Wie verkaufe ich dein Haus?

Wenn der Kauf eines Hauses die Krone für „Schwierigste erwachsene Sache, die Sie je getan haben“ erzielt, muss der Verkauf eines Hauses der Zweitplatzierte sein. Ein Hausverkauf abzuschließen, erfordert viel Zeit, Planung, Papierkram und sogar Geld. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Wie verkaufe ich dein Haus?

Beginnen wir mit einer Checkliste und gehen Sie tiefer:

• Bereiten Sie Ihr Haus zum Verkauf vor:Immobilienprofis nennen dies „Inszenierung“, aber das bedeutet einfach nur das Entrümpeln oder vielleicht einen frischen Anstrich für Ihre Wände. Wir reden nicht über eine vollständige Umgestaltung.
• Analysieren Sie Ihren Markt:Leben Sie auf einem Käufermarkt oder auf einem Verkäufermarkt? Wofür werden vergleichbare Immobilien in Ihrer Region verkauft?
• Stellen Sie fest, ob Sie einen Immobilienmakler benötigen oder eine Liste zum Verkauf durch den Eigentümer erstellen:Einige Verkäufer bieten an, ihr Haus zum Verkauf anzubieten, und setzen dann einen Agenten ein, wenn sie nicht erfolgreich sind. Dies kann Zeit und Geld kosten, vor allem, wenn Sie Ihren Preis diskontieren müssen.
• Einen konkurrenzfähigen Preis einstellen:Sie möchten ermitteln, was Sie aus dem Verkauf, der Buchhaltung für das Marketing, den Abschlusskosten und möglichen Maklerprovisionen erzielen. Aber überpreisen Sie Ihre Immobilie nicht. Im Allgemeinen gilt: Je länger Ihr Haus auf dem Markt bleibt, desto weniger werden Sie bekommen.
• Vermarkten Sie Ihre Immobilie:Von Fotos in Magazinqualität bis hin zu überzeugenden Angebotsbeschreibungen möchten Sie, dass Ihr Zuhause vom ersten Tag an einen guten Eindruck hinterlässt.
• Machen Sie sich bereit zu verhandeln:Hier können einige Immobilienmakler einen echten Mehrwert schaffen: Verhandlungen mit potenziellen Käufern. Ein harter Unterhändler kann Tausende von Dollar ausmachen.
• Bereiten Sie sich auf den Kreditabschluss vor:Möglicherweise haben Sie Eventualitäten, die Sie beheben müssen, sowie Reparaturen, die bei der Hausinspektion festgestellt wurden.
• Planen Sie Ihren Umzug:Es kann nicht viel Zeit sein, um Ihren Verkauf zu feiern, während Sie Ihr Hab und Gut zusammenstellen und umziehen.

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Bevor Ihr Haus auf den Markt geht

Das Abschliessen Ihres Hauses zum Verkauf könnte der wichtigste Teil des Prozesses sein. Machen Sie sich von der Eindämmung der Eindämmung bis hin zum Entrümpeln verpflichtet, die Sentimentalität aufzuheben und sich auf die Maximierung der Marktfähigkeit Ihres Hauses zu konzentrieren. Viele Familienfotos müssen eingepackt werden, Wände benötigen möglicherweise einen neuen Anstrich, und dieser bequeme, aber abgenutzte Sessel muss möglicherweise zurückgezogen werden.

Professionelle Mitarbeiter helfen, ein Haus gegen Gebühr für den Verkauf vorzubereiten, und die Ergebnisse können dramatisch sein. Profis entfernen oft die Hälfte der Möbel in einem Haus, um sie größer erscheinen zu lassen. Die International Association of Home Staging Professionals sagt, dass solche Dienste die Marktzeit eines Heims von durchschnittlich 90 Tagen auf elf Tage verkürzen - und inszenierte Häuser verkaufen 17% mehr als Häuser, die nicht in der Bühne sind.

