Die 5 schlimmsten Dinge, die Sie tun können, wenn Sie ein Short-Verkauf Haus kaufen

Für mehr als ein Jahr Familie hat ein größeres Haus in unserer Vorstadt Dallas Nachbarschaft gesucht. Jetzt, wo die Kinder älter sind, sind wir bereit für einen Pool, ein anderes Layout und ein fünftes Schlafzimmer für mein Büro zu Hause.

Es ist eine harte Kombination, ohne springende Nachbarschaften zu finden, also als wir einen 3.100 Quadratfuß sahen Zu Hause unter dem Marktpreis schlug der MLS (Multiple Listing Service), wir sprangen darauf.

Das war vor mehr als 40 Tagen, und wir haben noch zu hören, ob unser Angebot von oben genannten Preis angenommen wurde. Es stellt sich heraus, dass die Verkäufer auf ihre Zahlungen zurückgefallen sind, und der Kreditgeber muss nun zustimmen, weniger als den auf die Hypothek geschuldeten Betrag zu akzeptieren. Es handelt sich um einen Leerverkauf, und es ist eines der am schnellsten wachsenden Segmente der Immobilienverkäufe.

Leerverkäufe bilden auch einen Markt mit potenziellen Fallstricken. Aber es gibt Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Entscheidung nicht bereuen. In unserem Fall sind wir nicht einmal sicher, ob der Kreditgeber unser Angebot gesehen hat. Anscheinend haben Kreditgeber Hunderte von Leerverkäufen auf ihren Schreibtischen; Es kann Wochen, Monate, sogar ein Jahr dauern, um eine Antwort zu erhalten. Weniger komplizierte Angebote - zum Beispiel unser Angebot beinhaltet nur ein Pfandrecht - sollen etwas schneller gehen. Wir werden sehen.

In gewissem Sinne ist "Leerverkauf" eine irreführende Bezeichnung, weil es zeitlich gesehen nichts Geringes gibt. Sein Name stammt von der Tatsache, dass die Bank kurzgeschlossen wird. Harry Ridge, unser Makler bei VIP Realty Platinum, sagte, viele Hauskäufer würden sich aufregen, wenn große Teile der Zeit vergingen und nichts passierte. Die meisten verstehen nicht, dass das Angebot von der Bank genehmigt werden muss, nicht der Verkäufer, der den Preis für die MLS festgesetzt hat.

Ungeduld ist auf dem Leerverkaufsmarkt problematisch. Es ist schwer dein Leben in die Warteschleife zu bringen. Sie könnten geneigt sein, Hauseinkauf zu stoppen oder große Gegenstände zu kaufen, beides monumentale Fehler auf diesem Markt. Und es gibt andere Fehler, die Sie auf dem Weg machen können.

Aber es gibt eine Antwort: Im Zweifelsfall tun Sie es nicht. Hören Sie nicht auf, Haus einzukaufen. Mache keine großen Einkäufe. Und es gibt mehr.

Hier sind fünf Dinge, die Sie nicht tun sollten, wenn Sie ein Angebot für ein Leerverkaufshaus machen:

1. Verkaufen Sie nicht zuerst Ihr Haus. Es gibt keine Garantie für den Kreditgeber Akzeptieren Sie Ihr Angebot für Leerverkäufe, also springen Sie nicht mit der Waffe und riskieren, obdachlos zu werden. Sie könnten jetzt der Höchstbietende sein, aber das Leerverkaufshaus bleibt während dieses Prozesses auf der MLS. Andere Käufer können Angebote unterbreiten, die Ihre übertrumpfen und einen Bieterkrieg auslösen. Der Kreditgeber kann auch Ihrem Angebot entgegenwirken. In unserem Angebot boten wir $ 5.000 mehr als die Preisvorstellung an und vereinbarten, die Abschlusskosten zu zahlen. Das Haus wurde seit 1996 nicht aktualisiert und benötigt Upgrades im Wert von 20.000 US-Dollar, also sind wir nicht bereit, viel mehr zu bezahlen.
2. Vergiss nicht, Geld für große Reparaturen einzusammeln. Bis du eine Inspektion bekommst - Und Sie sollten das nicht tun, bis die Bank Ihr Angebot annimmt - Sie werden nicht den wirklichen Zustand des Hauses wissen. Wenn der Hausbesitzer seine Hypothek nicht bezahlen konnte, machte er wahrscheinlich keine großen Reparaturen. Dies wird als zurückgestellte Wartung bezeichnet. Die meisten Kreditgeber zahlen nicht für Reparaturen oder erweiterte Hausgarantien.
3. Legen Sie nicht alle Ihre Eier in einen Korb. Fahren Sie mit dem Hauskauf fort. Ihr Gebot für den kurzfristigen Verkauf ist nicht sicher, also hören Sie nicht auf, tägliche E-Mail-Updates von Ihrem Makler zu lesen.
4. Machen Sie keine großen Einkäufe. Wir haben unseren Vorzertifizierungsbrief schnell bekommen Kreditgeber zu zeigen, waren wir ernst. Aber sobald Ihre Vorzertifizierung genehmigt ist, kaufen Sie kein Auto, kündigen Sie Ihren Job nicht oder liquidieren Sie den Vorrat. Wenn Sie dies tun, müssen Sie Ihre finanziellen Informationen erneut an Ihre Hypothekenbank übermitteln, die Ihre Unterlagen durcheinander bringt. Dann ist es wieder am Ende des Stapels.
5. Tu es nicht, wenn du zum ersten Mal ein Hauskäufer bist . Ich habe schon früher ein Haus besessen und verkauft, und der Prozess war glatt wie Butter. Leerverkäufe haben Papierkram, ebenso wie traditionelle Verkäufe, aber Leerverkäufe sind für den Käufer oder Ihren Makler (der übrigens Erfahrung mit dieser Art von Transaktion haben sollte) nicht glatt. Das erste Mal, dass unser Makler, ein 26-jähriger Immobilienveteran, einen Leerverkauf schloss, war es so ein Schmerz, dass er schwor, dass er es nie wieder tun würde. (Er hat seine Meinung geändert. Heute machen kurze Verkäufe die Hälfte seines Geschäfts aus.) Sie sind nicht für schwache Nerven. Wie mein Realtor, Regina Stockwell, sagte, wenn Sie mit Ihrer Schwiegermutter leben, Miete zahlen oder zum ersten Mal Hauskäufer sind, vermeiden Sie einen Leerverkauf.

Mit dem 15. Juni 2012 gibt es Richtlinien, die den Leerverkaufsprozess verbessern sollen. Die von Fannie Mae und Freddie Mac unterstützten Hypotheken müssen innerhalb von 60 Tagen nach dem Erhalt eines Leerverkaufsangebots eine endgültige Entscheidung über die Annahme oder Ablehnung der Hypothek erlassen. Ich bin skeptisch, dass dies durchgesetzt wird, weil andere Mandate zu kurz gekommen sind, aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung.

Wir hatten gehofft, diesen Sommer in das neue Haus zu kommen, um den Pool zu genießen, aber im nächsten Sommer könnte realistischer sein. Aber wenn wir dieses Haus bekommen, bekommen wir einen Deal auf einem größeren Grundstück mit einem hervorragenden Zinssatz.

Die investive Antwort: Es ist wichtig, die Hausjagd fortzusetzen. Besuchen Sie offene Häuser und fordern Sie Ausstellungen an. Du findest vielleicht keinen so guten Deal, aber du willst auch nicht dein Traumhaus finden.