So lösen Sie die private Hypothekenversicherung ab
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Inhaltsverzeichnis:
- 1. Warten Sie auf die automatische Stornierung
- 2. Beantragen Sie eine vorzeitige Stornierung
- 3. Holen Sie sich eine neue Beurteilung
- 4. Steigern Sie den Wert mit Verbesserungen für zu Hause
- 5. Refinanzieren Sie Ihre Hypothek
- 6. Verkaufen Sie Ihr Zuhause
- Kenne deine Rechte
Wenn Sie über eine private Hypothekenversicherung verfügen, freuen Sie sich wahrscheinlich auf den Tag, an dem die Hypothek endet. Das sind gute Neuigkeiten: Während PMI schließlich automatisch storniert wird, gibt es mehrere Möglichkeiten, diesen Tag schneller ankommen zu lassen.
Sie zahlen für PMI, aber es schützt Ihren Kreditgeber und nicht Sie vor dem Risiko, dass Sie Ihre Hypothekenzahlungen einstellen. Sie sind nicht der Einzige, der dafür bezahlt. etwa 13% aller Hypotheken in den USA haben einen PMI. Hausbesitzer mit PMI zahlen durchschnittlich 5 1/2 Jahre vor Ende der Versicherung, nach Angaben der US-amerikanischen Hypothekenversicherer, einer in Washington DC ansässigen Industriegruppe.
PMI ist die einzige Art des Kreditgeberschutzes, der Sie entgehen können. Die Gebühren für die Hypothekenfinanzierung des Department of Veterans Affairs können nicht storniert werden. Es gibt auch keine Hypothekenversicherungsprämien der Federal Housing Administration, die an den Staat gezahlt werden. Die durch den Darlehensgeber bezahlte Hypothekenversicherung wird bei der Ausgabe des Darlehens vollständig bezahlt und vom Darlehensnehmer mit einem höheren Zinssatz zurückgezahlt. Mit all diesen müssen Sie verkaufen oder refinanzieren, um klar zu werden.
Hausbesitzer mit PMI haben sechs Möglichkeiten, es loszuwerden.
1. Warten Sie auf die automatische Stornierung
Sie müssen nichts tun. Schließlich fällt Ihre Hypothekenversicherung weg. Ihr Kreditgeber muss Ihre PMI abbrechen, wenn eines der folgenden Ereignisse eintritt:
- Ihre Hypothek erreicht einen Darlehenswert von 78%. Nach dem Bundesgesetz über den Eigenheimbesitzergesetz von 1998 müssen die Kreditgeber die PMI kostenlos bei diesem Verhältnis von Darlehen zu Wert einstellen. Um Ihren LTV zu finden, dividieren Sie den Kreditsaldo durch den ursprünglichen Kaufpreis oder berechnen Sie ihn hier. Bei einem Kontostand von 250.000 USD und einem Kaufpreis von 320.000 USD liegt der LTV beispielsweise bei 0,78 oder 78%.)
- Die Hypothek erreicht die Hälfte. Unabhängig von Ihrem LTV kündigt Ihr Kreditgeber Ihren PMI automatisch, wenn die Hypothek zur Hälfte abgeschlossen ist - beispielsweise im Jahr 15 einer 30-jährigen Hypothek. Dies kann geschehen, bevor das Eigenkapital des Darlehensgebers 78% erreicht, wenn Ihre Hypothek eine Zahlung per Überweisung, eine reine Zinsperiode oder einen Kapitalverzicht hat.
Lindsey Johnson, Executive Director der US-amerikanischen Hypothekenversicherer, einer Branchengruppe, die große Versicherer vertritt, fordert die Kreditnehmer auf, eine schriftliche Kopie ihres PMI-Kündigungsplans und der Anforderungen ihrer Kreditgeber anzufordern. Rufen Sie die Nummer auf Ihrem monatlichen Hypothekenauszug an und machen Sie es jetzt, sagt sie, lange bevor Sie es brauchen. Auf diese Weise wissen Sie, wann Ihre Zahlungen eingestellt werden sollen, und können Ihren Fortschritt überwachen.
Investmentmatome überwacht Ihren Eigenheimwert und Eigenheimwert, so dass Sie dies nicht müssen.
2. Beantragen Sie eine vorzeitige Stornierung
Sie können Geld sparen, indem Sie PMI früher entfernen. "Wenn Ihr Hypothekensaldo 80% des ursprünglichen Werts Ihres Hauses erreicht - je niedriger der Verkaufspreis oder der geschätzte Preis bei der Vergabe -, muss Ihr Hypothekenbetreiber [PMI] auf Ihren schriftlichen Antrag kündigen", sagt Marc Zinner, Vice President of Commercial Operations bei Genworth, einer der größten privaten Hypothekenversicherungsgesellschaften.
