Neues FICO-Bewertungsmodell spielt für Hypotheken keine Rolle

Von Tracy Becker

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FICO, das führende Kredit-Score-Modell, das von Kreditgebern und Gläubigern verwendet wird, kündigte das neue FICO-Score-9-Modell an, das im Herbst erscheinen wird. Das Modell wird auf der Verbraucherseite myfico.com und möglicherweise von Kreditgebern und Kreditkartenherausgebern verwendet.

Während die wichtigste Änderung bei diesem Modell die Art und Weise ist, in der es das medizinische Inkasso erfasst, sollten sich die Menschen auf dem Markt für Hypothekengenehmigungen darüber im Klaren sein, wie sich die Änderung auch auf sie auswirken kann.

Bei den aktuellen Modellen, die von den meisten Hypothekenbanken verwendet werden, kann das Inkasso von medizinischen Wertpapieren die Kreditwürdigkeit der Verbraucher sehr schädigen. Medizinische Sammlungen sind häufige Ursachen für Kreditabsenkungen. Eine kürzlich von TransUnion durchgeführte Studie ergab, dass 54% der Versicherten wegen Arztrechnungen verwirrt sind. Kredit-Scores können Hunderte von Punkten aus einer Sammlung entfernen, und die meisten Menschen verstehen nicht, wie leicht sie in diese verwundbare Position gebracht werden können. Sogar kleine Bonitätsverschlechterungen können einen Unterschied von Hunderten oder Tausenden von Dollar über die Laufzeit einer 30-jährigen Hypothek bedeuten oder eine vollständige Ablehnung eines Kredits bedeuten. Es gibt verschiedene Kreditschwellen, die den Antragstellern unterschiedliche Zinssätze und Kosten bieten. Sogar eine Punktzahl um einen Punkt könnte eine Änderung der Preise bedeuten.

Der neue FICO-Score wird jedoch diese medizinische Verschuldung weniger in den Vordergrund stellen. Personen mit medizinischen Sammlungen, die sich bezahlt machen, werden die höchste Punktzahl in ihrer Kreditwürdigkeit erzielen. Personen mit nicht bezahlten Sammlungen werden in ihrem Bericht weniger Schaden erleiden. Laut FICO könnten Verbraucher, die nur unbezahlte medizinische Schulden als wichtige abfällige Hinweise haben, eine durchschnittliche Punktzahl von 25 Punkten erzielen.

Obwohl dies für Menschen mit medizinischen Schulden großartig klingt, werden sie nicht klar sein, wenn sie nach Hypothekengenehmigungen suchen. Die letzte Version von FICO, FICO 8, wurde 2008 veröffentlicht und wurde erst kürzlich von einer kleinen Anzahl von Kreditgebern übernommen. Bisher verwenden die meisten zusammengeführten Kreditberichte, die wir von Hypothekenbanken betrachten, das FICO 4-Modell. Banken sind bei Krediten tendenziell sehr konservativ, insbesondere bei Großkrediten wie Hypotheken. Nur weil eine neue Bewertung nicht verfügbar ist, bedeutet dies nicht, dass sie von Hypothekengebern verwendet wird, und es ist höchst unwahrscheinlich, dass Banken eine Kreditbewertung durchführen, bei der unbezahlte Sammelkonten ignoriert werden.

Diejenigen, die auf dem Markt sind, um ein Haus zu kaufen oder eine Hypothek zu refinanzieren, müssen diesen Unterschied verstehen, da viele davon ausgehen können, dass ihre Kreditwürdigkeit steigt, wenn sie bis zum Fall warten, und sie werden für Kredite zu niedrigeren Zinssätzen zugelassen. Dies könnte dazu führen, dass Käufer und Refinanzierungsbewerber die Festlegung ihres Kredits vermeiden, was jedoch enttäuscht und frustriert ist.

Fannie Mae und Freddie Mac verwenden immer noch ältere Versionen der FICO-Score-Modelle in ihrer eigenen Underwriting-Software. Fannie und Freddie haben nicht die Absicht geäußert, auf die neueren, weniger konservativen Modelle umzusteigen, sagten jedoch, sie seien zuversichtlich in die Werkzeuge, die sie derzeit verwenden.

Leider wird dies im Herbst Verwirrung stiften. Bei der Bestellung von FICO-Scores auf der Verbraucherseite müssen die Benutzer darauf achten, dass ihre neuen Scores möglicherweise sogar noch überhöhter sind als die Werte der FICO 8-Version. Personen müssen sich bewusst sein, dass das myfico.com-Modell nicht genau widerspiegelt, was die Hypothekenbanken sehen.