Angenommene Hypothek: Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer
Hypothek einfach erklärt
Inhaltsverzeichnis:
- Was ist eine angenommene Hypothek?
- Welche Hypotheken sind anzunehmen?
- Vorteile annehmbarer Kredite
- Für Verkäufer
- Für Käufer
- Nachteile annehmbarer Kredite
- Für Verkäufer
- Für Käufer
- Hypothek aufnehmen
- Scheidung, Tod und Annahmen
- Was kommt als nächstes?
- Berechnung Wie viel Haus kannst du dir leisten?
- Vermeiden diese hausgemachten Fehler
- Lernen worum es bei VA-Darlehen geht
Eine annehmbare Hypothek erlaubt es einem Eigenheimkäufer, nicht nur in das frühere Haus des Verkäufers einzuziehen, sondern auch in das Darlehen des Verkäufers einzusteigen.
Ein akzeptables Darlehen kann einem Verkäufer einen Marketingvorteil verschaffen, insbesondere wenn die Hypothekenzinsen gestiegen sind, seit der Verkäufer das Darlehen erhalten hat.
Die Annahme einer Hypothek kann für einen Käufer Tausende von Dollar an Zinszahlungen und Schließungskosten einsparen - es könnte jedoch eine große Anzahlung erforderlich sein.
Angenommen, Hypotheken, Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer.
Was ist eine angenommene Hypothek?
Eine angenommene Hypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen, das vom ursprünglichen Darlehensnehmer an den nachfolgenden Hauseigentümer übertragen werden kann. Der Zinssatz bleibt gleich. Dies gilt auch für die Laufzeit: Wenn eine 30-jährige Hypothek beispielsweise 3 Jahre alt ist, hat die Person, die den Kredit angenommen hat, 27 Jahre Zeit, um sie zurückzuzahlen.
Sie als Käufer treten in die Hypothek des Verkäufers ein.
"In der Annahme, Sie als Käufer treten in die Hypothek des Verkäufers ein, als hätten Sie sie direkt vor Ihnen. Sie haben den Namen des Verkäufers auf dem Dokument gestrichen und Sie haben den Namen des Kreditnehmers dort eingefügt. “, Sagt Michael G. Barone, geschäftsführender Gesellschafter der Hypothekeneinhaltungspraxis der Anwaltskanzlei Abrams Garfinkel Margolis Bergson in New York City.
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Welche Hypotheken sind anzunehmen?
Bei einem Eigenheimverkauf sind nicht alle Hypotheken anzunehmen. Käufer können staatlich garantierte oder versicherte Hypotheken annehmen, nicht jedoch andere Arten von Wohnungsbaudarlehen. Das bedeutet:
- FHA-Darlehen, die von der Federal Housing Administration versichert sind sind anzunehmen.
- VA-Darlehen, die von der Abteilung Veteranenangelegenheiten garantiert werden, sind vorausgesetzt, und der Käufer muss kein Veteran oder Militär sein.
- USDA-Darlehen, die vom Landwirtschaftsministerium garantiert werden, sind anzunehmen.
- Andere Kredite, im Allgemeinen als herkömmliche Hypotheken bezeichnet sind nicht in einem Hausverkauf anzunehmen.
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Zurück nach obenVorteile annehmbarer Kredite
Für Verkäufer
Einfacherer Verkauf: Ein vermeintliches Darlehen kann das Haus marktfähiger machen, wenn die Zinssätze in den Jahren seit der Entstehung der Hypothek gestiegen sind. Stellen Sie sich eine Situation vor, in der jemand eine angenommene Hypothek mit einem Zinssatz von 4,75% erhält und dann das Haus fünf Jahre später verkauft, wenn die Zinssätze bei etwa 7% liegen. Diese 4,75% Rate, die man sonst nicht bekommen kann, könnte Käufer dazu verleiten, dieses Haus einem anderen vorzuziehen.
Höherer Preis: Ein weiterer Vorteil ist eine Hypothek, die dem Verkäufer eine Verhandlungsmacht über den Preis verleiht. Ein intelligenter Verkäufer fügt das vermeintliche Darlehen in das Verkaufsgespräch ein, „am ersten Tag, das gehört also sofort zu den Verhandlungen“, sagt Barone. "Sie müssen uns also unseren Preis oder etwas mehr als unseren Preis zahlen."
Für Käufer
Niedrigerer Zinssatz: Ein vermeintliches Darlehen bringt dem Hauskäufer einen klaren Vorteil, sagt Jim Sahnger, ein Hypothekengeber der C2 Financial Corp. in Jupiter, Florida: "Der Vorteil ist, dass Sie den jeweils geltenden Zinssatz erhalten."
Ein annehmbares Darlehen gibt dem Verkäufer Verhandlungsmacht über den Preis.
Niedrigere Abschlusskosten: Es kostet auch weniger, einen Kredit anzunehmen, als eine neue Hypothek zu bekommen, sagen Kreditgeber. Die Kosten für die Schließung von Hypotheken betragen in der Regel mehrere tausend Dollar. Im Gegensatz dazu setzen die FHA, VA und USDA die Annahmegebühren in Grenzen und sind damit günstiger als die Abschlusskosten.
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Zurück nach obenNachteile annehmbarer Kredite
Für Verkäufer
VA-Berechtigung: FHA- und USDA-Kredite haben für die Verkäufer nur wenige oder gar keine Nachteile. Verkäufer, die VA-Kredite haben, können jedoch einen Haken haben, wenn Käufer ihre Hypotheken annehmen.
