Was bedeutet die neue Zahlungsfähigkeitsregel der CFPB für Sie und Ihre Hypothek?

Das Büro für Verbraucherschutz hat endlich getan, was die Aktionäre der Finanzbranche vor einem Jahrzehnt nicht für sich selbst getan haben. Anfang des Monats verabschiedeten sie eine umfassende Regelung von mehr als 800 Seiten und erklärten, dass die Banken, bevor sie eine Hypothek vergeben, sich in Treu und Glauben darum bemühen sollten, festzustellen, dass der Kreditnehmer sie zurückzahlen kann.

Die unter der Aufsicht der Finanzsektorreformen von Dodd-Frank erlassenen Vorschriften ändern die Verordnung (Z) und werden am 14. Januar 2014 - gewissermaßen - in Kraft treten.

In gewisser Weise ist der Regelsatz ein Sop für die Finanzbranche, die nach einem Weg suchte, um die Haftung für zukünftige Kredite zu reduzieren, die in einer "hypothekarischen Umgebung" verklagen würden. Eine Strategie der Kläger, die gegen Banken eingesetzt wurde, um Hypothekendarlehen aufzuschreiben, war die Behauptung, dass die Bank dem Hausbesitzer Geld geliehen habe, wohl wissend, dass sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein würden, die Zahlungen zu leisten, und dass die Bank bald ein sehr geschätztes Eigenheim ausschließen würde.

Die wichtigste Bestimmung der Verordnung war die Einrichtung eines „sicheren Hafens“. Springt der Kreditgeber bei der Erteilung der Hypothek durch bestimmte Reifen, hindern die Vorschriften die Verbraucher daran, die Hypothek später anzugreifen. Der Kreditgeber ist vor Gerichtsverfahren geschützt - eine Bestimmung, von der die Kreditbranche glaubt, dass sie mehr Kapital freisetzen wird, um einen angespannten Hypothekenmarkt zu lockern.

Hier sind die Reifen - und was sie bedeuten:

Die Kreditgeber müssen die Einkommens- und Kreditinformationen von einer angemessen zuverlässigen Drittanbieterquelle überprüfen.

Vor ein paar Jahren, wenn Sie ein Angestellter mit Trinkgeld waren oder selbstständig erwerbstätig waren und nur schwer zu überprüfende Einkünfte hatten, könnten Sie die vollständig dokumentierten Darlehensanforderungen umgehen, ein wenig mehr Zinsen zahlen und eine "Erklärung" erhalten Einkommensdarlehen? Das wird in Zukunft schwieriger. Damit sich die Hypothek unter den Safe-Harbor-Bestimmungen qualifizieren kann, muss die Bank Beweise vorlegen. In der Praxis bedeutet dies wahrscheinlich, dass Sie dieses Einkommen angeben müssen, so dass es sich auf Ihre Steuererklärung bezieht - und darauf Steuern zahlen. Als ob Sie die ganze Zeit machen sollten.

Die zulässige Schuldenquote ist auf 43 Prozent begrenzt.

Das heißt, sobald die Hypothek ausgestellt ist, können die festen Schuldendienstkosten des Kreditnehmers, einschließlich Hypothek, Kreditkarten, Autokredite, Studentendarlehensverschuldung und fast alles andere, was von den Kreditbüros erfasst wird, 43 Prozent der Vorsteuer nicht übersteigen Einkommen. Dies ist keine allzu radikale Veränderung - 43 Prozent liegen nahe an dem, was die VA (Veterans Administration), die FHA (Federal Housing Administration) und Fannie und Freddie bereits zulassen wollen, wobei es geringfügige Abweichungen gibt.

Bei einstellbaren Hypotheken muss die Verschuldungsquote mit der höchstmöglichen vertraglich möglichen Zahlung innerhalb der ersten fünf Jahre der Hypothek berechnet werden.

Das heißt, wenn Sie eine Hypothekenzahlung von 1.500 USD pro Monat haben, die Zinssätze jedoch steigen und die Bank das Recht hat, Ihre Zahlung zu jedem Zeitpunkt während der ersten fünf Jahre auf $ 1.900 pro Monat zu erhöhen Darlehen muss die DTI-Ratio auf der Grundlage der Zahlung von $ 1.900 pro Monat berechnet werden, nicht der Zahlung von $ 1.500 pro Monat. Dies begrenzt die Verwendung der variabel verzinslichen Hypothek, um Hausbesitzern mit geringen Zinssätzen die Möglichkeit zu geben, sich für Hypotheken zu qualifizieren, die sie nicht zu festen Zinssätzen aufnehmen können.

Qualifizierte Hypotheken dürfen nicht länger als 30 Jahre sein.

Gegen Ende des Immobilienbooms wurde es für die Menschen so schwierig, sich für 30-jährige Hypotheken zu qualifizieren, und die Kreditgeber verlängerten die Finanzierung - einschließlich der 40-jährigen Hypotheken. Diese sind noch legal, qualifizieren sich jedoch nicht unter den Safe-Harbour-Bestimmungen. Kreditgeber können diesen Trick nicht verwenden, um die DTI-Regeln zu umgehen.

