Real Estate Investment Trusts erklärt: REITs sind dem schlimmsten von Sandy entgangen, also jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf?

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um REITs zu kaufen? Ein REIT oder ein Immobilien-Investment-Trust ist ein Unternehmen, das entweder direkt in Immobilien investiert, entweder über Hypotheken oder über den tatsächlichen Immobilienbesitz.

Was sind REITs?

Im Wesentlichen handelt es sich bei REITs nur um Immobilienholdinggesellschaften, die nach dem Gesetz für eine besondere steuerliche Behandlung qualifiziert sind. Insbesondere befreit die IRS REITs von der Zahlung von Ertragsteuern auf Unternehmensebene, sofern sie mindestens 75 Prozent ihres Anlageportfolios an qualifizierten Immobilienanlagen halten (es gibt auch Hypotheken-REITs, die Hypotheken statt Immobilien halten). Gesetzlich müssen REITs 90 Prozent oder mehr ihres Einkommens an die Aktionäre auszahlen. Die Aktionäre müssen ihrerseits alle Einkünfte des REIT aus ihren individuellen Steuererklärungen geltend machen und müssen in der Regel die normalen Einkommensteuersätze zahlen.

Was hat Hurrikan Sandy für REITs getan?

Bislang sind nordöstliche REITs ohne zu großen Schaden durch den Hurrikan Sandy entkommen. Als sich der Sturm am Jersey Shore näherte, wurden REIT-Investoren ziemlich nervös. Zu einem Zeitpunkt befürchteten die Analysten, dass sich bis zu 9.000 Immobilien im Besitz von REIT auf den Weg von Tropical Storm Sandy machten.

Besonders gefährdet war Alexanders, Inc. (NYSE-ALX). Bei den REITs ist dieses Vertrauen von 2,2 Milliarden klein. Aber alle sechs Objekte lagen direkt auf dem Weg von Hurricane Sandy - mitten im New Yorker Metro-Viertel. Das Vertrauen entging jedoch großen Schäden. Seine Eigenschaften sind in Manhattan zurückversetzt. Während Lower Manhattan durch einen 15-Fuß-Sturmschwall, der den World Trade Center-Standort unter anderen Standorten überschwemmte, verstopft wurde, erlitten ALX-Immobilien nur einen geringen Schaden. Inzwischen sitzen Staten Island und Brooklyn zwischen Manhattan und dem offenen Meer und tragen die Hauptlast der Strafe.

Die Märkte blinzelten kaum.

Der Aktienkurs stieg stark an, als bekannt wurde, dass Alexanders einen gewinnbringenden Verkauf von King´s Plaza, einem Einkaufszentrum in Brooklyn, ausgehandelt hatte… und es ist klar, dass die Annäherung und der Durchgang des Sturms für Alexanders Aktionäre kein Ereignis waren.

Der erste REIT von New Jersey (NYSE - FREVS) bot dagegen eine bescheidene Handelsmöglichkeit. Dieser Investment Trust für Wohnimmobilien hat fast alle seine Immobilien in New Jersey.

Vor dem Sturm gab es einen sehr leichten Rückgang bei einem überdurchschnittlichen Volumen. Und als das Unwetter vorüberzog und der Schaden vernachlässigbar war, stieg die Aktie noch stärker als zuvor. Der Sturm vor dem Sturm reichte jedoch nicht aus, um ein großes Risiko einzugehen. Es war nicht viel größer als die üblichen Schwankungen des Aktienkurses von Tag zu Tag.

Wenn REITs unmittelbar vor dem Sturm eine große Panik verkauft haben sollten, dann hätte es diese beiden sein sollen. Aber sie haben es nicht getan. Warum?

Wie wir in diesem Artikel gesehen haben, deckte die Flutversicherung nur etwa 15 Prozent der Hausbesitzer ab. Aber REITs kaufen häufiger eine Hochwasserversicherung als Einzelgrundbesitzer, so dass die Sache besiegt wird. New York ist auch ein vertikaler Immobilienmarkt. Überschwemmungen, die eine einstöckige Struktur völlig zerstören würden, sind für Hochhäuser relativ unbedeutend. Und keiner der REITs war hauptsächlich der Küste ausgesetzt.

Wenn es jedoch eine Lektion gibt, die hier gelernt werden kann, ist dies folgende: REITs sind sinnvoll oder nicht sinnvoll auf der Grundlage langfristiger Grundlagen. Denken Sie an das Einkommen, den Preis gegenüber dem Gewinn, den Buchwert und die Ertragssensitivität gegenüber zyklischen Marktveränderungen. Zum Beispiel, einige Einkaufszentren - ein REIT-Grundnahrungsmittel - nehmen es in einer langsamen Wirtschaft ab, wenn sie ihre Ladenlokale nicht mit zahlenden Mietern füllen können. Wenn sich nur ein „Anker“ herauszieht - Macys, JCPenneys, Sears, Bloomingdales usw. -, kann dies den REIT aus einem Einkaufszentrum reißen.

