Wohneigentum sinkt, bleibt für viele schwer fassbar, Studienfunde

Der Kauf eines Eigenheims war früher das Markenzeichen amerikanischer Leistung und Stabilität, ein Ziel, das viele Familien anstrebten und zum größten Teil erreichen konnten.

Die Eigenheimrenditen befinden sich jedoch seit 2004 im Jahrzehnt, als sie ihren Höchststand von 69% aller US-Haushalte erreichten und bis Ende 2015 einen Stand von 63,7% erreichten. Dies geht aus dem im Juni veröffentlichten State of the Housing Housing-Bericht 2016 hervor 22 vom Joint Center for Housing Studies der Harvard University.

Hausbesitzer, die ihre Häuser durch Abschottung verloren haben, haben immer noch Schwierigkeiten, ihre Kreditkartendaten zu löschen, damit sie ein anderes Haus kaufen können. Mittlerweile haben sich einige große Banken vom Angebot von Subprime- und staatlich besicherten Krediten abgewandt und die Kreditanforderungen trotz niedriger Hypothekenzinsen deutlich verschärft, was es potenziellen Eigenheimkäufern erschwert, ihren Fuß in die Tür zu bekommen. „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Ist nicht mehr die Hauptfrage, die potenzielle Käufer von Eigenheimen berücksichtigen müssen. es ist " Wie werde ich es mir leisten?"

Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen

Zu den Trends, die die Eigenheimpreise senkten, zählten steigende Eigenheimpreise, ein Mangel an Eigenheimen auf dem Markt und eine steigende Mietnachfrage. Dazu beigetragen haben auch stagnierende Einkommen und Lohnungleichheit sowie eine Zunahme der Haushalte mit niedrigem Einkommen.

Chris Herbert, Geschäftsführer des Harvard Joint Center for Housing Studies, sagt, dass Haushalte, die weniger als 25.000 US-Dollar pro Jahr verdienen, in den USA von 2005 bis 2015 fast 45% des Nettozuwachses ausmachten - Haushalte, die die größten Hürden beim Kauf eines Eigenheims haben.

„Die Frage ist nicht so sehr, ob Familien in Zukunft Wohnungen kaufen wollen, sondern ob sie dazu in der Lage sein werden“, sagt Herbert.

Wohneigentum fällt am meisten für Gen Xers, Afroamerikaner

Ein genauerer Blick auf die Zahlen zeigt einen eklatanten Rückgang der Wohneigentumsraten zwischen zwei Schlüsselgruppen: Afroamerikanern und Gen Xers. Die Studie des Joint Centers ergab, dass der größte Rückgang bei den 35- bis 44-Jährigen auftrat, die kurz vor und während des Abschwungs in ihre besten Hausjahre eintraten. Ihre Zinsen sanken um fast 11 Prozentpunkte von 69,2% im Jahr 2004 auf 58,5% im Jahr 2015.

Hausbesitzer in dieser Altersgruppe waren am härtesten betroffen, weil sie gerade vor dem Abschwung in ihre besten Jahre zum Kauf von Eigenheimen gekommen waren und auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft hatten, sagt Danielle Hale, Managerin für Wohnungsforschung bei der National Association of Realtors.

Darüber hinaus vergrößerte sich der Abstand zwischen schwarzen und weißen Eigenheimpreisen, obwohl beide Gruppen insgesamt einen Rückgang verzeichneten. Von den weißen Haushalten besaßen 71,9% ein Eigenheim, verglichen mit 43% der schwarzen Haushalte im Jahr 2015. Der Rückgang bei den schwarzen Haushalten betrug 6,7 Prozentpunkte gegenüber dem Höchststand von 2004 und für die weißen Haushalte 4 Prozentpunkte, so die Harvard-Studie. Hispanische Haushalte mit Eigenheimbesitz sanken im gleichen Zeitraum um 2,5 Prozentpunkte auf 45,6%.

