So vermeiden Sie es, mit einem Mietobjekt-Dud stecken zu bleiben

Von Jim Ludwick, CFP

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Wenn Sie darüber nachdenken, ein Wohneigentum zu kaufen oder Ihren derzeitigen Wohnsitz in ein Mietobjekt umzuwandeln, möchten Sie vielleicht noch einmal nachdenken. Ein Deal, der auf den ersten Blick gut aussieht, kann am Ende Geld kosten.

Der Besitz von Wohnimmobilien bietet viele Vorteile. Mietzahlungen von Ihrem Mieter können Ihre Hypothekenzahlungen geltend machen oder sogar decken, und Sie können durch Aufwertung des Eigenheims Eigenkapital aufbauen und gleichzeitig Steuerabzüge auf Hypothekenzinsen und -abschreibungen erhalten.

Aber es gibt auch Nachteile. Sie müssen die Miete selbst kassieren und Notrufe entgegennehmen oder einen Hausverwalter dafür bezahlen. Sie müssen sich mit Mietern und Arbeitern abstimmen, um Reparaturen durchzuführen, manchmal aus der Ferne. Leerstand und andere Zahlungsprobleme können ebenfalls auftreten.

Diese Nachteile sind nicht unerheblich. Deshalb ist es wichtig, sich die Zeit zu nehmen, um das Potenzial einer Immobilie sorgfältig zu bewerten. Als ehemaliger gewerblicher Immobilienmakler und Vermieter weiß ich, dass viele Mietobjekte in der Tat eine gute Investition sind. Um diese zu finden, ist es jedoch wichtig, nicht realisierbare Eigenschaften so schnell wie möglich auszuschließen.

Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, ist die sogenannte 10/1/1-Strategie. Wenn eine Eigenschaft dieser Metrik nicht entspricht, schließen Sie sie zugunsten derjenigen aus, die dies tun.

Anwenden des 10/1/1 Tests

Die drei Zahlen beziehen sich auf die Anzahl der monatlichen Mietzahlungen in einem Jahr, die erforderlich sind, um drei verschiedene Anforderungen zu erfüllen: einen Aufwandsfonds, einen Leerstandsfonds und einen Erhaltungsfonds.

10: Die erste Zahl gibt die Anzahl der monatlichen Mietzahlungen an, die Sie in einem Jahr vereinnahmen können, um die Ausgaben eines Jahres zu zahlen. Diese Ausgaben umfassen Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Vermögensversicherung des Vermieters und Verwaltungskosten, einschließlich der Bezahlung eines Hausverwalters für die Abwicklung der Vermieterpflichten, wenn Sie dies wünschen. Wenn Sie die Kosten eines Jahres mit einer Miete von 10 Monaten nicht decken können, ist dies ein gutes Zeichen, dass Sie sich vom Deal abwenden sollten.

1: Die erste 1 ist die Mietzahlung für einen Leerstandsfonds zur Deckung der Kosten, wenn die Mietprüfung endet und eine andere nicht sofort beginnt. Nach drei Monaten Miete in Ihrem Fonds können Sie diese Mietzahlung als Gewinn einzahlen, vorausgesetzt, Sie haben sich um die zweite 1 gekümmert.

1: Die zweite 1 ist die Mietzahlung, die in einen separaten Fonds fließt, um Unterhaltskosten zu zahlen. Es genügt in der Regel, dass die Bank zu diesem Zweck eine Miete von drei Monaten hat.

In der Praxis bedeutet dies, dass Sie nach drei Jahren, in denen Sie alle Ihre Ausgaben abdecken und nach und nach einen ausreichenden Fonds für potenzielle Vakanzen und Wartungskosten aufgebaut haben, einen Teil des Miet-Cashflows als Gewinn einsetzen können. Auf diese Weise sind Sie gegen unerwartete Ausgaben versichert.

Wenn eine Immobilie diese Kriterien nicht erfüllen kann oder Sie sich nicht wohl fühlen, drei Jahre zu warten, um ein richtiges Kissen aufzubauen, sollten Sie sie jetzt weitergeben, anstatt zu entdecken, dass der Deal nicht so vielversprechend war.

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