Nur Zinsen und negative Tilgungsdarlehen sind nicht qualifiziert.

Im Jahr 2005 - der Höhepunkt des Immobilienrauschens - waren fast ein Viertel aller emittierten Hypotheken „nur Zinsen“. Das heißt, Sie haben nur die Zinsen gezahlt, und der gesamte Kapitalbetrag wurde beispielsweise in fünf Jahren fällig. Die Anzahl der von Freddie Mac gehaltenen Zinshypotheken erhöhte sich um über 500 Prozent von 25 Milliarden US-Dollar im Jahr 2005 auf 159 Milliarden US-Dollar im Jahr 2007. Ein Hypothekenmakler aus Südflorida erzählte mir im Jahr 2006, dass zu diesem Zeitpunkt mehr als die Hälfte ihres Geschäfts im Interesse war -nur Papier (wir waren uns beide einig, dass dies nicht gut enden würde).

Damals war man davon ausgegangen, dass es in fünf Jahren leicht ist, sich in eine hochgeschätzte Immobilie zu refinanzieren, und Sie könnten den Auftraggeber nach Belieben bezahlen.

Der "hoch geschätzte" Teil dieser Gleichung stellte sich natürlich als Doozy heraus.

Nur Zinskredite sind keine qualifizierten Hypotheken mehr. Gleiches gilt für Kredite mit negativer Tilgung. Das heißt, Kredite, bei denen Ihre Zahlungen tatsächlich niedriger sind als die Zinsen, so dass sich Ihr ausstehender Saldo über die Laufzeit des Kredits tatsächlich erhöht.

Die neuen Bestimmungen disqualifizieren auch "Balloon Payment" -Darlehen - Teil und Paket der Welt der Zins- und Negativabschreibungsdarlehen - mit Ausnahme in begrenzten Fällen in ländlichen Gebieten, in denen solche Darlehen bereits Routine sind.

Seltsamerweise bieten die regs einen Anreiz für die Verbraucher, ein Darlehen nur für Zinsen zu erhalten: Da es sich bei diesen Darlehen nicht um "qualifizierte Hypotheken" handelt, bleibt das Recht des Kreditnehmers auf Klage erhalten. Die Kreditgeber haben jedoch einen entsprechenden Anreiz, sie zur Verfügung zu stellen.Infolgedessen werden die Kosten für diese Art von Darlehen sowie die mittlerweile selten gewordene 40-jährige Hypothek wahrscheinlich steigen. Schließlich erwarten die Kreditgeber einen Ausgleich für das erhöhte Risiko einer nicht qualifizierten Hypothek.

Qualifizierte Hypotheken können Punkte und Gebühren von höchstens 3 Prozent des Kredits aufweisen.

Dies ist kein entscheidender Faktor, da die meisten Kredite bereits Punkte und Gebühren unter diesem Niveau haben. Die Auswirkungen werden hauptsächlich bei Hypothekenmaklern und in der Subprime-Welt spürbar, wo Kreditnehmer weniger Optionen haben. Drei Prozent sind ohnehin schon eine gewöhnliche Obergrenze.

Qualifizierte Hypotheken können um nicht mehr als 1,5 Prozent über der Basis notiert werden.

Dies kann schwierig sein, weil es nach Preiskontrollen riecht und die Preiskontrollen fast immer ausfallen. Fast per Definition wirkt sich diese Regel auf den Subprime-Markt aus und hat einen unterschiedlichen Einfluss auf Kreditnehmer mit niedrigen Kreditwerten.

Darüber hinaus führt die Preisobergrenze zu Problemen, wenn die Renditekurven steiler werden. Wenn die Renditen für vergleichbare Nicht-Hypothekenschulden steigen und den Kreditgebern einen süßeren Gewinn bieten als an den Hypothekenmärkten, flieht das Kapital aus Subprime- und Alt-A-Hypothekenpools. Das mag ein Weg sein, aber das Gesetz der unbeabsichtigten Folgen ist eine ständige Bedrohung.

Das Besondere an der Verordnung ist jedoch ihre Zurückhaltung. Die Aufsichtsbehörden versuchten, ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz der Verbraucher vor räuberischen Krediten an ungebildeten, nicht anspruchsvollen Verbrauchern zu finden und den Kreditfluss in den Wohnungssektor zu sperren.

Die Zahlungsfähigkeitsregel legt weder eine Mindestanzahlung noch einen Mindestkreditwert fest. Es bleibt den Kreditgebern überlassen, das für sich selbst zu bestimmen.

Die Regel lässt auch zu, dass VA-Darlehensgeber qualifizierten Hypotheken und FHA-Darlehensgebern nur 3,5 Prozent weniger Kredite gewähren, ohne sich an die qualifizierten Hypothekenregeln zu halten.

Die Aufsichtsbehörden stellen VA-Darlehensgeber sowie Fannie und Freddie für bis zu sieben Jahre von den Vorschriften aus. Da dies ein so großer Teil des Hypothekenmarktes ist, werden sich die neuen Regeln nur schrittweise durchsetzen. Dies ist beabsichtigt, da die CFPB keine plötzlichen Störungen auf dem nach wie vor fragilen Immobilienmarkt verursachen wollte.