Ein Hauptgrund, warum Minderheiten einen Teil der Abschottung gesehen haben: Sie wurden von Subprime-Kreditgebern effektiver anvisiert, sagt Barry Zigas, Direktor der Wohnungspolitik der Consumer Federation of America, einer gemeinnützigen Interessengruppe der Konsumenten mit Sitz in Washington, DC. Amerikaner und Hispanics stiegen 2004 in der Zeit vor dem Höchststand der Immobilienpreise an und brachen dann ein, als der Abschwung die Subprime-Hypotheken am stärksten traf.

Einkommensunterschiede und strengere Kreditanforderungen haben es Afroamerikanern, die noch nie eine Hausbesitzerquote von über 50% gesehen haben, schwerer gemacht, als Hauskäufer wieder auf den Markt zu kommen. Inzwischen schließen Hispanics langsam die Lücke zu weißen Haushalten, während ihre Bevölkerung wächst, sagt Zigas.

Niedrige Hypothekenzinsen locken nicht so viele Menschen wie erwartet

Obwohl die Hypothekenzinsen in diesem Jahr deutlich unter 4% geblieben sind, reicht dies nicht aus, um das Eigenheim auf das von Branchenanalysten vorhergesagte Niveau zu bringen. Ein Lagermangel, ein verschärfter Kreditbedarf und ein langsames Einkommenswachstum halten viele potenzielle Käufer von Eigenheimen am Rande, sagt Zigas. Er fügte hinzu, dass die hohe Verschuldung der Studenten und ein schwieriger Arbeitsmarkt für junge Menschen die Nachfrage nach Häusern beeinträchtigen.

In einigen heißen Märkten wie Denver ist die Nachfrage nach Einstiegsobjekten wie Eigentumswohnungen sehr groß, aber das Angebot ist knapp, sagt Sarah Riopelle, Sprecherin von Housing Colorado, einem Mitgliedsverband für bezahlbare Immobilienfachleute im Staat. Laut dem US Census Bureau wurden von Juli 2014 bis Juli 2015 mehr als 100.000 Menschen in den Staat verlegt.

Der Bau von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hält nicht mit dem Zustrom neuer Bewohner Schritt, sagt Riopelle. 70% der Arbeitsplätze, die in den nächsten 10 Jahren in Colorado geschaffen wurden, sind wahrscheinlich Dienstleistungspositionen mit einem Jahresgehalt von 36.000 US-Dollar oder weniger. Dies ist nicht annähernd genug, um Familien zu ermöglichen, für ein Haus zu sparen und ein Haus zu kaufen, selbst wenn die Hypothekenzinsen gelten niedrig bleiben, notiert sie.

„Die meisten Erstkäufer sehen eine Wohnung oder ein Stadthaus als Sprungbrett, aber unserem Markt fehlt dieses Inventar und es drängt mehr Leute auf den Mietmarkt“, sagt Riopelle.

Vorsichtiger Optimismus für die Zukunft des Wohnens

Heute gibt es wirklich keine Ahnung, was ein "normaler" Immobilienmarkt ist, und für diejenigen, die von der Finanzkrise am härtesten betroffen sind - Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen - ist die Stabilität nach wie vor flüchtig, sagt Zigas.

"Einkommensschwache mit niedrigem und mittlerem Einkommen haben geringere Einsparungen erzielt, und die Mietlasten sind hoch, ganz zu schweigen davon, dass ihre Arbeitsstunden gesenkt und die Löhne nicht erhöht wurden, so dass sie jetzt viel weniger Eigenheim besitzen", sagt Zigas.

Laut Zillows Negativ-Equity-Bericht für das erste Quartal 2016 sind mehr als 12% der Hausbesitzer im Inland noch immer mit Hypotheken unter Wasser. Der Zillow-Bericht ergab, dass die führenden Märkte mit negativem Eigenkapital Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) und Baltimore (17,2%) sind, was zu einer ohnehin schwachen wirtschaftlichen Erholung führt, da einige Familien nach der Rezession weiter kämpfen.

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Deborah Kearns ist eine Mitarbeiterin von Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.