Lassen Sie sich nicht von der Hypothek "Steuerspiel" spielen

Von Matt McCoy

Erfahren Sie mehr über Matt auf unserer Website. Fragen Sie einen Berater

In einem kürzlich erschienenen Artikel habe ich diskutiert, warum manche Leute steuerlich absetzbare Schulden halten. Ein Grund bezieht sich auf das „Steuerspiel“: Niedrigzinsen, steuerlich absetzbare Schulden und der Versuch, mit ihren Investitionen mehr zu verdienen. Nach einer kürzlichen Diskussion zu diesem Thema fiel mir ein, dass dieses Konzept immer noch missverstanden wird.

Manchmal ist dieses Argument etwas zu stark vereinfacht. Wenn Ihre Hypothek beispielsweise bei 4% liegt, müssen Sie lediglich 4,01% verdienen, um das Spiel zu "gewinnen", oder? Falsch. Was oft aus diesem Argument ausgeschlossen wurde, ist ein sehr wichtiger Faktor: Steuerauswirkungen - sowohl gute als auch schlechte.

Dies lässt sich am besten anhand eines Beispiels veranschaulichen. Bei der Annahme der 4% -Rate verwenden wir ein Hypothekendarlehen von 300.000 US-Dollar und einen 30-jährigen Zinssatz mit fester Verzinsung. Wir werden auch Steuern, Wartung und Versicherung ignorieren, da Sie diese Ausgaben unabhängig davon haben können, ob Sie eine Hypothek haben. Das Einfügen dieser Annahmen in einen Finanzrechner oder eine Kalkulationstabelle und die Annahme, dass am Ende eines jeden Zeitraums Zahlungen geleistet werden, ergibt Folgendes:

• Monatliche Zahlung = 1.432,25 $ (360 Zahlungen)
• Summe der während der Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen = 215.608,51 $

Nehmen Sie nun an, Sie überlegen, ob Sie diesen Kredit in 15 Jahren abbezahlen oder diese zusätzliche Zahlung an anderer Stelle investieren. Der erste Schritt besteht darin, zu bestimmen, wie diese zusätzliche Zahlung ausfallen würde. Mit unserem zuverlässigen Rechner oder einer Kalkulationstabelle benötigen Sie eine zusätzliche monatliche Zahlung von 786,81 $. Die monatlichen Zahlungen und die gesamten gezahlten Beträge für dieses Szenario lauten wie folgt:

• Monatliche Zahlung = 2.219,06 $ (2.219,06 $ - 1.432,25 $ = 786,81 $)
• Die während der Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen betrugen insgesamt 99.431,48 US-Dollar

Wenn Sie diesen Hypothekendarlehen in 15 Jahren statt in 30 Jahren abbezahlen, würde dies zu Zinsersparnissen von 116.177,03 USD führen. Dies ist jedoch nicht Ihre tatsächliche Ersparnis, weil Sie einen Steuerabzug für gezahlte Zinsen erhalten haben. Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie sich in der Steuerklasse von 28% befinden und dass alle gezahlten Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar waren, würde sich das Nettoersparnis auf etwa 83.647,46 USD (116.177,03 USD) belaufen.

Wir haben herausgefunden, was die tatsächlichen Einsparungen durch die vorzeitige Abzahlung der Hypothek sind, aber jetzt müssen wir das mit etwas vergleichen. Wir müssen zunächst überlegen, was die Zinsersparnis ausmacht. Die Zinsersparnis entspricht der gewinnen, dass Sie akkumulieren müssten, wenn Sie diese zusätzliche Zahlung über diese 15 Jahre investieren, um die Gewinnzone erreichen. Um Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, müssen wir jedoch die Zinsersparnisse (den angestrebten Anlagegewinn) für die Kapitalertragssteuer anpassen. Unter der Annahme, dass alle Gewinne langfristig sind und der anzuwendende Steuersatz 15% beträgt, ergibt sich ein bereinigter Gewinn von 98.408,78 USD. Wenn wir diszipliniert bleiben und diese zusätzliche Zahlung von $ 786 investieren. Wir würden jeden Monat für 15 Jahre insgesamt 141.625,80 $ (786,81 x 180 $) investieren. Durch Addition des bereinigten Gewinns von oben zum monatlichen Investitionsbetrag ergibt sich ein zukünftiger in 15 Jahren benötigter Betrag von 239.565,58 US-Dollar. Warten Sie, wir sind fast da.

Jetzt haben wir die Zinsen gespart und die zukünftige Summe benötigt, aber wir brauchen immer noch eine Rendite, um mit der Hypothek verglichen zu werden. Die künftige benötigte Summe (239.565,58 USD), die monatliche Zahlung (786,81 USD), die zu investierende Zeit (15 Jahre oder 180 Investitionen) und der Betrag, den wir derzeit für die zukünftige Summe zugewiesen haben (null) können wir für die Rendite lösen. Dies gibt uns die folgende Rendite:

• Ungefähre Rendite, die erforderlich ist, um die Gewinnschwelle zu erreichen = 6.56%

Um zwischen den beiden Optionen gleichgültig zu sein, müssen Sie in diesem Zeitraum von 15 Jahren eine Gesamtrendite von mehr als 6,5% erzielen. Der Zweck dieser Übung ist sicherlich nicht zu sagen, dass dies unmöglich ist, aber lassen Sie sich nicht täuschen, dass sie so schwarz und weiß ist, wie es manche scheinen. Denken Sie jedoch daran, dass dieser Hypothekenzinssatz fest ist - eine bekannte Variable für die Laufzeit des Kredits -, während zukünftige Anlagerenditen und zukünftige Steuersätze unbekannte Variablen sind.

Dieses bestimmte Beispiel passt möglicherweise nicht für jedes Szenario, kann jedoch auf einfache Weise zur Veranschaulichung meines Standpunkts verwendet werden. Bei Verwendung desselben Szenarios führt eine niedrigere Steuerklasse (weniger Abzug) zu einer höheren Spanne, die erforderlich ist, um ein ausgeglichenes Ergebnis zu erzielen, und eine höhere Steuerklasse (eher ein Abzug) führt zu einer niedrigeren Spanne, wobei alle anderen Werte gleich sind.

Im Laufe meiner Karriere habe ich gelernt, alles in Frage zu stellen und nichts für bare Münze zu nehmen. Finanzielle Daumenregeln und kulturelles finanzielles „Wissen“, die beide häufig geteilt werden, sind oft unvollständig oder schlicht falsch. Ich schlage vor, dass Sie auch die Daumenregeln und das kulturelle Wissen in Frage stellen, um zu sehen, ob sie für Sie halten. Höchstwahrscheinlich nicht.