4 Geheimnisse Jeder erfolgreiche Hausflipper weiß Bescheid |

Zwei sanftmütige Schullehrer haben mir alles beigebracht, was ich über das Umdrehen von Häusern weiß - und nicht in einem guten Weg.

Ich habe dieses Paar 2006 kennengelernt. Sie waren sehr nette Leute - aber extrem aggressive Investoren. Sie kauften und kippten Immobilien in Las Vegas mit einer schlüsselfertigen Immobilien-Investmentgesellschaft von Drittanbietern. Sie haben eine Menge Geld gemacht. Aber sie haben alles verloren, obwohl sie es besser wussten.

Wie ist das passiert?

Während sie bei jedem Verkauf Gewinne erzielten, nutzten sie diesen Gewinn, um größere und größere Projekte zu finanzieren. Das war für sie zu der Zeit sinnvoll, da Immobilien so schnell aufwerteten. Anstatt ihr eigenes Geld (von dem sie keine hatten) zu verwenden, um die Häuser zu rehabilitieren, schöpften sie ein Eigenkapitaldarlehen, das von Monat zu Monat größer wurde.

Natürlich, als das Immobilien-Karussell 2008 aufhörte und diese Wertschätzung sich verflüchtigte, blieben sie fest und hielten Immobilien, die niemand kaufen oder mieten wollte. Und sie waren am Haken für eine sehr große Aktienlinie, die sie sich nicht leisten konnten. Als Ergebnis verloren sie das Immobilienimperium, an dem sie so hart gearbeitet hatten.

Während diese Leute sehr viel litten, zeigt ihr Verlust einige der vier harten Regeln des House-Flipping, die einfach nicht ignoriert werden können:

1. Sie müssen Ihr Risiko verstehen.

Offensichtlich verschuldet sich Ihr Risiko, wenn Sie mehr Schulden übernehmen. Kaufen Sie nur Flip-Homes für Bargeld. Keine Hypotheken. Keine Eigenkapitallinien. Wenn Sie nicht genug Geld haben, um diese Geschäfte selbst zu schwingen, nehmen Sie einen stillen Partner, der das Geld hat und die Gewinne aufteilt.

Das Problem mit Krediten ist, dass sie eine feste Verpflichtung sind, die Sie bedienen müssen, egal was passiert. Als das Paar die Zahlungen nicht leisten konnte, haben sie alles verloren. Aber wenn Sie einen Equity-Partner übernehmen, müssen Sie kein Geld aufbringen, bis ein Gewinn aus dem Verkauf entsteht.

Auch Geld zu leihen braucht Zeit und kostet Geld. Nehmen wir an, Sie planen, zwei Häuser umzudrehen in den nächsten 12 Monaten. Nehmen Sie weiterhin an, Sie benötigen 100.000 $ für jeden Deal. Es kann 30 Tage oder mehr dauern, bis jedes Darlehen abgeschlossen ist und jedes Mal, wenn Sie den Kredit aufnehmen, $ 2.000 an Punkten oder Gebühren anfallen.

Das bedeutet, dass Sie zwei Monate warten und 4.000 USD bezahlen müssen. Geld zu investieren, ist sehr kostspielig.

Und wegen der Zeitverzögerungen wird es für Sie schwieriger sein, mit Käufern zu konkurrieren, die Bargeld zur Hand haben. Als Ergebnis erhalten Sie weniger attraktive Deals, die Cash-Käufer nicht wollen.

Im Endeffekt, das macht die Kreditaufnahme zu investieren noch teurer.

2. Sie müssen verstehen, wo der Gewinn ist.

Wenn Sie Häuser umdrehen, müssen Sie schnell gehen. Sie müssen nicht nur schnell kaufen, Sie müssen das Haus schnell verkaufen - und das bedeutet, dass Sie unter dem Markt verkaufen müssen.

Wenn Sie auf den Käufer warten, der bereit ist, den höchsten Dollar zu zahlen, werden Sie lange warten und Ihr Risiko erhöhen, dass sich der Markt gegen Sie wendet. Du verlierst auch wertvolle Zeit, die benutzt werden könnte, um andere Häuser umzudrehen.