Mit einem VA-Darlehen garantiert die Regierung, dass sie einen Teil des Restbetrags zurückzahlen wird, falls der Kreditnehmer ausfällt. Die VA, die diese Garantie begrenzt, bezeichnet ihren Dollarbetrag als "Anspruch" des Kreditnehmers. Je nach Darlehensbetrag verbleibt der Anspruch des Kreditnehmers ganz oder teilweise auch nach dem Verkauf in der Wohnung mit der angenommenen Hypothek.
Da der Anspruch bei dem übernommenen Darlehen verbleibt, hat der Verkäufer möglicherweise nicht genügend Rechte, um sich für ein weiteres VA-Darlehen für den Kauf des nächsten Eigenheims zu qualifizieren.
Ein Verkäufer kann dieser Notlage entgehen, indem er an einen Veteran oder Angehörigen des Militärs verkauft, der berechtigt ist, ein VA-Darlehen zu erhalten. Der Käufer kann dann seine oder ihre Forderung durch die des Verkäufers ersetzen. In diesem Fall stellt die VA die volle Berechtigung des Verkäufers wieder her.
Für Käufer
Große Anzahlung: Steigende Hauswerte können Hypothekenannahmen torpedieren. Um zu verstehen, warum, denken Sie daran, dass, wenn ein Käufer eine Hypothek übernimmt, es so ist, als ob Sie in die Hypothek des Verkäufers eintreten würden, was die Kosten des Hauses möglicherweise nicht mehr deckt.
Steigende Hauswerte können Hypothekenannahmen torpedieren.
Nehmen wir an, ein Verkäufer schuldet der Hypothek fünf Jahre lang 150.000 $. Der Käufer würde diesen Betrag annehmen.Aber der Wert des Eigenheims ist in den fünf Jahren, in denen der Verkäufer es besaß, auf 215.000 Dollar gestiegen. Der Käufer muss die Differenz bezahlen.
Ziehen Sie den ausstehenden Kreditbetrag (150.000 USD) vom Wert des Eigenheims (215.000 USD) ab, und Sie erhalten 65.000 USD. Der Käufer muss 65.000 US-Dollar aufbringen, um das Haus zu kaufen. In den meisten Fällen bedeutet dies, eine zweite Hypothek zu erhalten, "die normalerweise erheblich höhere Zinssätze hat", sagt Barone. Eine zweite Hypothek führt wahrscheinlich zu Abschlusskosten, was den vermeintlichen Darlehensvorteil weiter untergräbt.
Weil der Preisanstieg bei den Häusern schnell schneien kann, fällt es Käufern leichter, Hypotheken anzunehmen, die nur wenige Jahre alt sind, sagt er.
Hypothekenversicherung: FHA-Darlehen können einen Nachteil darstellen. Ihre monatlichen Zahlungen für die Hypothekenversicherung sind für die gesamte Laufzeit des Kredits gültig und können nur durch Refinanzierung des Kredits beseitigt werden. Diese monatlichen Zahlungen machen einige Vorteile der Annahme eines niedrigeren Zinssatzes des Kredits zunichte.
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Zurück nach obenHypothek aufnehmen
Die Annahme einer Hypothek setzt die Zustimmung des Kreditgebers voraus. Wenn ein Käufer und ein Verkäufer eine informelle Annahme eingehen, ohne den Kreditgeber darüber zu informieren, gehen sie ein Risiko ein. Nachdem der Kreditgeber davon erfahren hat, kann er sofort die Zahlung des vollen Darlehensbetrags verlangen. Bleibt das Darlehen im Namen des Verkäufers, bleibt der Verkäufer für die Schuld verantwortlich.
Bei einer richtig gemachten Annahme muss der neue Kreditnehmer durch die gleichen Grenzen springen, die er für die Aufnahme eines neuen Kredits benötigen würde. Der Kreditsachbearbeiter fordert den Kreditbericht des Kreditnehmers sowie Finanz- und Beschäftigungsinformationen an.
"Der Kreditgeber möchte immer noch sicherstellen, dass Sie den Kredit bezahlen können. Er qualifiziert Sie so, als ob Sie ein neuer Käufer wären", sagt Barone.
Der Kreditgeber bedarf keiner Beurteilung, sagt Sahnger.
Schließlich gibt der Kreditgeber die Haftung des ursprünglichen Kreditnehmers für die Schuld frei.
Zurück nach obenScheidung, Tod und Annahmen
Nicht alle Hypothekenannahmen ergeben sich aus Eigenheimverkäufen. Manchmal übernimmt ein Ehepartner das Darlehen nach einer Scheidung oder dem Tod des anderen Ehepartners.
In diesen Fällen muss die Person, die das Darlehen übernimmt, die Fähigkeit beweisen, die monatlichen Zahlungen zu leisten, sagt Randy Hopper, Senior Vice President des Home Lending der Navy Federal Credit Union. Die Genehmigung erfolgt nicht automatisch.
Wenn der ursprüngliche Darlehensschein beide Ehegatten enthält, "hat der Kreditgeber sie wahrscheinlich aufgrund des Einkommens und der Kreditdateien für das Darlehen qualifiziert", sagt Hopper. "Wenn also einer von ihnen nicht mehr Darlehen hat, müssen wir sicherstellen, dass der verbleibende Kreditnehmer auch für sich alleine qualifiziert ist."
