Die CFPB nimmt Hypotheken auf

Seit der Unterzeichnung des Büros für den Schutz der Verbraucher für Finanzdienstleistungen im Juli 2010 im Rahmen des Reform- und Verbraucherschutzgesetzes von Dodd-Frank Wall Street wurde ein Kreuzzug eingeleitet, um die Hypothekendarlehensverfahren zu verbessern und die Beschwerden der Verbraucher anzusprechen. Eine ihrer allerersten Initiativen, "Know Before You Owe", hatte das Ziel, zwei gesetzlich vorgeschriebene Angaben zu Hypotheken in einem einzigen Dokument zusammenzufassen, wobei die Kosten und Risiken hervorgehoben wurden, was den Verbrauchern den Vergleich der Geschäfte erleichtert.

Nach dem Platzen der Immobilienblase Ende 2006 waren 8 Millionen Amerikaner mit der Abschottung konfrontiert. Die Bedenken hinsichtlich der Hypotheken stehen auf der Prioritätenliste der CFPB ganz oben und sie hat mit einer umfassenden Überarbeitung des Hypothekarkreditsystems begonnen. Tatsächlich hat die CFPB so viele Hypothekeninitiativen ins Leben gerufen, dass es absolut schwierig ist, sie alle auf den Punkt zu bringen.

Zum Glück sind die Nerds hier, um genau zu erklären, was die CFPB in letzter Zeit gemacht hat und was dies für die Hypothekenregulierung und -gesetzgebung in der Zukunft bedeuten könnte. Lesen Sie weiter, um mehr über die vier wichtigsten Hypothekenprojekte zu erfahren, an denen die CFPB in letzter Zeit gearbeitet hat.

1. Setzen Sie den Service wieder in den Hypothekenservice ein

Die Grundlagen: Im April kündigte die CFPB ihre Pläne zur Reform des Hypothekendienstes an, indem sie zwei der Hauptbeschwerden von Eigenheimbesitzern anpackte: teure Fehler und der „Runaround“, den viele erlebt haben, wenn sie versuchen, eine Abschottung zu vermeiden. Hypothekendienstleister, die im Namen des Darlehensnehmers Zahlungen vom Darlehensnehmer eintreiben, sind in der Regel für Kundendienst, Treuhandkonto, Inkasso, Darlehensänderungen und Zwangsvollstreckungen zuständig. Da jedoch die meisten Kreditnehmer ihre Hypothekendienstleister nicht auswählen und der Eigentümer des Darlehens nicht der ursprüngliche Darlehensgeber ist, wurde den Dienstleistern die Unempfindlichkeit gegenüber den Bedürfnissen der Verbraucher vorgeworfen. Schon vor der Finanzkrise beklagten sich einige Verbraucher über schlechte Praktiken von Dienstleistern und unordentlichen, unorganisierten Unterlagen. Nach Ansicht der CFPB sollen viele dieser Probleme mit neuen Regeln gelöst werden. Zu den betrachteten Regeln gehören insbesondere:

• Klare monatliche Hypothekenauszüge
• Warnung vor Zinsanpassungen
• Optionen zur Vermeidung von Kosten Zwangsversicherungen (Gefahrenversicherung, die der Servicer zum Schutz der Immobilie gekauft hat)
• Frühzeitige Informationen und Möglichkeiten zur Vermeidung von Abschottungen
• Zahlungen sofort gutgeschrieben
• Aufzeichnungen auf dem neuesten Stand und zugänglich
• Fehler wurden schnell korrigiert
• Direkter und fortlaufender Zugriff auf das Servicetechniker-Team

Die Kontroverse: Einige Vertreter der Verbraucher haben die vorgeschlagenen Reformen der CFPB kritisiert und darauf bestanden, dass sie nicht hart genug sind. "Es gibt eine Grenze für das, was die CFPB tun kann, wenn sie keine festen Regeln aufstellt", sagte Diane Thompson, Rechtsanwältin am National Consumer Law Center, die viel über Probleme bei der Verwaltung von Hypotheken geschrieben hat. Sie bezeichnete die Vorschläge der CFPB als "enttäuschend", insbesondere die Regel in Bezug auf die Zwangsversicherungen, die oft mit geringer oder ohne Vorankündigung verhängt werden und Hausbesitzer in Zahlungsverzug oder Zwangsvollstreckung schicken können.

