Checkliste Hausbesitzer: Verstehst du deine Hypothek? |

Selbst nach den letzten verrückten Jahren auf dem Immobilienmarkt bleibt Wohneigentum für Millionen von Menschen Teil des American Dream. Wenn Sie bereit sind zu kaufen, vergewissern Sie sich, dass Sie verstehen, was alles involviert ist.

Pros & Contras of Home Ownership

Für die meisten Amerikaner ist ein Haus der größte Kauf im Leben. Hauszahlungen (Hypotheken, Steuern und Versicherungen) stellen typischerweise den größten Teil der monatlichen Rechnung dar. Aber diese Zahlungen sind auch eine Investition, die für viele Amerikaner ihr größtes Vermögen oder ihre Anhäufung von Reichtum ist.

Zusätzlich zu regelmäßigen monatlichen Zahlungen erfordert ein Heim konstante Wartung und Instandhaltung. Wenn etwas aufhört, gibt es keinen Superintendenten, den man anrufen kann. Du reparierst es. Der Rasen muss geschnitten und die Blätter geharkt werden. Das Dach, die Auffahrt, Fenster, Wasserhähne und eine Vielzahl von scheinbar endlosen anderen Dingen müssen regelmäßig ersetzt und repariert werden. Rechnungen für Wasser, Wärme und Strom kommen jeden Monat.

Das heißt, ein Haus (oder eine Wohnung) bietet etwas, das keine andere Investition bieten kann - ein Zuhause. Schließlich kann man nicht in Aktien oder Anleihen leben. Kinder wachsen nicht auf einem Bankkonto auf.

Bevor Sie beginnen

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie ehrlich sind, was Sie sich leisten können. Vor ein paar Jahren war es für Kreditnehmer leicht, über ihre Köpfe hinweg zu kommen. Heute wird jede Bank, die Ihnen einen Kredit anbietet, Ihre Haushaltsfinanzen mit einem feinzahnigen Kamm übergehen, um sicherzustellen, dass Sie es sich wirklich leisten können, ein Haus zu besitzen. Um vorsichtig vorzubereiten, müssen Sie Ihre Enten in einer Reihe bringen. Hier sind einige Dinge zu tun.

1) Überprüfen Sie Ihre Kredit-Berichte und kennen Sie Ihre Kredit-Score. (Sie haben Anspruch auf ein kostenloses Jahresguthaben von jeder der wichtigsten Kreditauskunfteien des Landes.)

2) Machen Sie sich mit allen Variablen vertraut, die im Allgemeinen mit der Finanzierung eines Eigenheims verbunden sind, wie Zinspolitik, Konditionen, Punkte, Gebühren usw.

3) Sammeln Sie die erforderlichen Unterlagen, einschließlich der letzten Gehaltsabrechnungen, der letzten beiden Einkommenssteuererklärungen und der Bank- und Maklerabrechnungen (mit Ihrem Vermögen).

Legen Sie Ihr eigenes Finanzhaus in Ordnung

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Zuhause begeben, müssen Sie wissen, was Sie sich leisten können. Der einfachste Weg, um Ihre Kreditfähigkeit zu beurteilen, ist, Ihre Bank zu besuchen und einen Kreditsachbearbeiter zu bitten, Sie vorzuqualifizieren. Präqualifikation wird Ihnen sagen, was die Bank Ihnen zu leihen bereit ist und damit, wie viel Haus Sie sich leisten können. Präqualifikation macht Sie auch zu einem attraktiveren Käufer, weil die Verkäufer wissen, dass jedes Angebot, das Sie machen, ernst ist.

Beachten Sie, dass die Präqualifikation nicht mit der Beantragung eines Kredits gleichzusetzen ist. Sobald Sie das Haus finden, auf dem Sie ein Angebot machen möchten, müssen Sie einen Kreditantrag für Ihren Kreditgeber ausfüllen. Heute ist der Kreditantragsprozess kein einfacher Test. Es wird Zeit brauchen, um alle Dokumente (Paystubs, Steuererklärungen, Kontoauszüge) zu sammeln, die die Bank untersuchen möchte. Vorbei sind die Zeiten der No-Doc-Kredite. Bereiten Sie sich entsprechend vor.