Wenn dein Gewinn $ 30,000 pro Abkommen ist und du drei Häuser in einem Jahr umdrehst, steckst du süße $ 90,000 ein. Aber lassen Sie uns sagen, dass Sie für mehr Profite halten und Sie können nur zwei Häuser in einem Jahr drehen. Auch wenn Ihr Gewinn $ 40.000 beträgt, verdienen Sie immer noch $ 10.000 weniger. Haben Sie es?

Wenn Sie die Implikationen berücksichtigen, werden Sie sehen, dass, um einen Hausuntermarkt zu verkaufen und noch einen Gewinn zu machen, der Schlüssel ist, es preiswert zu kaufen.

Das bedeutet oft, dass es eine gute Idee ist, eine Immobilie zu kaufen, auf die man abgeschoben hat. Sie müssen Ihren Markt meistern und gute Makler finden, mit denen Sie arbeiten können.

3. Dies funktioniert nicht immer in allen Märkten.

Obwohl Sie profitieren, wenn Sie das Haus kaufen, möchten Sie Eigentum in einem aufstrebenden Markt umdrehen. Wenn du in einem Gebiet wohnst, das nicht wertschätzend ist, solltest du es besser woanders machen.

Und wenn die Hauspreise fallen, spielst du russisches Roulette, indem du in dieses Spiel einsteigst, egal wo du bist. Genauso können Sie nicht vorhersagen, wann sich der Markt drehen wird.

Um auf der sicheren Seite zu sein, stellen Sie sicher, dass Sie das Haus für einige Zeit als Mietobjekt behalten können, falls nötig.

4. Rehabbing Works.

Um Geld in diesem Geschäft zu verdienen, müssen Sie verstehen, was Arbeit ein Haus wirklich braucht, was das kostet und wie sich das auf Ihr Angebot auswirkt. Das schafft die Voraussetzungen dafür, dass Sie die ganze Arbeit machen, das Haus unter dem Markt verkaufen und trotzdem einen Gewinn machen.

Ihre beste Wette ist, Immobilien zu kaufen, die kosmetische Arbeit benötigen, die preiswert durchzuführen ist, aber die Eigenschaft für Käufer viel attraktiver macht.

Geben Sie alle Projekte weiter, die eine strukturelle Reparatur benötigen. Mieten Sie einen guten Bauunternehmer und bringen Sie ihn dazu, das Grundstück zu besichtigen. Kaufen Sie keine Häuser, die eine Renovierung im Badezimmer oder in der Küche benötigen, es sei denn, sie sind sehr günstig. Diese Arbeit kostet dich viel Geld und nimmt dir viel Zeit. Suchen Sie nach einem einfacheren Geschäft.

Die investierende Antwort: Der Schlüssel zum Geldverdienen ist das Kaufen von Rechten und Schrägstrichrisiken. Sie kaufen genau dann, wenn Sie Ihren Markt und Ihren Reparaturplan verstehen. Sie schneiden das Risiko ab, indem Sie nur Geld verwenden, niemals Geld leihen und die Klappe schnell schließen.

Wenn Sie daran interessiert sind, in dieses Geschäft einzusteigen, ist Ihr nächster Schritt herauszufinden, wie viel Geld Sie haben (oder in die Hand nehmen können) Anleger) ohne Kreditaufnahme. Als nächstes sollten Sie den Markt, der am sinnvollsten ist, abgrenzen und gute Makler finden, mit denen Sie arbeiten können. Machen Sie diese Schritte zuerst und dann stellen Sie sicher, dass Sie die Markt- und Eigentumsrehabilitation fachkundig verstehen. An diesem Punkt sind Sie bereit zu gehen.

Dieser Beitrag wurde von Neal Frankle geschrieben. Er ist zertifizierter Finanzplaner in Los Angeles, Immobilieninvestor und Eigentümer von www.WealthPilgrim.com und www.mcmha.org.