Student Loan Holders erwischen eine Kaufpause -

Für viele der 44 Millionen Amerikaner mit Studentendarlehen, die ein Haus kaufen wollen, ist es für die Hypothek etwas einfacher geworden. Der Wohnungsriese Fannie Mae gab in dieser Woche neue Richtlinien heraus, wie Kreditgeber Hypothekenbewerber mit Studentendarlehen bewerten sollten - insbesondere Kreditnehmer mit einkommensabhängigen Tilgungsplänen.

Laut Jonathan Lawless, Vizepräsident für Produktentwicklung und erschwingliches Wohnen bei Fannie Mae, sind die Änderungen eine Reaktion auf die Angst der Kreditnehmer für Studentendarlehen, dass die Verschuldung von Studenten Hausbesitzer vom Tisch nimmt.

Laut einer im April 2016 durchgeführten Umfrage der National Association of Realtors und der American Student Assistance, einer gemeinnützigen Organisation, die Schülern Kreditnehmer in Tilgung leistet, die keine Hausbesitzer sind, glauben 71%, dass ihre Schulden den Kauf eines Eigenheims verzögert haben College und Rückzahlung von Studentendarlehen.

Aufgrund der Darlehensschulden von Studierenden kann Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, beeinträchtigt werden, sagt Jerry Kaplan, leitender Vizepräsident der Kapitalmärkte bei Cherry Creek Mortgage Co., Colorado. Studentendarlehen erhöhen Ihre Schuldenquote schulden Sie relativ zu Ihrem Einkommen - und Sie sind nicht qualifiziert, wenn dieser Prozentsatz zu hoch ist.

Trotzdem können Kreditnehmer für Studentendarlehen Hypotheken erhalten, und die neuen Richtlinien geben diesen Kreditnehmern mehr Wahlmöglichkeiten, sagt Kaplan. Laut Fannie Mae-Sprecherin Alicia Jones unterstützt Fannie Mae ein Drittel aller Häuser in Amerika.

Die Änderungen von Fannie Mae sind bereits in Kraft, obwohl einige Kreditgeber Zeit benötigen, um sich zu verbessern, sagt Lawless. Hier erfahren Sie, was Kreditnehmer für Studiendarlehen über die Aktualisierungen wissen müssen.

Einkommensabhängige Pläne und Wohneigentum

Nach den neuen Richtlinien können Kreditgeber, die Fannie Mae-gedeckte Hypotheken emittieren, Ihre Schuldenquote unter Verwendung Ihrer monatlichen Studentendarlehenszahlung anhand eines einkommensabhängigen Tilgungsplans berechnen, sagt Lawless. Einkommensabhängige Pläne beschränken Ihre monatlichen Zahlungen auf einen Prozentsatz Ihres Einkommens.

Zuvor mussten Kreditgeber eine höhere monatliche Studentendarlehenszahlung für Hypothekenbewerber für einkommensabhängige Rückzahlungspläne berechnen, sagt Lawless. Das bedeutete, dass die Hypothekenbanken diese Kreditnehmer auf der Grundlage einer höheren Schuldenquote als tatsächlich bewerteten. Zu dieser Zeit war Fannie Mae der Ansicht, dass die Kreditvergabe an Kreditnehmer nach einem einkommensabhängigen Plan riskanter sei, sagt Lawless. "Wir haben diese Programme besser verstanden", sagt Lawless und nennt dieses bessere Verständnis als Grund für die Änderung der Politik.

Kreditgeber, die mit Fannie Mae hinterlegt sind, müssen immer noch eine monatliche Darlehenszahlung für Studierende berechnen, anhand derer Sie Ihr Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis ermitteln können, wenn Sie sich in einer Stundung oder einer Nachsicht befinden. Dieser monatliche Betrag beträgt 1% Ihres ausstehenden Darlehens für Studiendarlehen oder der Betrag, der erforderlich ist, um das Darlehen innerhalb der verbleibenden Darlehenslaufzeit zurückzuzahlen.

Hilfe für Mitunterzeichner und Nicht-Darlehensnehmer

Wenn jemand wie ein Elternteil oder ein Arbeitgeber Ihren Studentendarlehen zahlt oder Sie ein Mitunterzeichner eines Darlehens sind, das der Hauptkreditnehmer zahlt, haben Sie jetzt eine bessere Chance, sich für eine von Fannie Mae unterstützte Hypothek zu qualifizieren, sagt Lawless. Die Darlehensauszahlung des Studentendarlehens wird für Ihre Schuldenquote nicht berücksichtigt, wenn Sie Unterlagen wie Kontoauszüge oder nichtige Schecks vorlegen können, um nachzuweisen, dass jemand anderes die monatlichen Zahlungen der letzten 12 aufeinander folgenden Monate geleistet hat.

Refinanzierung für Hausbesitzer mit Studentenschulden

Fannie Mae begann Ende 2016 mit SoFi, einem Online-Hypotheken- und Studentendarlehen-Refinanzierungsinstitut, Pilotprojekte durchzuführen, die als "Ausleihen-Refinanzierung für Studentendarlehen" bezeichnet werden. Jetzt kann jeder von Fannie-Mae unterstützte Kreditgeber dies anbieten.

Und so funktioniert es: Sie nehmen eine neue, größere Hypothek heraus, die Ihrer bestehenden Hypothek entspricht, sowie einige oder alle ausstehenden Studentenkredite. Ihr Darlehensgeber zahlt Ihren Darlehensgeber oder Darlehensberater aus und verzichtet auf eine Risikoanpassungsgebühr, die für traditionelle Refinanzierungen von Hypothekendarlehen erhoben wird. Bei weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen kann eine Refinanzierung des Studentendarlehens eine attraktive Möglichkeit sein, den Zinssatz Ihres Studentendarlehens zu senken.

Es gibt jedoch Risiken, wenn Sie Ihre Hypothek zur Refinanzierung der Schulden von Studenten verwenden. Sie werden eine unbesicherte Schuld (Studentendarlehen) gegen eine gesicherte Schuld (Ihre Hypothek) eintauschen und das, was Sie zu Hause schulden, erhöhen. Wenn Sie die höhere Hypothekenzahlung nicht leisten können, könnten Sie Ihr Haus verlieren. Wahrscheinlich zahlen Sie im Laufe der Zeit auch mehr Zinsen, da die Laufzeit der Hypothek tendenziell länger ist als bei Studentendarlehen.

Alternativ können Sie Ihre Studentendarlehen bei einem privaten Darlehensgeber refinanzieren, um einen niedrigeren Zinssatz und eine kürzere Kreditlaufzeit zu erhalten, während Sie Ihre Student- und Hausschulden getrennt halten. Es gibt jedoch auch Risiken. So verlieren Sie beispielsweise den Zugang zu einkommensabhängigen Tilgungsplänen, wenn Sie staatliche Studentendarlehen refinanzieren.

Bevor Sie eine neue Hypothek aufnehmen oder eine bestehende refinanzieren, sprechen Sie mit einem Finanzberater oder Steuerberater, um eine individuelle Beratung zu erhalten, sagt Kaplan. Sie sollten auch die Hypothekenbanken vergleichen, um den niedrigsten Zinssatz zu finden, für den Sie aufgrund Ihrer finanziellen Situation qualifiziert sind.

Teddy Nykiel ist ein Mitarbeiter von Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @teddynykiel.