Träumen vom Investieren in ein Strandhaus? Read This First |

Denken Sie daran, für die kommende Sommersaison einen kleinen Bungalow an der Bucht zu kaufen?

Sie sind nicht allein: Es liegt in der Natur des Menschen, am Meer zu leben Abendspaziergänge am Strand, Cocktails auf der Veranda mit Blick auf die Brandung und Einschlafen zum Rauschen der Wellen.

Aber in einer Welt, in der extreme Wetterereignisse zur Norm werden, wächst das Risiko, Eigentum am Wasser zu besitzen - Doch man würde es nie auf dem Immobilienmarkt sehen.

Untersuchungen haben gezeigt, dass in den Jahren nach einer Naturkatastrophe der Wert von Küsteneigentum tatsächlich steigt. Beispiel: Nach dem Hurrikan Sandy, acht Long Beach Island, New Jersey, wurden Häuser und Eigentumswohnungen innerhalb eines Monats nach dem Sturm verkauft - lange bevor Elektrizität wiederhergestellt und eine Ausgangssperre aufgehoben wurde.

Die Nachfrage nach Häusern am Wasser deutlich trotz der offensichtlichen Risiken nicht nachlässt - und die Bundesregierung mit ihrem subventionierten Hochwasserversicherungsprogramm zahlt sich aus. Angesichts des Klimawandels und höherer Überschwemmungsrisiken - ganz zu schweigen von den gestiegenen Kosten für Versicherer, Regierung und Hausbesitzer - ist es fraglich, ob die Preise für Wohnimmobilienpreise weiterhin hoch bleiben.

Nur ein Tropfen: Warum die Preise über Wasser bleiben

In den Monaten unmittelbar nach einem bedeutenden Wetterereignis tendieren die Wasserhaushaltspreise dazu, stark zu sinken. Aber überraschenderweise treibt der Tropfen nur Käufer an, die verzweifelt sind, um am Meer zu graben. Langfristig steigen also die Immobilienpreise in Küstengebieten, die durch Stürme geschädigt wurden, aus zwei Gründen: Der Wohnungsbestand ist zurückgegangen und die Nachfrage ist immer noch groß - zumindest unter denen, die die Katastrophe nicht wirklich durchlebt haben.

Zum Beispiel sind in den Wochen nach dem Hurrikan Sandy Investoren und Hausflipper in die hart erkämpften Viertel von Brooklyn, Queens und Staten Island gezogen, um beschädigte Häuser zu kaufen - gegen Barzahlung. Ein Einwohner von Staten Island sagte der New York Times, dass er sein überflutetes Haus für weniger als die Hälfte seines geschätzten Wertes verkauft habe - ein tiefer Rabatt für den Käufer.

Jed Kolko, der Chefökonom in Trulia, sagt, dass Naturkatastrophen beeinflussen Hauspreise auf zwei Arten. Die erste hängt vom Verhältnis von Menschen zu Wohneinheiten ab - d. H. Wie viele Menschen nach einer Katastrophe wegziehen und wie viel Eigentum zerstört wird. Wenn mehr Menschen in einem Gebiet mit weniger verfügbaren Wohnungen leben wollen, steigen die Nachfrage - und die Preise -.

Der zweite Faktor ist, ob die Katastrophe die Art und Weise verändert, wie die Menschen über das Gebiet denken. "Die Wahrnehmung zukünftiger Risiken beeinflusst, wie viel sie bereit sind zu zahlen, um dort zu sein", sagt er. "In New Orleans wussten die Menschen schon vor dem Hurrikan Katrina, dass Hurricanes zu befürchten sind, genau wie in San Francisco, wo Erdbebengefahr besteht", sagt Kolko. "Aber die von Hurrikan Sandy betroffenen Gebiete in New York und New Jersey waren nicht so stark auf Hochwasserschäden fokussiert. Eine Neubewertung des zukünftigen Risikos kann die Werte der Heimat beeinträchtigen, aber es ist noch zu früh, um zu sagen, ob Sandy die Sicht der Menschen nachhaltig verändern wird. "

Was treibt den Wunsch, sich immer wieder neu aufzubauen?

