Distressed Asset Stabilization Program: Was bedeutet dies für Eigenheimbesitzer?

Was ist DASP?

Das Distressed Asset Stabilization Program (DASP) ist der jüngste Versuch der Regierung, kämpfenden Hausbesitzern zu helfen, denen die Abschottung bevorsteht. Die schlechte Nachricht: Sie können es nicht beantragen. Die gute Nachricht: Wenn Sie reinkommen, sind Ihre Chancen, bei Ihnen zu Hause zu bleiben, sehr viel höher.

DASP wird national ausgerollt und verfügt über weitere geografisch ausgerichtete Pools in vier US-amerikanischen Märkten - Chicago, Illinois, Newark, New Jersey, Phoenix, Arizona, und Tampa, Florida.

Markt	Projizierte Anzahl von Hypotheken, die in diesem Quartal verkauft werden sollen
Chicago	1,500
Newark	500
Phönix	300
Tampa	1,200
National, nicht gezielt	4,500-5,000
Insgesamt	8,000-9,000

Quelle: Federal Housing Administration / US. Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung

Bevor Sie sagen, das sind zu wenige Hypotheken, um zu bedeuten, dass ich einen Schuss habe, bedenken Sie Folgendes: In den letzten Jahren wurden von den Aufsichtsbehörden zahlreiche Hypothekenhilfeprogramme aufgelegt - vielleicht haben Sie bereits versucht, durch die Buchstabensuppe von HAMP zu schwimmen. HARFE und HAFA. Alle hatten enttäuschend niedrige Erfolgsraten und blieben hinter den geplanten Zielen zurück. Aufsichtsbehörden und Politiker bemühen sich um ein Wohnungswunder. Selbst wenn Sie diesmal nicht dabei sind, wird die DASP bereits schnell hochgefahren - die Federal Housing Administration sagte ursprünglich, dass in diesem Quartal nur 5.000 Hypotheken verkauft werden würden das bereits auf 9.000 erhöht. Sie könnten früher kommen, als Sie denken.

Wie funktioniert DASP?

Die DASP ist eine öffentlich-private Partnerschaft, die die Anreize des Investors mit denen des Eigenheimbesitzers und seiner Gemeinde in Einklang bringen kann.

Die DASP gibt Anlegern neuen Zugang zum Kauf von ausgefallenen Hypotheken, die die Kontrolle über die FHA ausüben und die höchstwahrscheinlich ausgeschlossen werden. Die Hypotheken werden auf einer Auktion versteigert und aufgrund ihres Risikogesetzes zu einem Preis unter dem ausstehenden Kapitalbetrag (dh dem Betrag, den Sie als Hausbesitzer noch zu zahlen haben) angeboten.

Was heißt das für mich?

Um in einen DASP-Pool aufgenommen zu werden, müssen Sie mindestens sechs Monate in Verzug mit Ihrer Hypothek sein, Ihr Servicemitarbeiter muss alle Schritte des von der FHA genehmigten Schadensminderungsverfahrens ausgeschöpft haben und Sie können keine Insolvenz angemeldet haben.

Sobald Ihre Hypothek über das Programm erworben wurde, muss die Zwangsvollstreckung um mindestens sechs Monate verzögert werden. Sie erhalten auch einen neuen Servicer, der mit dem neuen Schuldner zusammenarbeitet. Ein Servicer bezieht sich auf das Unternehmen, an das Sie Ihre Hypothekenschuld tatsächlich zahlen. Sie sind jedoch nicht der zugrunde liegende Eigentümer Ihres Darlehens - sie sind die Zwischenhändler, die dem Eigentümer Bericht erstatten. Es kann verwirrend werden, weil der Servicer manchmal Teil derselben Firma wie Ihr Kreditgeber ist. Wenn Sie beispielsweise eine Wells-Fargo-Hypothek haben, handelt es sich bei Ihrem Servicemitarbeiter wahrscheinlich um Wells Fargo. Wenn Sie eine Hypothek von der Citizens Bank besitzen, die im Besitz von RBS ist, wird Ihr Servicer wahrscheinlich ein anderes Unternehmen von RBS sein. Der Servicer ist jedoch aus rechtlichen Gründen eine eigene Einheit des Unternehmens.

Wenn Sie mit einer großen, gesichtslosen Servicegesellschaft zusammenarbeiteten - vielleicht einer, die sich mit der kürzlich bekannt gewordenen Robo-Signing-Aktivität beschäftigte -, dann eine neue Firma, die eine kleinere, eine regionale oder eine mit sein könnte Eine bessere Bilanz bei der Arbeit mit Kreditnehmern könnte eine große Hilfe bei der Zusammenarbeit mit Ihnen sein, um Ihre Schulden zurückzuzahlen und eine Abschottung zu vermeiden.

Der Anleger muss nicht den Betrag, den Sie schulden, nicht reduzieren oder Ihre Rückzahlungsbedingungen ändern. Wie wir weiter unten besprechen werden, sind dies eindeutige Möglichkeiten, die zu vielen Strategien für Investoren in Not geratener Hypotheken passen.