Zwangsversicherungen sind ein echtes Problem - sie sind äußerst kostspielig und es ist schwierig, sie rechtzeitig zu entfernen, selbst wenn der Verbraucher die richtige Versicherungspolice nachweist. Amerikanischer Bankier stellte fest, dass die von der Bank auferlegten Richtlinien Kosten verursachen könnten 10 mal die marktüblichen Zinssätze, und dass viele der größten Finanzinstitute Zwangsversicherungssubventionen besitzen. Einige glauben, dass der Vorschlag der CFPB die hohen Kosten der Zwangsversicherungspolicen oder den Interessenkonflikt, der entsteht, wenn eine Bank mit sich selbst eine teure Versicherungspolice abschließt, nicht berücksichtigt.

Gemäß der von der CFPB vorgeschlagenen Regel würden Banken und Kreditdienstleister Hausbesitzern zwei Möglichkeiten geben, ihre Versicherungsfähigkeit nachzuweisen, bevor sie eine Zwangsversicherungsversicherung in Anspruch nehmen. Servicemitarbeiter müssten dem Eigenheimbesitzer auch eine glaubwürdige Schätzung der Kosten der Zwangsversicherungspolice vorlegen. Thompson argumentiert jedoch, der Vorschlag sei nicht annähernd weit genug und "scheint völlig unzulänglich, wenn es darum geht, Rückschläge oder Gewinnbeteiligungsvereinbarungen mit verbundenen Unternehmen oder anderen zu treffen."

2. Sicherstellen, dass Hypotheken zurückgezahlt werden können

Die Grundlagen: Die von der CFPB vorgeschlagenen Regeln für die Fähigkeit zur Rückzahlung und qualifizierten Hypothekenkredite (QM) würden die Berechtigung für Kreditnehmer erhöhen, die nachweisen wollen, dass sie ihre Kredite zurückzahlen können, so dass die betrügerischen, verwundenen "Lügnerdarlehen", die zur Finanzkrise von 2008 beigetragen haben, sein können in der Zukunft vermieden. Die Gesetzgebung zur Rückzahlungsfähigkeit verlangt von den Kreditgebern eine vernünftige und vertrauensvolle Beurteilung der Fähigkeit des Darlehensnehmers, das Darlehen zurückzuzahlen. Die QM-Regel definiert „qualifizierte Hypotheken“, die strukturell sicherer sind und Standards entsprechen, die sie angemessen machen zu erwarten, dass der Kreditnehmer das Darlehen zurückzahlen könnte.

Die Regeln, die letztes Jahr im Mai vorgeschlagen wurden, gaben vor Ende des Feedbackzeitraums rund 1.800 Kommentare an. Die CFPB gab kürzlich bekannt, dass sie erneut Kommentare akzeptiert, um zusätzliche Daten zu Krediten und Prozesskosten für Kreditgeber zusammenzutragen, obwohl es laut Bundesgesetz erforderlich ist, die Regelung bis Januar 2013 abzuschließen. Bis zum 9. Juli 2012 wird sie weitere Kommentare akzeptieren.

Die Kontroverse: Die Befürworter glauben zwar, dass die Regeln sicherstellen werden, dass Kreditgeber sicherere Kredite gewähren, Kritiker sind jedoch besorgt, dass sie auch Kreditgeber vorsichtiger machen und verantwortungsbewusste Kreditnehmer daran hindern würden, Hypotheken zu erhalten. Banken- und Verbrauchergruppen waren auch besorgt über die engen Beschränkungen, die die QM-Regel für die Kreditnehmer auferlegen würde. Dies würde möglicherweise einen auf den Einkommen der Kreditnehmer basierenden Standard festlegen, um zu bestimmen, wie viel Kreditnehmer aufgenommen werden könnten, ohne die regionalen Preisschwankungen zu berücksichtigen. Beide Gruppen haben die CFPB nachdrücklich dazu aufgerufen, den Vorschlag zu ändern und ihn weniger einschränken zu lassen.

