Verkäuferfinanzierte Hausverkäufe werden als räuberisch bezeichnet

Für einkommensschwache Familien, die verzweifelt nach einem eigenen Zuhause suchen, kann die Verkäuferfinanzierung zu gut erscheinen, um wahr zu sein. Ein „Pachtvertrag“ oder „Keine Bonitätsprüfung“ für ein Wohnungsbaudarlehen kann wie eine willkommene Flucht vor steigenden Mieten und die Erfüllung des Traumhauses der Wohneigentümer aussehen.

Bei vielen dieser Angebote kann es sich jedoch um Flatrate-Verträge handeln, bei denen es sich um verkäuflich finanzierte Kredite handelt, die eher wie Mietverträge wirken als traditionelle Hypotheken.

Solche "Verträge für den Kauf" oder "Ratenzahlungsverträge" können auf räuberische Kreditvergabepraktiken zurückgeführt werden, die fast ein Jahrhundert zurückreichen, als die Deals auf afroamerikanische Gemeinschaften abzielten. Heutzutage werden die Programme häufig von skrupellosen Wall-Street-Investmentfirmen durchgeführt, die Portfolios von abgeschotteten Häusern abladen und "Farbgemeinschaften bedrohen" sowie von Einwanderern, wie ein Donnerstag vom Non-Profit-National Consumer Law Center herausgegeben hat.

Land Deals "gebaut zum Scheitern"

Landverträge werden häufig den am stärksten finanziell anfälligen Kreditnehmern angeboten, die von einem begrenzten Einkommen leben, so der NCLC.

"Diese Grundstücksverträge sind zum Scheitern verurteilt, da Verkäufer mehr Geld verdienen, indem sie einen Weg finden, den Vertrag zu kündigen, um viele aufeinanderfolgende potentielle Eigenheimbesitzer durch die Immobilie zu werfen", sagt die neue Studie.

Aber die Unternehmen, die an diesen „giftigen Transaktionen“ beteiligt sind, wie die Anwaltskanzlei sie nennt, sind nicht die Markenbringer für Hypotheken, die die meisten Verbraucher erkennen würden.

"Es scheint sich also um Privatunternehmen zu handeln, und einige von ihnen haben eine Reihe verschiedener LLCs und Art-Shell-Unternehmen gegründet, mit denen sie ihre eigenen Immobilien verbergen", sagt Sarah Bolling Mancini, Anwältin des Bostoner Gesetzes Center und Co-Autor des Berichts, sagte Investmentmatome. "Was wir lernen, ist, dass viele von ihnen Private-Equity- oder Hedgefonds-Unterstützung haben."

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Eigenschaften für Erstkäufer

Mancini sagt, dass die Wohnungen oft lokal vermarktet werden, und potenzielle Kreditnehmer dazu drängen, "ein Eigenheimbesitzer zu werden". Auf den Verkaufsschildern heißt es: "Wenn Sie Eigentümer dieses Hauses werden möchten, rufen Sie - an." Einige Häuser werden online beworben auf Listungsseiten wie Craigslist.

"Die meisten Leute glauben, dass sie mit einem Hypothekendarlehen Hausbesitzer werden", sagt Mancini. "Diese Faszination, zum ersten Mal ein Hauskäufer zu werden, ist sehr mächtig."

Immobilien werden in Ist-Zustand verkauft. Sie sind oft abgeschottete Häuser und fast unbewohnbar. Es ist „nicht ungewöhnlich, wenn ein Investor ein Haus für 5.000 Dollar bei einer Auktion kauft und es Tage später auf dem Landvertrag (ohne Reparaturen) für 30.000 Dollar verkauft“, heißt es in der Studie.

Besorgte Käufer erhalten häufig keine unabhängigen Bewertungen der Immobilien und verzichten auch auf Hausbesichtigungen.

Pflichten des Eigenheims ohne Rechte und Schutz

Die Laufzeit des Darlehens kann sich bis zu einer herkömmlichen Hypothek erstrecken - 30 Jahre -, aber der Räumungsprozess ist nicht an die Regeln einer typischen Hypothekenabschottung gebunden. Der Verlust kann schnell eintreffen, wenn der Verkäufer alle Zahlungen einbehält, den Käufer ausweist und schnell einen weiteren hoffnungsvollen Eigenheimbesitzer findet.

"In dem Vertrag ist normalerweise eine Klausel enthalten, die besagt, dass der Verkäufer den Vertrag stornieren kann, wenn er eine Zahlung versäumt, oder in einigen Fällen als" Verwirkung "bezeichnet wird und nicht als Zwangsvollstreckung", sagt Mancini. "Auch wenn die Leute glauben, dass sie ein Eigenheimbesitzer werden, und sie haben alle Verantwortung des Eigenheimbesitzers übernommen, haben sie keine Rechte und den Schutz, der damit einhergeht, ein Eigenheimbesitzer zu sein."

Wenn Sie bei einer traditionellen Hypothek Ihre verspäteten Zahlungen nachholen können, kann es sein, dass Ihr Hypothekendarlehen wieder eingesetzt werden kann. "Es gibt ein Recht, den Zahlungsausfall zu heilen", sagt Mancini. Normalerweise haben Sie dieses Recht nicht in einem Grundstücksvertrag, bei dem eine verspätete Zahlung zu einer Räumung führen kann - eher für einen Mieter als für einen Eigentümer.

Suche nach einer Lösung für „giftige Transaktionen“

Die Angebote für missbräuchliche Landratenzahlungen sind landesweit zu finden, so die NCLC. Sie sind jedoch am stärksten auf den Immobilienmärkten mit einem großen Angebot an Billighäusern und in Gegenden, in denen es den Bewohnern schwer fällt, eine traditionelle Hypothek zu bekommen.

Zu den in dem Bericht zitierten Städten, die schwer betroffen sind, gehören Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; und Philadelphia. Die Studie zitiert Daten aus dem Jahr 2009, die neuesten verfügbaren Daten, die besagen, dass 3,5 Millionen Menschen Ratenverträge für den Kauf eines Eigenheims in diesem Jahr hatten. Die Non-Profit-Organisation sagt, die Zahl dürfte heute viel höher sein.

Landesgesetze zur Regelung von Grundstücksvertragsverträgen variieren stark. Das NCLC fordert das Consumer Financial Protection Bureau, ein von der Regierung gesponserter Watchdog, auf, Vorschriften für solche Transaktionen umzusetzen, darunter:

• Unabhängige Inspektionen erforderlich.
• Beauftragung von Beurteilungen durch Dritte.
• Offenlegung der Finanzierungsgebühr und des jährlichen Prozentsatzes für Grundstücksverträge.
• Schutz vor vorzeitiger Kündigung.

Mancini empfiehlt, dass Erstkäufer versuchen, sich für ein herkömmliches Hypothekendarlehen von einer Bank oder Kreditgenossenschaft zu qualifizieren, anstatt sich für ein riskantes, von Verkäufern finanziertes Angebot zu entscheiden.

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Hal Bundrick ist Mitarbeiter bei Investmentmatome, einer persönlichen Finanzwebsite. E-Mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick