Die Erschwinglichkeit des Eigenheims macht eine Wende für die besseren NAR-Berichte

Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen, gemessen am National Association of Realtors Index für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum, hat sich zunehmend verbessert. Das bedeutet, dass es vielleicht etwas einfacher ist, ein Haus zu kaufen.

Der jüngste Bericht, der die August-Daten widerspiegelt, zeigt, dass der Medianpreis eines Einfamilienhauses niedriger ausfiel, während das mittlere Familieneinkommen um einen Bruchteil höher lag. In Kombination mit anhaltend niedrigen Hypothekenzinsen stieg der Index auf den höchsten Stand seit Mai - und je höher die Zahl, desto besser.

Der NAR-Index für erschwingliche Wohnimmobilien stieg im August auf 157,7 und verbesserte sich von 154,5 im Juli.

Die Erschwinglichkeit von Häusern ist noch schlechter als vor einem Jahr

NAR berichtet von einer leichten Verbesserung der Erschwinglichkeit von Häusern von Juli bis August auf nationaler Ebene, da die durchschnittlichen Hauspreise leicht von 233.400 USD auf 230.200 USD sanken, während das mittlere Haushaltseinkommen von 67.614 USD auf 67.752 USD stieg.

Trotzdem ist der Index vor einem Jahr gesunken, als er bei 160,2 lag.

"Diese Verschiebung von Jahr zu Jahr spiegelt die allgemein bekannte Tatsache wider, dass die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr viel schneller als die Einkommen gestiegen sind", so Brad Hunter, Chefökonom bei Metrostudy, einem Immobilienforschungs- und Beratungsunternehmen. sagt Investmentmatome. "Allerdings sind Wohnungen immer noch viel günstiger als während des Booms, und die Hypothekenzinsen sind immer noch extrem niedrig, was allen Erschwinglichkeitsmaßnahmen hilft."

Jeff Taylor, geschäftsführender Gesellschafter von Digital Risk, einem Unternehmen für Hypothekenrisikoanalysen, stimmt zu, dass das langsame Lohnwachstum ein Grund für die Verzögerung der Erschwinglichkeit von Häusern ist, weist aber auch auf einen anderen Faktor hin: weniger Wohnungen zum Verkauf.

"Die Preise steigen aufgrund anhaltend niedriger Lagerbestände", erklärt Taylor Investmentmatome. "Es gibt immer noch zu viele Haushalte mit niedrigem Eigenkapital und zu viele Familien, die seit der Rezession noch keine verbesserten Finanzen gesehen haben. Diese Familien bringen also ihre Häuser nicht auf den Markt."

Die Preisaufwertung der Haushalte verlangsamt sich

Der Bericht von NAR stimmt mit den Daten überein, die RealtyTrac in letzter Zeit zusammengetragen hat, so RealtyTrac-Vizepräsident Daren Blomquist.

"Der Kauf eines Eigenheims war dieses Jahr trotz steigender Eigenheimpreise günstiger als letztes Jahr, vor allem aufgrund sinkender Zinssätze", sagt Blomquist. "Gerade wenn wir glauben, dass die Zinssätze so niedrig sind, wie sie können, gehen sie etwas tiefer und helfen Käufern, etwas mehr Kaufkraft aus ihrem Einkommen zu ziehen."

Und Blomquist merkt an, dass sich das Tempo der Preisaufwertung der Häuser verlangsamt.

"Bundesweit haben wir jetzt 17 aufeinanderfolgende Monate mit einstelligen Preissteigerungen im Jahresvergleich gesehen und waren in den vier Monaten bis Juli unter 4%", erklärt Blomquist Investmentmatome. "Und auch wenn einige Politiker, die den Klassenkampf anstacheln wollen, dies abstreiten wollen, sehen wir tatsächlich, dass das Einkommenswachstum etwas an Zug gewinnt."