In der Zwischenzeit hilft Ihnen ein objektiver Blick auf Ihren lokalen Immobilienmarkt, Ihre Erwartungen zu managen, Ihr Haus richtig zu bewerten und zu vermarkten. In einem Verkäufermarkt erwarten Sie möglicherweise mehrere Gebote über Ihrem Eröffnungsnotierungspreis. In einem Käufermarkt müssen Sie jedoch möglicherweise Ihren Verkaufspreis herabsetzen.

Um eine erste Analyse Ihres Marktes zu erhalten, können Sie ein praktisches Zillow-Tool verwenden: Geben Sie eine Stadt, einen Bundesstaat, eine Postleitzahl oder ein Viertel ein, an dem Sie interessiert sind, und Sie werden Zillows Einblick in Ihren lokalen Immobilienmarkt erhalten.

Verkaufen Sie Ihr Haus: Agent oder Verkauf durch Eigentümer?

Während die Versuchung, es selbst zu tun, stark ist, kann eine objektive Stimme manchmal den Unterschied ausmachen. Unabhängig davon, ob Sie einen Makler beauftragen oder sich für den Verkauf nach Eigentümern entscheiden, möchten Sie auf dem Weg ehrliche Rückmeldungen zu Ihrem vorgeschlagenen Preis, wie gut das Haus sich zeigt, und zu anderen Angelegenheiten, die den Verkauf betreffen.

Das Haus selbst zu zeigen kann unangenehm sein, vor allem wenn man ehrliche - und manchmal schmerzhafte - Kommentare zu seinem Haus hört.

Ein Immobilienmakler wird Ihnen eine Marktanalyse liefern, in der Sie die Häuser, die denen Ihres Hauses ähneln und für die sie kürzlich verkauft wurden. Diese „Comps“ helfen Ihnen, einen fairen und wettbewerbsfähigen Verkaufspreis für Ihr Zuhause festzulegen. Ohne einen Agenten müssen Sie diese Forschung selbst durchführen.

Darüber hinaus sind lokale Marktkenntnisse von großem Vorteil. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie davon abhalten, Anfängerfehler zu machen.

Wenn Sie über die Zeit, das Marketingwissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter verfügen, kann eine Transaktion zum Verkauf durch den Eigentümer für Sie bestimmt sein. Wenn Sie sich jedoch für einen Immobilienmakler entscheiden, befragen Sie mindestens drei Mitbewerber, um die richtige Lösung zu finden.

Preise für Ihr Zuhause

Wenn Sie den Listenpreis Ihres Hauses bestimmen, möchten Sie sich ein wenig Verhandlungskissen geben, es sei denn, Sie wohnen auf einem heißen Verkäufermarkt. Außerdem wird es einige Kosten geben, einschließlich einer Maklerprovision von 3% bis 6%, um den Verkaufserlös abzuziehen.

Die Preisgestaltung Ihres Hauses ist genauso viel Kunst wie Wissenschaft. Es ist ein heikler Prozess. Redfin-Forscher untersuchten Informationen zu mehr als 12 Millionen Verkäufen von Häusern in den letzten fünf Jahren und fanden heraus, dass Immobilien zum Verkauf am ersten Tag, an dem sie gelistet sind, fünfmal mehr Besuche erhalten als eine Woche später. Das heißt, wenn Käufer der Meinung sind, dass Ihr Haus von Anfang an überteuert ist, dürfen Sie keinen zweiten Blick darauf werfen.

Redfin sagt, dass eine Preissenkung später nicht hilfreich sein kann, da Häuser mit nur wenigen Ermäßigungen nur halb so viele Ansichten erhalten wie neu gelistete Immobilien.

Selbst wenn Sie ohne Agenten alleine arbeiten, haben Sie Marketingkosten (Schilder, Flyer, Auflistungskosten, Fotos usw.) und alle Abschlusskosten, die Sie anbieten möchten, um potenzielle Käufer zu motivieren.

