Alles, was Sie über Hypothekendarlehensänderungen wissen müssen

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten, oder Sie sind zurückgeblieben, besteht das Risiko, dass Sie Ihr Zuhause verlieren. Je nach den Umständen können Sie jedoch eine Darlehensänderung vornehmen, wodurch es einfacher wird, die Hypothekenzahlungen im Griff zu behalten und eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Wenn Sie sich in dieser Position befinden, sollten Sie wissen, wie Sie eine Änderung des Hypothekendarlehens erhalten.

Was ist eine Darlehensänderung?

"Im Allgemeinen ist eine Änderung des Hypothekendarlehens eine Änderung der ursprünglichen Bedingungen eines Darlehens", sagt Joe Zeibert, leitender Direktor von Ally Home von der Ally Bank in Charlotte, North Carolina.

Eine Darlehensänderung unterscheidet sich von der Refinanzierung. Bei der Refinanzierung wird Ihr Darlehen durch eine neue Hypothek ersetzt, wohingegen eine Darlehensänderung die Bedingungen Ihres bestehenden Darlehens ändert.

Dies kann bedeuten, dass Sie Ihre Laufzeit verlängern, Ihren Zinssatz senken oder von einem variablen Zinssatz zu einem festverzinslichen Darlehen wechseln. Die Modalitäten für Ihre Modifikation sind Sache des Kreditgebers und werden davon abhängen, was für den Kreditnehmer am besten ist, sagt Steve Hall, Vice President Operations und Analytics für Genworth, einen privaten Hypothekenversicherer, in Raleigh, North Carolina.

Laut Zeibert führt eine Änderung letztendlich zu niedrigeren monatlichen Zahlungen für den Eigenheimbesitzer. "Wenn Sie Schwierigkeiten haben, über die Runden zu kommen oder sich einer Abschottung zu stellen, können diese Einsparungen buchstäblich das Leben verändern", sagt er.

Hall fügt hinzu: "Aus Sicht eines Kreditgebers ist dies auch ein positives Ergebnis, da der Abschottungsprozess ein sehr kostspieliger Prozess ist und daher für beide eine Win-Win-Situation ist."

Wer ist für eine Darlehensänderung qualifiziert?

Nicht jeder, der Schwierigkeiten hat, eine Hypothekenzahlung zu leisten, kann sich für eine Darlehensänderung qualifizieren. Hall sagt, dass Hausbesitzer normalerweise entweder 60 Tage lang straffällig werden müssen, oder dass sie unmittelbar bevorstehen, was bedeutet, dass sie noch nicht straffällig sind, aber es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit.

Hausbesitzer müssen in der Regel auch nachweisen, dass sie in Schwierigkeiten geraten sind, sagt Hall. Dies kann der Verlust eines Arbeitsplatzes, der Verlust eines Ehepartners, eine Behinderung oder eine Krankheit sein, die Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung Ihrer Hypothek zu Ihren ursprünglichen Darlehensbedingungen beeinträchtigt hat.

Arten von Darlehensänderungsprogrammen

Einige Kreditgeber und Servicedienstleister bieten eigene Darlehensänderungsprogramme an, und die Änderungen, die sie an Ihren Bedingungen vornehmen, sind entweder vorübergehend oder dauerhaft.

"Die meisten Dienstleistungsunternehmen bieten Programme an, die Kreditnehmern helfen, die möglicherweise Schwierigkeiten haben, ihre Zahlungen zu leisten. Dies ist auf die harten Lehren zurückzuführen, die die Industrie vor einigen Jahren während des Zusammenbruchs von Wohnimmobilien gelernt hat", sagt Zeibert. Er fügt hinzu, dass Ally zusätzlich zu den Modifikationen einigen risikobehafteten Kreditnehmern die Möglichkeit bietet, ohne Kosten zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren, selbst wenn sie sich nicht in einer schwierigen Situation befinden.

Wenn Ihr Kreditgeber oder Servicemitarbeiter kein eigenes Programm hat, fragen Sie, ob Sie Anspruch auf eines der Hilfsprogramme haben, mit denen Sie Ihre Hypothek ändern oder sogar refinanzieren können.

Zuvor bot die Bundesregierung das Home Affordable Modification-Programm an, das jedoch Ende 2016 auslief. Fannie Mae und Freddie Mac haben ein neues Programm zur Verhinderung von Zwangsversteigerungen, das so genannte Flex-Modification-Programm, das am 1. Oktober 2017 in Kraft tritt Ihre Hypothek ist entweder im Besitz von Fannie oder Freddie oder wird von ihr garantiert. Möglicherweise haben Sie Anspruch auf dieses neue Programm, das den Kreditgebern mehr Flexibilität bei den Kreditkriterien als bei HAMP geben soll.

Das bundesstaatliche Home Affordable Refinance Program (HARP) hilft Hausbesitzern, die sich unter Wasser befinden, eine günstigere Hypothek zu finanzieren. Dieses Programm ist bis zum 31. Dezember 2018 verfügbar.

Wie bekomme ich eine Darlehensänderung?

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, wenden Sie sich sofort an Ihren Darlehensgeber oder Servicedienstleister und fragen Sie nach Ihren Möglichkeiten. Das Antragsverfahren für Darlehensänderungen variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber. Einige erfordern einen Nachweis der Härte, andere erfordern einen Härtebrief, in dem erläutert wird, warum Sie die Änderung benötigen.

Es ist möglich, dass Ihr Kreditgeber Sie über eine Darlehensänderung informiert. Hall's Team bei Genworth verwendet prädiktive Analysen, um zu ermitteln, dass Hausbesitzer wahrscheinlich in Zahlungsverzug geraten, und die Darlehensberater wenden sich an diese Kreditnehmer, um geänderte Bedingungen anzubieten.

Hall sagt, dass Genworth entdeckt hat, dass einige straffällige Hausbesitzer es vermeiden, Telefonanrufe zu beantworten, weil sie das Schlimmste befürchten. Wenn Sie Anrufe vermeiden, sollten Sie in Betracht ziehen, zu antworten. Einer davon könnte Ihr Darlehensgeber sein, der versucht, Sie in eine Änderung zu versetzen, die helfen könnte, sagt er.

Wenn Sie eine Änderung abgelehnt haben, müssen Sie bei Ihrem Serviceanbieter Berufung einlegen. Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem von HUD anerkannten Wohnberater, der Sie kostenlos bei der Entscheidung unterstützen kann und Ihnen hilft, Ihre Optionen zu verstehen.

Wissen, bevor Sie ändern

Ein möglicher Nachteil einer Darlehensänderung: „Wenn das Darlehen aufgrund finanzieller Schwierigkeiten geändert wird, wird möglicherweise ein Hinweis zu Ihrer Kreditauskunft hinzugefügt, der Ihre Kreditwürdigkeit negativ beeinflusst“, sagt Zeibert. Das Ergebnis sei nicht annähernd so negativ wie eine Zwangsvollstreckung, könnte sich jedoch auf andere Darlehen auswirken, für die Sie in der Zukunft beantragen.

Eine weitere Sache, die Sie beachten sollten, ist, dass die Laufzeit der Hypothek verlängert werden kann, je nachdem, wie Ihr Kredit geändert wird. Dies bedeutet, dass die Ablösung des Kredits länger dauert und Sie mehr Zinsen benötigen.

Aber für Hausbesitzer, die kurz davor sind, ihre Häuser zu verlieren, können die Vorteile einer Darlehensänderung die Risiken bei weitem überwiegen.

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