RealtyTrac analysierte kürzlich 582 Kreise in den USA und stellte fest, dass das durchschnittliche Wachstum der Hauspreise in 68% der Kreise das Lohnwachstum übertraf. In einigen anderen Märkten, in denen das Lohnwachstum im vergangenen Jahr das Preiswachstum übertraf, war dies umgekehrt. Zu diesen Kreisen gehörten Cook County, Illinois (Chicago); Orange County, Kalifornien; Brooklyn County, New York; und Fairfax County, Virginia, in der Metro-Zone Washington, D.C.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Aber das Risiko von Digital Risk ist schnell ein Hindernis für den Erschwinglichkeitsindex von NAR. Die Methodik der Studie basiert auf einer Anzahlung von 20% und monatlichen Wohnkosten, die auf 25% des monatlichen Bruttoeinkommens begrenzt sind, auch wenn Hausbesitzer in vielen Märkten weitaus mehr für Wohnraum ausgeben.

"Viele Finanzberater sagen, Sie sollten nicht mehr als 30% Ihres Einkommens für die Wohnkosten ausgeben, und die Kreditgeber suchen normalerweise nach Kreditnehmern, die maximal 28% für ihre Wohnkosten ausgeben", sagt er. „In Gegenden wie San Francisco geben Familien laut Aussage von Zillow jedoch 41% ihres Einkommens nur für ihre Hypothekenzahlung aus. Daher ist es immer wichtig, die Nuancen einzelner Märkte und Nachbarschaften zu erkennen. Einige Familien können es sich leisten, mehr für ihre Wohnkosten auszugeben, weil sie zum Beispiel kein Auto brauchen."

Steigende Hypothekenzinsen könnten die Erschwinglichkeit beeinträchtigen

Die Erschwinglichkeit von Häusern wird die amerikanischen Familien wahrscheinlich weiterhin in Frage stellen, insbesondere mit dem Risiko steigender Zinssätze in den kommenden Jahren, so Blomquist, und verweist erneut auf die Daten von RealtyTrac.

„Unsere kürzlich durchgeführte Analyse der Erschwinglichkeit von 582 Counties im ganzen Land ergab, dass die Zinssätze im ersten Quartal 2016 um 25 Basispunkte steigen würden - vorausgesetzt, das Lohnwachstum und das Preiswachstum steigen im gleichen Tempo wie in diesem Jahr - Käufer würden den durchschnittlichen Wochenlohn erzielen Sie müssen mehr als 43% ihres Einkommens ausgeben, um in 30% der landesweiten Märkte ein Haus mit durchschnittlichen Preisen zu kaufen “, sagt Blomquist. "Das ist eine schlechte Nachricht, denn 43% sind der Höchstbetrag, den sie angesichts der CFPB-Regeln für qualifizierte Hypotheken wirklich ausgeben können."

Neben dem drohenden Zinsanstieg scheuen die meisten großen Bauunternehmen des Landes in den letzten Jahren den Bau von Einstiegshäusern, sagt Hunter von Metrostudy.

„Die Lot-Preise beeinflussen die Preispunkte für die von ihnen gebauten Häuser stark, und die Lot-Preise sind in vielen Teilen des Landes höher als auf dem Höhepunkt des Booms“, fügt Hunter hinzu.

Einige Bauherren zielen auf Erstkäufer ab

Und doch konzentrieren sich einige Bauherren darauf, erstmalige Eigenkäufer zu bedienen, darunter DR Horton, eine Tochtergesellschaft, die Häuser für weniger als 200.000 US-Dollar baut, und LGI Homes, sagt Hunter, Investmentmatome.

"Ich gehe davon aus, dass die Bauherren in nächster Nähe nach dem Kauf von Grundstücken suchen werden, die vom städtischen Kern der verschiedenen Städte, in denen sie bauen, weiter entfernt sind", sagte Hunter. "Diese Umwälzung hat gerade erst begonnen, hauptsächlich von Horton und LGI sowie einigen kleineren Bauunternehmen für den Einzelmarkt. Aber ich denke, der Trend wird in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen."

Laut Hunter sind die meisten nationalen Bauunternehmen der Meinung, dass der Einstiegsmarkt nicht ausreichend profitabel ist.

„Es wird auch für Erstkäufer nach wie vor schwierig sein, sich ein neues Zuhause zu leisten, auch nachdem diese Verlagerung an die Peripherie stattgefunden hat.“

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Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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