Inzwischen hat der Verband der nationalen Kreditinstitute (NAFCU) kürzlich ein Schreiben mit der Aufforderung an die CFPB geschickt, eine qualifizierte Hypothek als sicheren Hafen gegen Rechtsstreitigkeiten zu definieren. Dies wäre „das einzige Mittel, um sicherzustellen, dass die größtmögliche Anzahl von Kreditnehmern in Anspruch genommen wird sicherste und erschwinglichste Optionen für nachhaltige Kredite, die im QM zur Verfügung stehen. “

Mehrere Industriegruppen - darunter die American Bankers Association, die Independent Community Banks of America, die Mortgage Bankers Association und die National Association of Realtors - baten die CFPB, ein Panel zu veranstalten, um zu erörtern, wie sich die neuen Hypothekenfinanzierer auf kleine Unternehmen auswirken würden Sie sagten, sie würden mit den bewährten Vorgehensweisen der Aufsichtsbehörden übereinstimmen.

So viel Drama! Es wird wahrscheinlich bald absterben, da alle Kommentare bis zum 9. Juli eingehen müssen. Danach kann die CFPB vor dem abschließenden Gesetzesentwurf krachen.

3.

Die Grundlagen: Die CFPB arbeitet auch an der Aktualisierung der vom Federal Reserve Board im letzten Jahr erlassenen Entschädigungsregeln für Darlehensgeber.

Kreditnehmer können Punkte, ausgedrückt als Prozentsatz eines Darlehensbetrags, für einen niedrigeren Zinssatz bezahlen. (Ein Kreditnehmer könnte beispielsweise 1 Punkt oder 1.000 USD für ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD zahlen und erhält einen Zinssatz von 3,5 Prozent anstelle von 4 Prozent.) Nach den neuen Regeln müssten die Kreditgeber den Zinssatz tatsächlich senken, wenn die Punkte bezahlt werden. Neben einem No-Point-Darlehen können Kreditnehmer andere Angebote vergleichen. Die CFPB würde auch die als Originierungspunkte bezeichneten Originierungsgebühren verbieten, die mit der Höhe des Darlehens variieren und zu leicht mit Rabattpunkten verwechselt werden können.

Das CFPB erklärte, es erwäge immer noch, eine Freistellung von der Punkte - und Gebührenbestimmung in Betracht zu ziehen, die es den Verbrauchern gestatten würde, bestimmte vorab entrichtete Punkte und Gebühren bei Privatkunden - und Großkreditgeschäften zu zahlen, wenn der Gläubiger einen Darlehensgeber (LO) entschädigt Die Gründungsgebühren variieren nicht mit der Höhe des Darlehens.

Die Kontroverse: Während eines ganztägigen Treffens im Mai diskutierten Vertreter der CFPB und der National Association of Mortgage Brokers (NAMB), um die Entschädigung über LO zu erörtern. Die CFPB warnte davor, dass sie bis Januar 2013 Änderungen an den aktuellen Entschädigungsplänen vornehmen muss. Andernfalls würden keine Gebühren für den Ursprung von Hypotheken erhoben, wie dies vom Dodd-Frank-Act vorgeschrieben wird.

"Als [die CFPB] gefragt wurde, ob sie Studien in Bezug auf LO [Darlehensfinanzierung] comp machten, sagten sie, dass alle ihre Studien vor LO comp waren", sagte Valerie Saunders von RE Financial Services. „Warum machen sie es jetzt? Weil wir eine tickende Zeitbombe haben. Bis zum 21. Januar 2013 muss etwas geschehen, oder die Möglichkeit, Punkte, Gebühren und Rabattpunkte zu berechnen, wird verschwinden. “

Die CFPB hat mitgeteilt, dass sie Informationen zu diesem Thema sammelt und auf die Rückmeldungen der Hypothekenbranche hören wird. Aber die Vertreter der Hypothekenmakler schimpfen immer noch über ihre Autorität. Ein kürzlich veröffentlichtes Memo der Anwaltskanzlei K & L Gates umriss die Situation der LO-Entschädigung und warnte davor, dass die Änderungen der CFPB "seismische Schocks" in der Branche verursachen könnten.