Bevor Sie sich bewerben, ist es auch eine gute Idee, Ihren Kreditbericht und die Kreditauskunft Ihres Ehepartners / Partners zu überprüfen. Stellen Sie sicher, dass alle Informationen in der Kreditauskunft korrekt sind und wenden Sie sich andernfalls an die Auskunfteien. Wenn Sie dunkle Flecken haben, seien Sie bereit, die Fragen zu beantworten, die Ihre Bank sicher haben wird. Es kann helfen, wenn Sie zeigen können, dass Sie Schritte unternommen haben, um Kreditfehler zu beheben.

Verstehen Sie die verschiedenen Arten von Hypotheken

Die Menge an Haus, die Sie sich leisten können, hängt stark von Ihrer Hypothek Zinssatz und Zinssatz.

Laufzeit - Hypothekenzinsen sind in der Regel 15 oder 30 Jahre. Je länger der Begriff ist, desto niedriger ist Ihre monatliche Zahlung, aber Sie zahlen höhere Gesamtzinskosten. Dreißigjährige Kredite erlauben oft zusätzliche Kapitalzahlungen, die die Laufzeit der Hypothek erheblich verringern können. Zum Beispiel reduziert nur eine zusätzliche monatliche Zahlung pro Jahr ein 30-Jahres-Darlehen auf 22 Jahre.

Zinssatz - Zinssätze sind in zwei Varianten verfügbar: fix und variabel. Variable Zinssätze oder variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) ändern sich im Laufe des Kredits und bieten in der Regel in den ersten Jahren niedrigere Zinssätze. Als solche können sie für Käufer, die planen, innerhalb von wenigen Jahren zu verkaufen, am besten sein. Die festen Zinssätze bleiben während der Laufzeit des Darlehens gleich und bieten Stabilität und Vorhersehbarkeit, da die Zahlungen jeden Monat gleich sind. Außerdem kann es vorteilhaft sein, in Zeiten, in denen die Zinssätze niedriger als die historischen Normen sind, einen festen Zinssatz festzuschreiben.

Die beiden Arten fester Hypotheken, 30 und 15 Jahre, weisen gewisse Unterschiede auf.

• 30- Jahreshypotheken sorgen für niedrigere monatliche Zahlungen, da das Darlehen über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt wird. Zu den Nachteilen zählen geringe Kapitalrückzahlungen in den ersten Jahren sowie das Risiko, dass die Marktzinsen über die Laufzeit sinken werden. Eine Hypothek kann jedoch in Zukunft zu einem niedrigeren Satz refinanziert werden, und es gibt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung.

• 15-jährige Hypotheken tragen niedrigere Zinssätze, reduzierte Gesamtzinszahlungen und höhere Kapitalrückzahlungen. Die monatlichen Zahlungen sind jedoch größer.

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind ein anderes Tier.

Wie der Name schon sagt, haben variabel verzinsliche Hypotheken Raten, die sich ändern oder anpassen. Hypotheken mit variablen Zinssätzen bieten in der Regel anfängliche Zinssätze, die niedriger sind als bei festverzinslichen Hypotheken [nicht wirklich viel niedriger in diesen Tagen …], aber die Zinssätze steigen und fallen mit dem Zinssatzmarkt, da die Zinssätze an einen Index gekoppelt sind, der schwanken kann. Daher unterliegen sie potenziellen Zinserhöhungen.

Die meisten ARMs haben eine Obergrenze für Zinserhöhungen in einem bestimmten Jahr sowie für die Laufzeit des Darlehens. Zum Beispiel beinhalten die aktuellen Bedingungen Sätze, die bis zu 2% in jedem gegebenen Jahr anpassen können, aber nicht mehr als 6% während der Laufzeit des Darlehens oder Raten, die anfänglich bis zu 5%, später aber nicht mehr als 2% anpassen können Jahre.

Es ist wichtig, dass Sie zuversichtlich sind, dass Ihr künftiges Einkommen ausreichen wird, wenn die Zinssätze und damit Ihre monatlichen Zahlungen steigen.

Wie viel Hypothek können Sie sich leisten?

Die meisten Banken nicht Ich halte die Hypotheken bis zur Fälligkeit, da die meisten Hypotheken an Fannie Mae (die Federal National Mortgage Association) verkauft und in hypothekenbesicherte Wertpapiere umgetauscht werden, die an Investoren auf der ganzen Welt verkauft werden. Dies ist für Sie relevant, da Fannie Mae über Standardanforderungen verfügt, die erfüllt sein müssen, um eine Hypothek zu kaufen.