Laut The Week wurde ein Haus in Humble, Texas, mit 116.000 US-Dollar wiederholt durch Überschwemmungen zerstört und wieder aufgebaut, wodurch ein Preisgeld von 2 Millionen Dollar durch The National Flood angesammelt wurde Versicherungsprogramm, das für jeden mit einer staatlich unterstützten Hypothek erforderlich ist, der in einer 100-jährigen Überschwemmungszone lebt (ein Gebiet, das wahrscheinlich ein Jahrhunderthochwasser erlebt). Diese und andere Repeat-Loss-Eigenschaften machen mehr als ein Drittel der Kosten des Programms aus.

Die Reparatur von Wiederholungsschäden - und in einigen Fällen auch die Zerstörung - eines Heims ist wahrscheinlich ebenso emotional entwässernd wie finanziell ruinierend. Warum also bauen die Menschen weiter?

Die Ökonomen Okmyung Bin und Craig E. Landry haben dieses Thema in einer Präsentation vor dem Coastal Services Center, einer Abteilung der National Atmospheric and Oceanic Administration, untersucht. Sie verfolgten den Immobilienmarkt in einem Bezirk North Carolinas, der während des Hurrikans Fran im Jahr 1996 große Schäden erlitt, sowie 1 den Hurrikan Floyd. Nach Floyd waren die Verkaufspreise der Häuser in der Überschwemmungszone um 8,8% niedriger als zuvor entweder Hurrikan geschlagen.

Es ist gesunder Menschenverstand: Nach einer Naturkatastrophe werden die Menschen davor zurückschrecken, ihr Leben in diesem Gebiet wieder aufzubauen. Erstaunlich ist jedoch, dass der Preisunterschied zwischen den Häusern in der Überschwemmungszone und denen außerhalb der Zone bis 2005 verschwunden war - nur sechs kurze Jahre nachdem Floyd das Gebiet verheerende Schäden angerichtet hatte.

Ähnlich, direkt nach dem Hurrikan Andrew in 1992 erlebte Miami-Dade County in Florida einen starken Rückgang der Wohnwerte in den vom Sturm zerstörten Gebieten. Nach zwei Jahren hatten diese Häuser jedoch an Wert gewonnen und erreichten schließlich vor dem Hurrikan.

Bin und Landry schreiben diese Überschwemmungsvergesslichkeit auf etwas zurück, das die "Verfügbarkeitsheuristik" genannt wird - was bedeutet, dass Menschen die Zeit trennen aus einer Erfahrung, weniger in der Lage zu beurteilen, wie wahrscheinlich es ist, dass das Ereignis wieder auftreten wird.

Wie die Hochwasserversicherung tatsächlich zu einer riskanten Entwicklung führt

Die Versicherungsprämien in den betroffenen Gebieten können auch beeinflussen, wie wahrscheinlich es ist, dass Menschen kaufen oder wieder aufbauen. Typischerweise werden Schäden an Häusern am Wasser nach einem Sturm durch eine Kombination aus Hochwasserversicherung und privaten Hausratversicherungspolicen gedeckt.

Das Nationale Hochwasserversicherungsprogramm ist in jüngster Zeit unter Beschuss geraten, da es viel mehr Geld ausgibt als es sammelt - Schulden in Höhe von etwa 18 Milliarden Dollar vor dem Hurrikan Sandy. Diese Verschuldung, die letztlich auf die Steuerzahler entfällt, ist größtenteils auf Subventionen für die Hochwasserversicherung zurückzuführen. Wie Orrin Pilkey, Küstengeologe an der Duke University, The Week sagte: "Wir subventionieren, fördern sogar eine sehr gefährliche Entwicklung."