Verwenden Sie Ihren PMI-Zeitplan, der auf dem ursprünglichen Wert Ihres Hauses basiert, um Ihren Fortschritt zu verfolgen. Fordern Sie Ihren Kreditgeber einige Monate vor der geplanten Hypothek mit einem Darlehensanteil von 80% schriftlich an und bringen Sie den Prozess in Gang.
Für den Fall einer vorzeitigen Stornierung benötigen Sie außerdem:
- Eine gute Zahlungshistorie. In der Regel gilt, dass in den letzten 12 Monaten keine 30 Tage Verspätung und in den letzten 24 Monaten keine 60 Tage verspätet sind. Rechtzeitige Zahlungen zählen, wenn es darum geht, PMI loszuwerden. Verspätete Zahlungen können Sie in eine Kategorie mit hohem Risiko bringen, was die Stornierung erschwert.
- Keine anderen Pfandrechte. Ihre Hypothek muss die einzige Schuld des Eigenheims sein, einschließlich zweiter Hypotheken, Eigenheimkredite und Kreditlinien.
- Wertnachweis. Eine auf Ihre Kosten durchgeführte Beurteilung, die den Wert des Eigenheims belegt, ist nicht gesunken. Einige Kreditgeber akzeptieren stattdessen eine Meinung des Brokerpreises.
3. Holen Sie sich eine neue Beurteilung
Wenn die Immobilienwerte an Ihrem Wohnort steigen, können Sie eine vorzeitige Stornierung auf der Grundlage des aktuellen Werts der Wohnung anfordern. Sie benötigen dafür wahrscheinlich eine neue Beurteilung.
Bevor Sie 300 bis 500 US-Dollar für einen Beurteiler ausgeben, sollten Sie die Regeln Ihres Kreditgebers überprüfen. Einige Kreditgeber verlangen, dass Kreditnehmer bestimmte Gutachter verwenden. Andere akzeptieren eine Meinung des Brokerpreises, ein schnelleres Verfahren, das etwa die Hälfte oder weniger der Gebühr des Schätzers kostet.
Hier ist eine Einschränkung: Um den aktuellen Wert abzubrechen, müssen Sie das Haus mindestens zwei Jahre lang besessen haben und einen LTV von 75% haben. Wenn Sie das Haus seit mindestens fünf Jahren im Besitz haben, können Sie es mit einem LTV von 80% kündigen.
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4. Steigern Sie den Wert mit Verbesserungen für zu Hause
Abhängig von Ihrem Markt können Sie möglicherweise den Wert Ihres Hauses mit einem gut ausgewählten Umbauprojekt steigern. Das Remodeling Magazine sagt, dass Projekte, die die Attraktivität des Bordsteins verbessern, wie verbesserte Abstellgleise, Türen und Fenster, den größten Wert für das ausgegebene Geld schaffen.
5. Refinanzieren Sie Ihre Hypothek
Durch die Refinanzierung können Sie auch aus dem PMI ausweichen, aber stellen Sie sicher, dass die Prämienzahlungen, die Sie vermeiden, die Refinanzierungskosten übersteigen (verwenden Sie diesen Rechner, um zu entscheiden).
6. Verkaufen Sie Ihr Zuhause
Der letzte Ausweg, wenn es darum geht, den PMI einzustellen, ist, das Haus zu verkaufen.Es ist unwahrscheinlich, dass Sie dies möchten oder müssen, wenn Sie die Auswahl an anderen Optionen haben.
Kenne deine Rechte
Gelegentlich schlagen Kreditnehmer und Kreditgeber den PMI ab. Wenn Sie beim Kündigungsversuch auf unüberwindliche Hindernisse stoßen, wenden Sie sich an das Büro für Verbraucherschutz (855-411-CFPB (2372)).
Ray Rodriguez, ein regionaler Vertriebsmanager für die TD Bank von Cherry Hill, N.J., sagt, die Kreditgeber unterscheiden sich darin, wie sie mit Kreditnehmern zusammenarbeiten, wenn sie den PMI stornieren. Denken Sie an eine Hypothekenversicherung, wenn Sie eine Hypothek bekommen, sagt er. Teilen Sie dem Kreditgeber mit, dass Sie eine Kopie der PMI-Stornierungsrichtlinien des Darlehens benötigen, bevor Sie den Hypothekenvertrag unterschreiben.
"Es ist der Kreditgeber oder wer auch immer diesen Kredit bedienen wird, der die Regeln dafür festlegen wird", sagt Rodriguez. „Ihre kreditgebende Stelle sollte ihre Service-Richtlinien im Vorfeld kennen. Wenn sie "Nein" oder "Wenn" oder "Vielleicht" sagen und Sie zwei andere Kreditgeber anrufen und sagen: "Absolut, wir würden das für Sie tun", können Sie mit Ihren Füßen abstimmen."
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In einer früheren Version dieses Artikels wurden faktisch die Loan-to-Value-Verhältnisse und die Eigentumsjahre angegeben, die erforderlich sind, um die private Hypothekenversicherung auf der Grundlage einer neuen Bewertung zu stornieren. Dieser Artikel wurde korrigiert.