Die erste Voraussetzung ist, dass monatliche Hypotheken- und Zinszahlungen (P & I) sowie Versicherungs- und Vermögenssteuern nicht möglich sind 28% des monatlichen Bruttoeinkommens des Käufers übersteigen. Die zweite Anforderung begrenzt die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen (Wohnungsbau, Kreditkarten, Kfz-Zahlungen usw.) auf 36% des monatlichen Bruttoeinkommens. Zusätzlich zu diesen Anforderungen sollten Sie auch eine Anzahlung von 10% bis 20% des Gesamtkaufpreises planen.

[Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, verwenden Sie unseren Hypothekenrechner, um zu sehen, was Ihr monatlicher Betrag ist die Kapital- und Zinszahlung wird erfolgen.]

Zinspunkte

Zinspunkte oder Disagio-Punkte sind Gebühren, die einem Kreditgeber bei Vertragsabschluss gezahlt werden, um den Hypothekarzinssatz zu senken. Die Kosten für jeden Punkt entsprechen einem Prozent des Kreditbetrags. Für einen Kredit von 100.000 US-Dollar entspricht ein Rabattpunkt beispielsweise 1.000 US-Dollar.

Der wirtschaftliche Sinn von Kaufpunkten hängt davon ab, wie lange Sie beabsichtigen, den Kredit zu behalten. Um zu bestimmen, ob Punkte für Sie sinnvoll sind, müssen Sie die Kosten der Punkte im Verhältnis zu den monatlichen Einsparungen berechnen.

Break Even Beispiel

$ 100.000 Darlehen - 30 Jahre

• 7,5% Zinsen, keine Punkte = $ 699.21 monatliche Zahlung

• Kauf von 1 Punkt für $ 1.000 = monatliche Zahlung $ 690.68

• Monatliche Einsparungen = $ 8.53

• $ 1.000 / $ 8.53, = 117 Monate

Ihr Break-Even-Punkt beträgt 117 Monate Fall. Das bedeutet, dass es fast zehn Jahre dauern wird, bis die Kosten für einen Rabattpunkt erstattet werden. Während der Kauf von Punkten manchmal eine gute Entscheidung ist, kann der Kauf auch mehr kosten, als er spart.

Private Hypothekenversicherung

Private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Versicherung, die den Kreditgeber gegen Verlust versichert, falls Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können. Es ist in der Regel erforderlich, wenn die Anzahlung weniger als 20% des Darlehens beträgt. Typische Raten sind ungefähr $ 55 pro Monat für jeden 100.000 $ Hypothekenbetrag.

Alternativen zu herkömmlichen Hypotheken

Wenn Sie sich eine konventionelle Hypothek nicht leisten können, gibt es eine Vielzahl von Alternativen.

Eigentümerfinanzierung

Dieser seltene Typ Eine Finanzierung kann eintreten, wenn der Verkäufer sich bereit erklärt, der Kreditgeber anstelle einer Bank oder einer Hypothekengesellschaft zu sein. Ein Käufer leistet lediglich Zahlungen an den Verkäufer zu vereinbarten Bedingungen. Diese Art der Finanzierung tritt in der Regel auf, wenn ein Verkäufer zu verkaufen, aber die aktuellen Hypothek Bedingungen sind zu streng, um einen Käufer zu gewinnen.

Federal Housing Administration (FHA)

FHA macht keine Kredite, sondern versichert Kredite von privaten gemacht Kreditgeber. Die Versicherung regt Kreditgeber an, Kredite an Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen zu vergeben, die normalerweise nicht für konventionelle Hypotheken qualifiziert sind. Hauptvorteile dieser Darlehen sind entspanntere Richtlinien und eine geringere erforderliche Anzahlung von nur 3,5%. Fast jeder kann ein FHA-Darlehen erhalten, aber sie versichern nur relativ kleine Darlehen.

The Veterans Administration (VA)

Diese Darlehen bieten großzügigere Bedingungen und Richtlinien (einschließlich so wenig wie 0% Anzahlung) und sind garantiert durch das US Department of Veteran Affairs. Diese Darlehen stehen amerikanischen Militärveteranen und ihren Ehepartnern zur Verfügung.

Schließlich gibt es lokale Befürworter des günstigen Wohnungsbaus, die kostengünstige, niedrig zahlende Darlehensalternativen anbieten. Für weitere Informationen wenden Sie sich an die FHA, VA, Fannie Mae, oder Ihren lokalen Hypothekengeber oder Immobilienmakler.