Vermeidung von Nachlass: Gemeinsames Mietverhältnis mit Überlebensrecht

Müssen Sie rechtlich als Familie betrachtet werden, damit ein JTROS arbeiten kann? Wenn ich in einem Staat lebe, in dem die gleichgeschlechtliche Ehe nicht anerkannt wird (z. B. South Carolina), gibt es bestimmte Überlegungen, um zu entscheiden, ob eine Immobilie mit JTROS besessen werden soll oder nicht?

Im Gegensatz zu heterosexuellen verheirateten Paaren können gleichgeschlechtliche Paare, die in Staaten leben, die ihre Gewerkschaft nicht anerkennen, die Vorteile des Mietverhältnisses nicht in vollem Umfang nutzen. Dies ist der Rechtsbegriff, der den Besitz von Eigentum von Ehemann und Ehefrau erlaubt. In South Carolina kann jedoch durch die Bildung eines gemeinsamen Mietverhältnisses mit Überlebensrecht („JTROS“) sichergestellt werden, dass der überlebende Ehegatte nach dem Tod des anderen die Wohnung ohne Beeinflussung durch das Gericht oder die Regierung behält.

Unter normalen Umständen stellt der Eigentumsanteil eines Eigenheimbesitzers an Immobilien ein Vermögen dar und wird nach seinem Tod einem Gerichtsverfahren unterzogen. Das Nachlassgericht holt alle Vermögenswerte des Verstorbenen und alle möglichen Erben ein, einschließlich der Gläubiger des Verstorbenen, denen er oder sie nicht gezahlte Schulden schuldet. Nachdem das Vermögen des Verstorbenen durch finanzielle Ansprüche und andere Verpflichtungen wie Erbschaftssteuern reduziert wurde, verteilt das Gericht den Rest des Vermögens an die rechtmäßigen Erben. Der Prozess umfasst häufig die Interpretation des hinterlassenen Testaments sowie die Bewertung anderer Beweise, die ein Erbrecht nachweisen.

Obwohl der Prozess der Nachfolge nicht unbedingt umständlich ist, kann er zu einer großen Quelle von Stress, Risiko, Zeit und Geld werden, insbesondere für gleichgeschlechtliche Paare. Auch wenn der Wille des Verstorbenen die Übertragung seines gesamten Vermögens an seinen überlebenden gleichgeschlechtlichen Partner vorsieht, können diese Eigenschaften den Gläubigern des Verstorbenen unterliegen, wenn sie unbezahlte Schulden haben, oder aus Streitigkeiten Familienangehörige des Verstorbenen hinsichtlich der Auslegung des Willens und des Erbrechts. Abgesehen von diesen Risiken kann das Nachlassverfahren auch einen beträchtlichen Betrag an Anwaltskosten verursachen und Monate oder sogar Jahre für eine Lösung in Anspruch nehmen. Das Vermögen eines Verstorbenen im Wert von mehr als einer Million Dollar wird ebenfalls mit einer Erbschaftssteuer verbunden.

JTROS lässt die betitelte Immobilie an den überlebenden gemeinsamen Mieter weitergeben, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist. Anders als das Mietverhältnis, das den gleichen Vorteil der Nachlassvermeidung bietet, verlangt JTROS nicht, dass die Mieter legal verheiratet sind. Wo andere Geräte zur Nachlassvermeidung, wie das Vertrauen in ein Leben oder den Verkauf neuer Immobilien, einen erheblichen Geldbetrag für den Bau kosten und viele ärgerliche Komplexitäten mit sich bringen, kostet ein JTROS nicht viel Geld und ist leicht zu bilden, sofern strenge Richtlinien befolgt werden.

Bis 1971 beschränkte South Carolina gesetzlich das Recht der Mitmieter auf ein Überlebensrecht. 1971 hob diese Einschränkung auf. Section 62-2-804 des South Carolina Probate Code sieht vor, dass ein gemeinsames Mietverhältnis nach dem Tod eines der Mieter in ein gemeinsames Mietverhältnis umgewandelt und abgetrennt wird, es sei denn, das Instrument zur Schaffung des gemeinsamen Mietverhältnisses sieht eindeutig ein Überlebensrecht vor. Obwohl South Carolina 2006 seine Verfassung geändert hat, um gleichgeschlechtliche Ehen und bürgerliche Gewerkschaften zu verbieten, hindert die Änderung nicht private Verträge zwischen gleichgeschlechtlichen Partnern. Aufgrund der Überzeugung von South Carolina, dass das Überlebensrecht unnötig viele Immobilien belastet, spricht die Vermutung der Gerichte von South Carolina dafür, dass im Falle einer Ungewissheit gemeinsame Pachtmieten bevorzugt werden. Um ein richtiges JTROS zu bilden, muss der Titel des Wohnsitzes eine klare Sprache enthalten, die ein Überlebensrecht des verbleibenden gleichgeschlechtlichen Partners angibt. Ein im Immobilienrecht versierter Rechtsanwalt sollte in der Lage sein, ein entsprechendes Dokument zu erstellen, da JTROS zumindest in South Carolina die einfachste und zweckmäßigste Form des Eigenheimschutzes ist.

Anstatt unnötige Kämpfe vor dem Nachlassgericht zu riskieren oder hohe Gebühren für die Umwandlung oder Vertrauensbildung zu zahlen, sollten gleichgeschlechtliche Paare miteinander und ihren Anwälten die Möglichkeit der Gründung einer JTROS diskutieren.

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