Fragen Sie den Experten: Was sind Reverse Mortgages, und ist eine richtige für mich? |

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Frage: Ich habe von umgekehrten Hypotheken gehört, aber ich weiß nicht viel über sie. Woher weiß ich, ob einer für mich richtig ist und wie er funktioniert?

Valerie, Seattle, Washington.

Die Antwort der Investition: Wohnen war in den letzten 10 Jahren eine der umstrittensten Anlageklassen Jahre. Es hat große Gewinne für viele Investoren und Hausbesitzer und vernichtende Verluste für andere hervorgebracht. Als die am weitesten verbreitete Anlageklasse des Landes - 65% der Amerikaner besaßen im ersten Quartal dieses Jahres Wohneigentum - provoziert Wohneigentum auf der Straße ernsthafte Emotionen.

Unter dieser emotional aufgeladenen Leinwand hilft ein umstrittenes Finanzprodukt Millionen von Hausbesitzern finanzieren ihre Pensionierungen.

Genannt eine umgekehrte Hypothek, ist es eine spezielle Art von Wohnungsbaudarlehen, die Hauseigentümer Eigenkapital in Bargeld umwandeln lassen.

In einer traditionellen Hypothek zahlt der Eigenheimbesitzer monatliche Zahlungen an den Kreditgeber, mit a Teil dieser Zahlungen, die den Kapitalbetrag reduzieren und zum Eigenkapital beitragen. Aber in einer umgekehrten Hypothek, Eigenheimbesitzer extrahieren Eigenkapital aus ihrem Haus durch Erhalt entweder einen Pauschalbetrag oder monatliche Zahlungen.

Der Kongress erstellt das Reverse-Mortgage-Programm im Jahr 1987 durch die Federal Housing Administration (FHA). Obwohl unabhängige Finanzinstitute die Kredite tatsächlich anbieten, legt die FHA die Regeln fest und bietet eine Versicherung für diese Hypotheken.

Mit einer umgekehrten Hypothek ist der Hausbesitzer nicht mehr verpflichtet, Hypothekenzahlungen zu leisten, aber er oder sie hat die Option dazu also ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Zinsen, die anfallen, werden dem Hypothekensaldo hinzugefügt. Der Hauseigentümer behält auch den Titel des Hauses und das Verkaufsrecht, beschränkt nur durch den Restbetrag der Hypothek.

Anspruch auf eine umgekehrte Hypothek ist auf Hausbesitzer mindestens 62 Jahre alt und auf Häuser, die als Hauptwohnsitz qualifizieren beschränkt. Die Hypothek auf das Haus muss auch klein genug sein, dass es mit dem Erlös aus der umgekehrten Hypothek getilgt wird.

Weil eine umgekehrte Hypothek die monatlichen Hypothekenzahlungen für die Hausbesitzer ausschließt, gibt es keine Mindesteinkünfte oder Kreditanforderungen.

Ein weiterer großer Vorteil der umgekehrten Hypothek ist, dass der Erlös aus dem Darlehen steuerfrei ist und im Ermessen des Kreditnehmers verwendet werden kann. Reverse Hypotheken sind auf Häuser im Wert von $ 625.000 oder weniger begrenzt, aber eine Jumbo-Klammer existiert für Wohnungen über diesem Schwellenwert.

Für viele Rentner, die ihre Portfolios während der Finanzkrise von 2008 und 2009 stark fallen sahen, sind ihre Häuser am meisten wertvolles Gut. Das macht die umgekehrte Hypothek zu einer sehr verführerischen Möglichkeit, Einkommen zu generieren und teure Hypothekenzahlungen zu reduzieren oder zu eliminieren. Aber wie jede Investition und finanzielle Entscheidung, gibt es Risiken.

Hohe Gebühren und Aufwendungen

Schließungskosten im Zusammenhang mit einer umgekehrten Hypothek sind zwei vor fünf Mal höher als eine Standard-Hypothek.

Für die beliebtesten Art von Rückhypothek in den USA, die FHA-versicherte Home Equity Conversion Mortgage (HECM), dort unterliegen eine Reihe von Ausgaben, Eigenheimbesitzer unterliegen.