„Obwohl die CFPB bereit zu sein scheint, eine erhebliche Umstrukturierung der Preisgestaltung für Hypothekendarlehen zu vermeiden, sind die vorgeschlagenen Beschränkungen für Rabattpunkte und Emissionsgebühren bei von Gläubigern bezahlten Transaktionen, wie oben beschrieben, nach wie vor gravierend und würden bei ihrer Einführung ihre eigenen Unsicherheiten schaffen - einschließlich der Frage, ob die Verbraucher entscheiden können, wie sie ihren Hypothekendarlehen bezahlen sollen “, schrieb Kris Kully von K & L Gates.

4. Kombinieren der TILA / RESPA-Dokumente (oder viel Aufregung über Formulare)

Die Grundlagen: Die Konsolidierung zweier zentraler Angaben zu Hypotheken auf Bundesebene, der zweiseitigen Offenlegung des TIRA-Gesetzes (TILA) und der dreiseitigen Offenlegung des Real Estate Settlement Procedures Act (auch als HUD-1-Vergleichserklärung bezeichnet), war der erste Teil des CFPB Wissen Sie, bevor Sie die Kampagne machen. Im Januar testete das CFPB zwei verschiedene Prototypen für das neu konsolidierte Formular für die Schließung der Offenlegung, die als Butternut und Hemlock bezeichnet wurden. Bei beiden wurden die Bedingungen des erworbenen Darlehens klar und einfach angegeben, die Kosten für die zum Abschluss des Darlehens erforderlichen Dienstleistungen sowie die Bedingungen und Anforderungen, die es den Verbrauchern erleichtern, die benötigten Hypothekeninformationen zu finden und zu verstehen.

Die Kontroverse: In den Offenbarungen von TILA und RESPA werden zwei zusammenhängende, jedoch unterschiedliche Schritte im Hypothekenprozess beschrieben: Hypothekenkreditgeschäfte und Hauskauf. Der Präsident und CEO der NAFCU, Fred Becker, hat darauf hingewiesen, dass das konsolidierte Formular die Kreditgenossenschaften dazu zwingen würde, den RESPA-Teil des Dokuments auszufüllen, was zu Herausforderungen führen würde.

"Die meisten Kreditgenossenschaften verfügen nicht über das vorhandene Fachwissen, um diese Aufgabe zu erfüllen", sagte er. "Angesichts der Komplexität und der rechtlichen Verpflichtungen ist dies nicht die Art von Job, für die ein vorhandener Mitarbeiter möglicherweise leicht geschult werden kann."

Becker fügte hinzu, dass die NAFCU auch mit dem widersprüchlichen Mandat befasst sei, das die Kreditgeber strenger führe, während es den Kreditnehmern erlaube, weniger Informationen vorab bereitzustellen. „Die NAFCU fragt sich, ob es für die CFPB sinnvoll ist, die Kreditgeber noch strengerer Standards zu unterwerfen (hinsichtlich Drittanbieter), während gleichzeitig der Informationsumfang und die Zeitspanne reduziert werden, die der Kreditgeber zur Due Diligence-Prüfung und zur Überprüfung der Informationen benötigt Anwendung."

Die CFPB scheint über die Kommentare, die sie erhalten hat, zu grübeln, und sie hat angekündigt, bis zum 21. Juli einen Entwurf zu veröffentlichen.

Erste Schritte zu einem besseren Verbraucherschutz für Hypotheken

Diese vier Initiativen zeigen, wie die CFPB den Hypothekenprozess beharrlich angefangen hat, auch wenn sie sich der Opposition widersetzen. In der Zukunft können wir davon ausgehen, dass im Januar 2013 mehr Regulierungsvorschläge für die Hypothekenbranche und sogar einige abgeschlossene Rechtsvorschriften verabschiedet werden - wenn auch nicht ohne vehementes Lobbying und Protest aller Schritte von Verbrauchervertretern, Banken und Vertretern der Hypothekenbranche. Es ist ein Prozess, der viel zuhören, überarbeiten und vorschlagen muss, aber es besteht die Hoffnung, dass es ab dem nächsten Jahr auch neue Schritte mit neuen Richtlinien geben wird.