterstützen.Huang und ihr Team arbeiten bis zu sechs Monate mit Käufern zusammen, um ein hypothekenfreundliches Bild der USA zu erstellen, bevor sie sich an einen Kreditgeber wenden.

"Was wir mit unseren Kunden versuchen, ist, ihr gesamtes Geld in die USA zu bringen, bevor wir ein Angebot machen", sagt sie. Ihr Ziel: Den Kreditgebern drei Monate lang Kontoauszüge in den USA zu zeigen. Dann „wird der Kreditgeber sie wie alle anderen Personen behandeln, die die Hypothek bekommen“, sagt Huang.

Hypothekenbewerber können eine strenge und gründliche Überprüfung erwarten, die für Nicht-Bürgerkäufer übermäßig erscheinen kann.

"Amerikaner neigen dazu, zu gehen," OK, in Ordnung, wir geben Ihnen, was Sie wollen ", wohingegen andere Leute gehen werden," warum wollen Sie das?"

Einen Kreditgeber zu finden, der Erfahrung mit Nicht-Bürgern hat, ist der Schlüssel zum Erfolg. Veteran Kreditgeber verstehen, wie Kreditnehmer helfen, die Anforderungen zu erfüllen. Wenn Sie vorhaben, ein Haus in den USA zu kaufen, fragen Sie Immobilienmakler und andere Nicht-Einheimische nach Empfehlungen.

„Um erfolgreich zu sein, braucht es ein wenig Vorbereitung und Beinarbeit“, sagt Huang.

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