Welche Rolle sollten REITs in einem Portfolio spielen?

Historisch haben Investoren REITs als zusätzliche Anlageklasse gehalten. Sie entwickelten sich tendenziell stark, wenn die Aktien schwach waren. Im Gegensatz zu Anleihen verfügen REITs auch über einen eingebauten Inflationsschutz: Sie verdienen nicht nur Schulden, sondern harte Vermögenswerte. Und REITs profitieren auch von der Freiheit - im Allgemeinen -, ihre Mieten als Reaktion auf die Inflation nach oben anzupassen.

REITs waren lange Zeit ein beliebter Zusatz zu Aktien- und Rentenportfolios für Asset-Allocation-Spezialisten. Der Grund: REITs zitterten normalerweise, während alles andere zackte. In mathematischer Hinsicht hatten REITs einen relativ niedrigen Korrelationskoeffizienten im Vergleich zu Aktien, Anleihen und anderen Anlageklassen. Dies bedeutete, dass REITs einen nützlichen Diversifikationsvorteil boten.

In den letzten Jahren hat der Diversifikationsvorteil jedoch nachgelassen. REITs und Aktien bewegten sich tendenziell stärker zusammen - zum Teil, weil die Rezession von 2008-2009 die Leerstandsraten für alle Arten von Gewerbeimmobilien stark erhöhte - von Einkaufszentren bis zu Bürogebäuden - beides REIT-Produkte.

Privat gehaltene REITs: Eine Rolle in den Schatten spielen

Geben Sie den nicht öffentlich gehandelten REIT ein. Nicht jeder REIT wird öffentlich gehandelt, aber viele privat gehaltene REITs müssen von Zeit zu Zeit Kapital beschaffen, oder Sie haben vielleicht eine Führungskraft, die in den Ruhestand gehen und sich von Aktien befreien will, oder einen prominenten Investor, der liquidieren muss.Wenn dies geschieht, müssen sie jemanden finden, der ihr Interesse kauft.

Wenn Sie sich damit beschäftigen, gehen Sie mit offenen Augen hinein. Diese sind wirklich für erfahrene Anleger gedacht. Für einige von ihnen können Sie eine große Rendite erzielen, meistens, weil der Verkäufer die Aktien in der Regel mit einem tiefen Abschlag verkaufen muss. Dies erhöht Ihre effektive Kapitalrendite - wenn es wie geplant funktioniert. Aber denken Sie daran - Sie werden wahrscheinlich auch Ihre Aktien mit einem Abschlag verkaufen müssen, aufgrund eines Phänomens, das Finanziers "Liquiditätsprämie" nennen. Die Leute zahlen höhere Preise für eine Position, die sie leicht verkaufen können, als für eine Position, die sie haben werden Probleme beim Entladen

Sie können privat gehaltene REIT-Anteile direkt von den Eigentümern kaufen, es ist jedoch üblicher, dass sie einen auf diesen Markt spezialisierten Broker besuchen. Dieser Broker wird der ohnehin erheblichen Liquiditätsprämie eine Provision hinzufügen - laut Blue Vault Partners, einem auf den nicht börsennotierten REIT-Sektor spezialisierten Beratungs- und Research-Unternehmen, sind 12 Prozent ein ziemlich typischer Front-End-Load in diesem Bereich. Es handelt sich nicht um Handelsvehikel: Es ist am besten, diese langfristig zu halten und das Einkommen zu erhalten. Laut den Untersuchungen von Blue Vault Partner und der University of Texas sind ohnehin 75 Prozent der in Privatbesitz befindlichen REIT-Leistung ertragsabhängig.

REITs: Volatile Einkommensgeneratoren

Nachdem REITs in der Rezession der späten 2000er-Jahre wie alle Immobilienmakler eine Schießerei eingenommen hatten, erholten sich die REITs in den letzten vier Jahren stark. Und natürlich haben sie viel Kapital angezogen, was die Preise tendenziell erhöht. Insgesamt haben die REITs in den letzten drei Jahren um fast 18,5 Prozent pro Jahr zugenommen, was auf starke Zuflüsse zurückzuführen ist. Der Vanguard REIT Index Fund spuckt jetzt eine Rendite von 3,4 Prozent aus. Es gibt einige einzelne REITS wie First REIT aus New Jersey, die Sie zwischen 6 und 7 Prozent erreichen. Aber die Anleger leben nicht nur vom Einkommen.

REITs generieren Geldbuße - und generieren in der Vergangenheit etwa das Doppelte des S & P 500. Aber das sind sie nicht zuverlässig Einkommensgeneratoren. Es gibt keine Garantie dafür, dass Sie eine Dividendenzahlung erhalten. Sie brauchen ein zuverlässiges Einkommen? Holen Sie sich eine hochwertige Anleihe oder eine Leibrente. Allerdings neigen kommerzielle REITs dazu, lange Pachtverträge, zum Beispiel in Einkaufszentren, einzusperren, was das Auf und Ab begünstigt.