3 Beunruhigende Wahrheiten, die Sie über Mieteigentum-Hypotheken nicht erfahren haben |

Wohnungsmanie greift einmal wieder die Wall Street an.

Mit dem jüngsten Anstieg des S & P / Cash-Schiller-Hauspreisindex um 12% gegenüber dem letzten Jahr belasten Hausbesitzer die bullische Trendumkehr, nachdem die Preise von 2006 bis 2012 in sechs aufeinanderfolgenden Jahren gefallen sind.

Aber trotzdem regelmäßige Hausbesitzer sehen große Gewinne, es sind Vermieter und Investoren, die die wirklichen Gewinner sind.

Das nennt mein Kollege Nathan Slaughter die "Mieter-Nation", das Phänomen, das die USA im Sturm erobert, da mehr Amerikaner lieber mieten als kaufen.

In den nächsten drei Jahren werden 3,8 Millionen Mieter (70% aller neuen Haushalte) um immer weniger Raum kämpfen. Diese große Verschiebung hin zu den Mieten wird durch sinkende Eigentumsquoten verursacht, da die Verbraucher weiterhin mit einem geringen Lohnwachstum und zu hohen Schulden kämpfen. Dies dürfte Wohnungseigentümer mit höheren Werten auf ihren Immobilien und steigenden Mieten belohnen. Nathan redet mehr darüber hier und sagt Ihnen, wie Sie einkassieren können.

Aber wie jede andere Investition ist auch das Risiko eines übermäßigen Gewinns mit einem Risiko verbunden.

Und eines der größten Risiken Bei einer Mietobjekt-Investition handelt es sich um die Hypothek. Eine Hypothek auf Mietgrundstücke ist anders aufgebaut als eine normale Hypothek und birgt ein verstecktes Risiko für Investoren.

Hier sind drei Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie versuchen, eine Hypothek für dieses Mietobjekt aufzunehmen …

1. Sie erhalten keine Tiefstzinsen.

Die Kreditkosten werden vom Risiko bestimmt. Mehr Risiko ergibt einen höheren Zinssatz. Mit einer individuellen Hypothek profiliert der Kreditgeber das Risiko eines einzelnen Kreditnehmers. Das schließt Kredit- und Beschäftigungsgeschichte ein. Aber für eine Miethypothek verstehen die Banken, dass, obwohl sie immer noch einen Kredit an eine Einzelperson vergibt, die Leistung des Kredits stark von einer Gruppe von Drittmietern beeinflusst wird, die praktisch anonym bleiben.

Obwohl Kreditnehmer ihren persönlichen Kredit verwenden, um die Miet-Immobilien-Hypothek zu sichern, ist die Tatsache, dass sie auf Dritt-Mieter angewiesen sind, um Cashflow zu generieren, warum Kreditgeber diesen höheren Zinssatz berechnen. Für sie ist es nur noch riskanter.

Der Mietwohnungsmarkt hat sehr geringe operative Margen und ist auf stetige Cashflows angewiesen. Selbst ein geringfügig höherer Zinssatz kann die Rentabilität einer Mietobjekt-Investition gefährden.

2. Machen Sie sich bereit für eine hohe Anzahlung.

Einzelne Hypotheken können derzeit für so wenig wie 3,5% nach unten mit Programmen durch die FHA (Federal Housing Association) gesichert gesichert werden. Dieses staatlich subventionierte Programm soll Wohneigentum unterstützen und die Eigentumsquoten erhöhen.

Aber Hypotheken auf Mietwohnungen genießen keinen solchen Luxus. Da Hypothekenversicherungen keine Anlageimmobilien abdecken, sind 20% weniger als ein Minimum. In der Tat erfordern die meisten Immobilien Hypotheken näher zu 25%.

Das ist eine große Barauslagen und es kann die operative Hebelwirkung einer Miet-Immobilieninvestition erheblich reduzieren. Es könnte auch eine große finanzielle Verbindlichkeit für den Fall eines notleidenden Verkaufs werden, wo Grundstückseigentümer mit Totalschaden konfrontiert wurden, während solche mit wenig oder keinem Eigenkapital unversehrt davongelaufen sind.

Eine große Anzahlung auf ein Mietobjekt hat auch das Potenzial, andere Anlageklassen in einem Portfolio, einschließlich Aktien und Anleihen, zu verdrängen. Die Allokation von Vermögenswerten ist der wichtigste Einzelfaktor, der die Wertentwicklung eines Portfolios beeinflusst. Daher ist ein ausgewogener Ansatz von entscheidender Bedeutung, um angemessen diversifiziert zu bleiben und das Risiko zu verringern.

3. Ihr Kredit ist noch wichtiger.

Kredit ist immer der wichtigste Faktor für die Kreditkosten. Und das gilt insbesondere für eine Miet-Immobilienhypothek.

Tatsächlich ist es schwieriger, eine Miet-Immobilienhypothek als eine Wohnhypothek zu sichern. Ein 720 Kredit-Score gilt als hervorragend und könnte gut genug sein, um eine Wohn-Hypothek zu sichern. Aber diese Zahl springt für die meisten Mieteigentumshypotheken auf 740.

Über die Kreditwürdigkeit hinaus werden die Kreditgeber auch genau prüfen, wie viel Bargeld ein potenzieller Vermieter von Mietobjekten zur Verfügung hat, was in der Regel einen Betriebsaufwand von sechs Monaten erfordert, um gegen schwache Miettrends und wirtschaftliche Volatilität zu puffern. Kreditgeber wollen auch wissen über andere Immobilien im Besitz und die Kredit-zu-Wert-Verhältnisse dieser Vermögenswerte.

Das Risiko mit diesen höheren Kreditstandards ist Opportunitätskosten. Selbst jemand, der bereit ist, eine Investition in ein Mietobjekt zu tätigen, kann dies aufgrund strengerer Kreditvergabestandards nicht tun.

Die investive Antwort: Wenn es eine Gemeinsamkeit zwischen Wohn- und Mietgrundstückhypotheken gibt Hypothekendarlehen sind bei lokalen und regionalen Banken weit verbreitet. Große Banken sind dafür bekannt, höhere Kreditstandards zu übernehmen und bei der Auswahl potenzieller Kreditnehmer selektiver vorzugehen. Lokale und regionale Banken sind dafür bekannt, mehr Flexibilität zu gewähren und Kreditnehmer mit höherem Risiko aufzunehmen. Das wird einen großen Einfluss nicht nur auf Ihre Fähigkeit haben, einen Hypothekendarlehen für Ihr Mieteigentum zu sichern, sondern auch die Bedingungen dieses Darlehens.