Hypotheken: Die Grundlagen

Mit einem ARM können Ihre Hypothekenzahlungen stark ansteigen, falls die Zinssätze steigen und Sie nicht in der Lage sind, zu verkaufen oder zu refinanzieren. Es könnte katastrophal sein, wenn Sie nicht vorbereitet sind.

Nichtkonforme Hypothek: Die Regierungsbehörden Fannie Mae und Freddie Mac kaufen oder stützen die meisten Hypotheken. Fannie und Freddie werden sich jedoch nur mit Darlehen bis zu 453.100 US-Dollar befassen (in teureren Märkten jedoch höher). Größere Hypotheken sind „nicht konform“. Diese sind oft mit höheren Zinssätzen verbunden.

Wie man sich für den besten Zinssatz qualifiziert

Im Allgemeinen beeinflussen verschiedene externe Faktoren die Entwicklung der Zinssätze im Zeitverlauf, darunter der Erwerb von Vermögenswerten der Federal Reserve, die Nachfrage nach Wohnraum und der Sekundärmarkt für hypothekenbesicherte Wertpapiere. Was jedoch Ihre Chancen beeinflusst, zu jeder Zeit den besten Preis zu erzielen, liegt in Ihrer Kontrolle.

Bei der Entscheidung, ob Sie ein gutes Risiko für ihr Geld haben, prüfen die Kreditgeber Ihr Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit, Ihre Beschäftigungsgeschichte, liquide Mittel, die Anzahlung, die Art der von Ihnen erworbenen Immobilie und den Wert. Hier sind bestimmte Schritte, die Sie ergreifen können, um Ihrer Sache zu helfen:

1. Kennen Sie Ihre Kredit-Score

Ihr Kredit-Score ist die Grundlage für Ihr persönliches Finanzprofil. Die am häufigsten verwendete Note wird von Fair Isaac Corp. (FICO) ausgegeben und bewertet Sie in fünf verschiedenen Bereichen, die jeweils einen Prozentsatz Ihrer Note ausmachen. Diese sind:

• Zahlungsverlauf (35%)
• geschuldetes Geld (30%)
• Kreditlaufzeit (15%)
• Arten von Guthaben (10%)
• neues Guthaben (10%)

Die FICO-Werte reichen von 300 bis 850; Je höher die Punktzahl, desto besser. Die besten Bewerber verfügen über niedrige Kreditkarten- und Darlehenssalden sowie eine lange Geschichte pünktlicher Zahlungen und laufender Guthabenkonten. Stellen Sie daher sicher, dass Ihre Kreditauskunft fehlerfrei ist. Sie können kostenlos auf annualcreditreport.com zugreifen, wo Sie jedes Jahr eine Kopie von jeder der drei Kreditauskunfteien (Experian, TransUnion und Equifax) einsehen können. Wenn Sie Fehler finden, wenden Sie sich an das Unternehmen, um diese zu korrigieren.

2. Verschwinde von Schulden

Zu hohe Schulden machen ein schlechtes Risiko. Kreditgeber prüfen Ihre Schuldenquote (DTI), um festzustellen, ob Sie für den besten aktuellen Zinssatz qualifiziert sind. Senken Sie Ihren DTI, indem Sie Ihr Plastik abzahlen. Dies wird höchstwahrscheinlich auch Ihren FICO-Score erhöhen.

3. Bereiten Sie Ihre Finanzdokumente vor

Im Jahr 2014 hat das Amt für Verbraucherschutz (Consumer Financial Protection Bureau) Regeln eingeführt, die Sie vor Darlehen schützen, für die Sie nicht qualifiziert sind, so dass Sie seltener mit einem Hypothekenausfall rechnen müssen. Daher stehen Kreditgeber unter dem Druck, Ihre Finanzunterlagen sorgfältig zu überprüfen. Sie werden Ihre Einnahmen, Vermögenswerte, Schulden und Kreditkonten gewissenhaft betrachten. Wenn sie etwas Ungewöhnliches sehen, fordern sie Erklärungen an. Eine saubere Rechnung für die Gesundheit hilft Ihnen, sich für einen niedrigen Hypothekenzinssatz zu qualifizieren.

4. Denken Sie über Hypothekenzinssperren und -punkte nach

Mit einer Zinssatzsperre verpflichtet sich der Kreditgeber, Ihnen einen bestimmten Zinssatz zu geben, auch wenn Ihr Darlehen noch nicht geschlossen ist. Weitere Informationen finden Sie im Verbraucherleitfaden der Federal Reserve für Hypothekensperren.

Eine andere Methode zur Senkung Ihrer Hypothekenzinsen besteht in der Zahlung von „Punkten“ (im Wesentlichen einem festgelegten Dollarbetrag für vorausbezahlte Zinsen) als Gegenleistung für die Senkung Ihres Zinssatzes über die Laufzeit des Kredits um einen bestimmten Betrag. Ein "Punkt" entspricht 1% des Betrags Ihrer Hypothek. Diese Strategie ist in der Regel vorteilhafter, je länger Sie zu Hause bleiben. Punkte können auch steuerlich absetzbar sein.

FHA-Darlehen

Ein FHA-Darlehen bezieht sich auf ein Hypothekendarlehen, das von der Federal Housing Administration versichert ist. FHA-Darlehen sind speziell für Erstkäufer gedacht und erfordern in der Regel nur eine Mindestanzahlung von 3,5%. Sie sind in der Regel 30-jährige feste Hypotheken.

FHA-Kredite sind sehr attraktiv für Erstkäufer, die sich möglicherweise nicht die gewünschte Anzahlung von 20% leisten können, die mit einer herkömmlichen Hypothek anfällt. Stellen Sie sich vor, Sie finden ein Haus, das Sie wirklich lieben, für 300.000 US-Dollar. Sie können sich die monatlichen Zahlungen leisten, nicht jedoch eine Anzahlung in Höhe von 60.000 $ zuzüglich Abschlusskosten. Wenn Sie 3,5% senken, müssen Sie nur 10.500 $ im Vorfeld ausgeben.

FHA-Kredite klingen vielleicht zu gut, um wahr zu sein - und es gibt einen Haken. Da Sie weniger als 20% senken, müssen Sie zwei Formen der Hypothekenversicherung bezahlen.

Erstens zahlen Sie eine Hypothekenversicherungsprämie in Höhe von 1,75% des Kredits. Bei einer Hypothek von 240.000 US-Dollar zahlen Sie beispielsweise 4.200 US-Dollar. Dies ist normalerweise in der Hypothek enthalten, so dass Sie möglicherweise nicht aus eigener Tasche zahlen müssen.

Zweitens zahlen Sie eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie, die monatlich erhoben wird. Die Rate kann schwanken und Ihre Zahlung kann variieren. Angenommen, die derzeitige jährliche Prämie beträgt 0,80% für ein Darlehen unter 679.650 USD und eine Laufzeit von mehr als 15 Jahren. Bei dieser Hypothek von 240.000 USD zahlen Sie letztendlich 1.920 USD pro Jahr oder 160 USD pro Monat.

Denken Sie daran, dass Sie die Möglichkeit haben, Ihre Hypothek zu refinanzieren, um den FHA-Kredit loszuwerden, sobald Sie genügend Eigenmittel im Eigenheim haben.