Außerdem möchte der kaufende Investor (im Gegensatz zum FHA) wahrscheinlich nicht auf Sie abschotten, selbst nachdem der von der DASP vorgeschriebene sechsmonatige Ausschlussstillstand abgelaufen ist. Es gibt einige Gründe, warum nicht:

• Der Investor hat Ihre Hypothek wahrscheinlich gekauft, um eine Strategie zu verfolgen, bei der er den Kapitalbetrag oder den von Ihnen geschuldeten Betrag verringert, um Sie zur Rückzahlung zu bewegen. Nehmen wir also an, Sie schulden immer noch 200.000 Dollar für Ihre Hypothek, aber Sie sind ausgefallen und die FHA hat Sie in einen DASP-Pool gebracht. Ein an der DASP teilnehmender Anleger kauft Ihre Hypothek für 150.000 US-Dollar. Der Investor ändert dann Ihren Kredit und teilt Ihnen mit, dass Sie nur 175.000 USD schulden, und bietet Ihnen einen milderen Tilgungsplan und einen neuen Servicer, mit dem Sie arbeiten können. Am Ende zahlen Sie sich zurück und bleiben in Ihrem Haus, während der Anleger einen Gewinn erzielt hat. Dies ist eine vereinfachte Übersicht, aber es ist im Wesentlichen die Art des Investierens, zu deren Förderung DASP eingesetzt wird.
• Wenn Sie in einem der geografisch ausgerichteten Pools (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark) leben, können sie im Wesentlichen nur 50% der Kredite ausschließen, die sie aus diesem Pool kaufen, mit einer Fehlerquote von 10%. Die FHA hat „Nachbarschaftsstabilisierungsergebnisse“ umrissen - dazu gehört, dass Sie Ihre Hypothek zurückzahlen, Sie bei einem Leerverkauf unterstützen und andere - und sie schließen keine Abschottung ein. Käufer müssen eine Quote von ca. 50% der Ergebnisse für die Stabilisierung der Nachbarschaft erreichen. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen sie das FHA zurückzahlen. Da Ihre Abschottungsquote im Wesentlichen 100% betrug, bevor Ihr Darlehen gekauft wurde, ist eine Obergrenze von ~ 50% eine Steigerung.
• Die Zwangsversteigerung ist teuer. Eine Studie der Federal Reserve Bank of Chicago schätzte, dass Zwangsvollstreckungen eine Bank durchschnittlich 50.000 Dollar kosten.Zwar gibt es keine Garantien, aber es ist unwahrscheinlich, dass Investoren diese Immobilien mit dem Ziel aufkaufen, eine große Anzahl davon abzuschotten.

Bisher haben Investoren DASP begrüßt. Dies ist eine Erweiterung eines Pilotprogramms, an dem die FHA bereits großes Interesse gefunden hat. In der letzten Woche hat JPMorgan Securitized Product Weekly, ein auf Investoren gerichteter Research- und Strategiekommentar, die Bereitschaft des Marktes für DASP unterstrichen Dies deutet auf die Entscheidung der FHA hin, den Verkauf von 9.000 Hypotheken in diesem Quartal anzustreben, gegenüber dem ursprünglichen Ziel von 5.000. Auch wenn dies nicht gerade nachteilig für Sie ist, war der US-amerikanische Immobilienmarkt für Anleger nicht besonders gut und viele Fonds suchen nach Strategien für notleidende Hypotheken, anstatt gegen den Trend zu kämpfen, dass weniger Kreditnehmer zurückzahlen können. Lewis Ranieri, ein Pionier der Hypothekenanleihe, der in Michael Lewis "Liars Poker" als rücksichtsloser Wall-Profiteur beschrieben wird, betreibt jetzt den Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, der warm-and-fuzzy-Strategien einsetzt, z mit einem Servicer einen Rückzahlungsplan ausarbeiten.

Aber vielleicht bringen Sie eine Änderung, ein neuer Kundendienst und ein Abschottungsaufenthalt noch nicht dahin, wo Sie sein müssen. Wenn alles andere fehlschlägt, gibt DASP an, dass der Käufer versuchen sollte, einen Leerverkauf zu tätigen, was bedeutet, dass die Immobilie für weniger als den auf die Hypothek geschuldeten Betrag verkauft wird. Leerverkäufe sind für Kreditnehmer oft ein besseres Ergebnis als Zwangsversteigerungen - sie zerstören nicht immer Ihre Kreditwürdigkeit.

Während derzeit nur 9.000 Hausbesitzer die Vorteile der DASP nutzen können, wird oft betont, dass Präsident Obama unter Druck steht, den US-amerikanischen Immobilienmarkt zu reparieren, um seine Position bei den Wahlen von 2012 zu verbessern. Vielleicht ist ein DASP von großer Größe die Lösung, nach der er sucht.

Hausbesitzerbild über Shutterstock