• Hypothekenpfandprämie (MIP) = 2% des Schätzwertes bzw. 1,25% des Hypothekensaldos
• Emissionsgebühr basierend auf dem Schätzwert des Hauses:

1.) Schätzwert unter $ 125.000 = $ 2.500

2.) Schätzwert über $ 125.000 = 2% der ersten $ 200.000 plus 1% des Wertes über $ 200.000, mit einer $ 6,000 Kappe.

• Titelversicherung: regional
• Titel, Rechtsanwalt und Grafschaftaufzeichnung Gebühren: regional
• Immobilienbewertung = $ 300- $ 500
• Überblick (erforderlich möglicherweise) = $ 300- $ 500
• Monatliche Servicegebühr = $ 25- $ 35

Obwohl einige dieser Gebühren durch das Darlehen finanziert werden können, sind viele vor dem die Genehmigung der umgekehrten Hypothek, was zu hohen Auslagen führt.

Zinszahlungen und Kapitalwachstum

Auch Inhaber von Hypotheken in umgekehrter Höhe können durch verzögerte Zinszahlungen ballooning-Darlehensbeträgen ausgesetzt werden. Das liegt daran, dass sich das Interesse auf den Kapitalbetrag konzentriert, wenn der Kreditnehmer keine Zinsen zahlt, wie sie berechnet werden. Das könnte den Endsaldo um ein Vielfaches über den anfänglichen Kreditwert hinaus aufblähen, während für die Erben wenig Eigenkapital übrig bleibt. Wenn jedoch der Kreditnehmer alle oder die meisten Zinszahlungen im Haushalt leistet, wäre der Endkreditsaldo in etwa gleich dem ursprünglichen Kreditsaldo.

Immer noch verantwortlich für Unterhalt, Steuern und Versicherung

Auch wenn a Reverse Hypothek lindert die finanzielle Belastung der monatlichen Hypothekenzahlungen, der Hausbesitzer muss alle Steuern und Versicherungen aktuell halten. Bei einer umgekehrten Hypothek werden die Mittel für Steuern und Versicherungen nicht aus einem Treuhandfonds gezahlt. Sie werden direkt vom Hauseigentümer bezahlt, so dass ein Ausfall entweder Steuern oder Versicherung zu einem Ausfall auf der umgekehrten Hypothek führen könnte.

Möglicher Verlust von Heim

Aber im Vergleich zu den größten Risiko einer umgekehrten Hypothek, diese ersten beiden Risiken sehen aus wie Unebenheiten. Abhängig von der Laufzeit des Darlehens trägt die umgekehrte Hypothek eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass der Hausbesitzer irgendwann vertrieben wird. Sobald die Hypothek fällig ist, haben der Kreditnehmer oder die Erben des Nachlasses die Möglichkeit, das Haus zu refinanzieren und zu behalten, das Haus zu verkaufen und das verbleibende Eigenkapital auszuzahlen oder das Haus an den Kreditgeber zu übergeben. Sobald eine umgekehrte Hypothek fällig und zahlbar ist, kann der Kreditnehmer (oder die Erben) Zeitverlängerungen von dem Kreditgeber von bis zu einem Jahr gewährt werden, um diese Entscheidung zu treffen.

Wenn das Eigentum an den Kreditgeber, den Kreditnehmer übergeben wird oder die Erben haben keinen weiteren Anspruch auf das Eigentum oder Eigenkapital in der Eigenschaft. Der Kreditgeber hat Rückgriff auf das Eigentum, nicht aber gegen den Kreditnehmer persönlich und nicht gegen die Erben des Kreditnehmers. So ist die Hypothek in der Kategorie bekannt als "non-recourse-Grenze."

Ein letzter Gedanke: Die umgekehrte Hypothek kann eine gute Option für Hausbesitzer sein, die unter einem Mangel an Bargeld leiden, aber Eigenkapital in ihren Häusern haben. Aber die hohen Gebühren und niedrige Rendite und der potentielle Verlust von Eigenheimbesitz machen die umgekehrte Hypothek zu einer teuren Quelle von Liquidität, die für die meisten Hausbesitzer ein letzter Ausweg sein sollte.

Eigenheimbesitzer, die an einer umgekehrten Hypothek interessiert sind, sollten sich an das HECM-Programm der FHA wenden. HECM-Berater geben Auskunft über Fördervoraussetzungen, finanzielle Auswirkungen und Alternativen zum Erwerb eines HECM und zur Rückzahlung des Darlehens.