Listing und Marketing Ihres Hauses

Wahrscheinlich haben Sie Häuser bemerkt, die in ihren Online-Einträgen ein bisschen mehr brutzeln, mit wirklich knackenden Fotografien und Beschreibungen, die leicht zu lesen und mit Informationen gefüllt sind.

Der Wert professioneller Fotografie kann nicht hoch genug eingeschätzt werden.

Der Wert professioneller Fotografie kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Die Umfrage von Redfin zeigt, dass hochqualitative Bilder, die von einem Profi mit den richtigen Linsen und Beleuchtung aufgenommen wurden, durchschnittlich 3.400 US-Dollar mehr verkaufen können - und bis zu drei Wochen schneller - als Home-Listings mit schlechterer Fotografie.

Sie könnten ein offenes Haus abhalten, um den Verkehr nach Hause zu bringen. Während Profis häufig über die Nützlichkeit solcher Ereignisse debattieren, fand Redfin in der ersten Woche ihres Angebots Häuser mit einem Tag der offenen Tür für etwa 2% mehr und verkaufte sie innerhalb von 90 Tagen häufiger als Häuser, die nach der Woche ihres Angebots offene Häuser anbieten Debüt. Dem Bericht zufolge ist es jedoch wahrscheinlich, dass die Beziehung zwischen dem Verkaufserfolg und einem Tag der offenen Tür in der ersten Woche einer Auflistung mehr mit der Preisgestaltung und der Nachfrage auf dem lokalen Markt zu tun hat.

Ein abschließendes und faszinierendes Nugget aus der Redfin-Forschung: Am Donnerstag zum Verkauf gelistete Immobilien weisen eine bessere Performance auf. Sie verkaufen eher für mehr Geld - sogar über dem Listenpreis - und verkaufen Tage schneller als Häuser, die an einem anderen Wochentag aufgeführt sind. Aber nur 18% sind tatsächlich am Donnerstag notiert.

Einen Deal machen

Mit oder ohne Agenten müssen Sie Ihr Zuhause für eine Beurteilung und eine Inspektion zur Verfügung stellen - und natürlich für Vorführungen. Eventualitäten - diese Wenn-dann-Vorschläge - können langwierig sein: „Wenn Sie dies korrigieren, kaufen wir Ihr Haus.“ Eventualitäten sind marktgetriebene Faktoren. Je höher die Nachfrage nach Wohnraum ist, desto geringer sind die Bedingungen für einen Verkauf.

In der Tat können alle Feinheiten des Verhandelns mit potenziellen Käufern zeitaufwändig sein und Geduldstests durchführen - und hier verdienen gute Immobilienmakler wirklich ihren Unterhalt.

Zu den letzten Details, die Sie möglicherweise in letzter Minute erledigen müssen, können Sie entscheiden, ob Sie eine Mietvertragsvereinbarung mit den neuen Eigentümern auslösen möchten, um Ihnen Zeit für den Kauf Ihres neuen Eigenheims zu geben und sich auf das Internet zu konzentrieren Bewegung.

Den Umzug machen

Nach all den Anstrengungen, die nötig sind, um Ihr Haus zu verkaufen, könnte es vielleicht die hektischste Zeit sein, wenn es endlich Zeit für einen Umzug ist. Mover koordinieren, Adresse ändern und abwickeln - alles erfordert viel Liebe zum Detail.

Aber nach all dem gibt es einige gute Nachrichten: die Auszahlung. Sobald Sie Ihr Haus verkauft haben, können Sie mit dem IRS generell steuerfreie Gewinne in Höhe von 250.000 US-Dollar erzielen. Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen, verdoppeln Sie dies auf 500.000 US-Dollar. Die schlechten Nachrichten? Der Verkauf Ihres Hauses für einen Verlust ist nicht abzugsfähig.

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Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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