Neue Trends in der Privatversicherung könnten die Nachfrage in den Überschwemmungsgebieten bald dämpfen. Naturkatastrophen treiben die Prämien und Selbstbehalte nach oben, sagt Ronald Jetmore, Leiter der in Jetland ansässigen Jetmore Insurance Group, Inc. "Wir sehen, dass die meisten Versicherer entweder den Markt in Maryland verlassen oder die Raten erheblich erhöhen", sagt Jetmore.

In der Tat hat ein Carrier, der dafür bekannt war, dass er die konstant niedrigsten Raten im Bundesstaat hatte, kürzlich eine Ratenerhöhung von 30% eingeführt. Und die meisten Unternehmen im Bundesstaat erhöhen ihre Wind- und Hurrikan-Selbstbehalte, manchmal bis zu 5% der Deckung, oder was es kosten würde, um Ihr Haus wieder aufzubauen, wenn es zerstört würde.

Um diese Zahlen zu relativieren, wenn Ihr Eigentum ist für $ 200.000 versichert, Sie müssten $ 10.000 aus der Tasche bezahlen, bevor Wind- oder Hurrikanschäden gedeckt wären.

Jetmores Erfahrung ist auch nicht isoliert. In New Jersey sind die Prämien für Geschäftsversicherungen seit Mitte 2011 gestiegen - aufgrund der hohen Auszahlungen nach dem Hurrikan Irene und anderer intensiver Wetterereignisse. Die Raten in Nichtkatastrophengebieten hingegen sind stabil geblieben.

Jetmore sagt, dass der Anstieg der Prämien und Selbstbehalte kein Zufall ist: "Ich glaube, wir werden mehr von diesen hohen Selbstbehalten für Wind- und Hurrikanschäden sehen, seit Firmen zahlen einfach mehr aus, als sie einnehmen. " Wenn dies der Fall ist, können die erhöhten Kosten der Hauseigentümerversicherung in den Küstengebieten die Vorteile der Bundesflutversicherungssubventionen aufwiegen. Und Enklaven von Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen, die Eigentum an der Küste besitzen, können in der Kälte zurückgelassen werden.

Was hält die Zukunft für Waterfront Housing?

Angesichts des Klimawandels und des Meeresspiegelanstiegs beginnen Experten Extremwetterereignisse wie Hurrikan Sandy als Teil eines Trends statt einzelner Vorkommnisse zu sehen - und einige Politiker und die Öffentlichkeit folgen dem Beispiel.

Der Gouverneur von New York, Andrew Cuomo, hat einen Plan gestartet, Bürger auszukaufen, deren Häuser wurden durch Hurrikan Sandy beschädigt oder zerstört. Das Land würde wieder in die Natur integriert werden, und die Stadt oder die State Parks würden später entscheiden, was damit zu tun ist.

"An einem Punkt muss man vielleicht sagen, dass die Natur dich hier nicht will", sagte Cuomo sagte in einem Interview mit den New York Daily News.

Obwohl der Buyout weit davon entfernt ist, verpflichtend zu sein, könnte es für viele Hausbesitzer ein guter Deal sein. Der Staat plant "faire Markteinschätzungen", die Cuomo erwartet, "großzügig".

Aber selbst diejenigen, die bleiben wollen, können aus Häusern am Wasser vertrieben werden, die ihre Familien seit Generationen besitzen. Hausbesitzer in gefährdeten Küstengebieten im ganzen Land konfrontiert 20 bis 25% erhöht in ihren Hochwasserversicherungsprämien am 1. Januar. Und das ist zusätzlich zu Ratenerhöhungen von ihren privaten Versicherern.

Experten und Einheimische gleichermaßen beklagt, dass höhere Prämien, kombiniert mit teuer Der Wiederaufbau von Standards in Überschwemmungsgebieten wird jeden außer den sehr Reichen auszeichnen. Aber wenn Ereignisse wie der Hurrikan Sandy zur neuen Normalität werden, kann das Leben an der Küste für alle ein Ding der Vergangenheit sein.

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Jacqui Kenyon schreibt für LearnVest.com.

Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Learnvest.com:

Waterfront Housing: Ist es das Risiko wert?

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